Не верьте тем, кто говорит, что ценовое «дно» на рынке недвижимости пройдено

В течение нескольких недель Domik.ua констатировал стабилизацию цен на квартиры в Киеве – в октябре они колебались в пределах статистической погрешности. На этой неделе, однако, колебания стали чуть существенней – за неделю неаппроксимированная цена предложения в долларах выросла на 1,1%.

В гривнах же квартиры подорожали куда больше – на 4,4% за неделю. Причиной тому – курсовые колебания: на этой неделе курс доллара при продаже вырос до 24,5 грн. Скорее всего, это колебание временное и связано с предвыборным ажиотажем. Среди причин роста курса эксперты также называют наполнение наличного рынка гривной за счет выплат вкладчикам «Дельта-банка».

Впрочем, финансовые аналитики не прогнозируют существенного роста курса доллара в ближайшем будущем – говорят, для него нет оснований. Но даже в случае, если доллар подорожает до 30 грн, специалисты рынка недвижимости не ожидают стремительного снижения цен на квартиры . По их мнению, продавцы слишком инертны и далеко не всегда готовы уступать.

При этом, риелторы рекомендуют покупать квартиры только в том случае, если срочно необходимо решить «квартирный вопрос». Тем же, кто может подождать, советуют отложить покупку, поскольку отрицательная ценовая динамика на рынке сохраняется.

Специалисты рынка также отмечают, что в последнее время вырос спрос на квартиры в ближайших пригородах Киева. Особенно востребованы среди покупателей новостройки Киево-Святошинского района – Вишневого, Ирпеня, Бучи. Несколько меньше – в Вышгороде и Броварах.

Видеообзор Броваров смотрите по ссылке

Такая ситуация совсем не удивительна: за одну и ту же сумму в пригороде можно купить квартиру в полтора раза большей площади, чем на окраине столицы.

В сегменте аренды квартир по-прежнему преобладают два тренда: повышение цен и низкий спрос. Хотя последний вынуждает арендодателей быть более сговорчивыми, в частности, в вопросе оплаты коммунальных услуг. Многие владельцы квартир повышают арендные ставки на 500-700 грн, но при этом берут на себя оплату коммунальных (за исключением оплаты по счетчикам). Другие пытаются переложить все платежи на арендаторов.

На сегодняшний день, минимальная стоимость аренды квартиры в Киеве составляет 3700-3800 грн. За такую сумму можно снять однокомнатную квартиру в отдаленных районах – Троещине, Лесном массиве, Борщаговке. Риелторы говорят, что есть и предложения за 3000 грн, но они даже не попадают в базы объявлений – квартиры снимают буквально за несколько часов.

В ближайшем будущем на стоимость аренды будут влиять такие факторы как размер коммунальных платежей, курс доллара и, конечно же, спрос.

Пока что ни арендаторы, ни арендодатели точно не знают, сколько будут стоить все коммунальные и получится ли оформить на арендованную квартиру субсидию – окончательно ситуация прояснится, скорее всего, к декабрю. Тогда же стоит ждать и корректировки арендных ставок. Правда, не совсем понятно, в какую сторону: если спрос останется низким, цены едва ли вырастут. Что же касается курса доллара, то он может сказаться разве что на ценовых пожеланиях – реальные цены все равно будет диктовать спрос.

После старта отопительного сезона все чаще говорят о том, что высокие тарифы могут повлечь за собой отказ украинцев платить за коммунальные услуги, ведь субсидии покрывают лишь малую их часть. В результате, подчеркивают чиновники, неплательщики рискуют остаться без жилья, которое закон теперь разрешает изымать за коммунальные долги.

На рынке новостроек на этой неделе вспыхнул очередной строительный скандал. На сей раз в Голосеево: жители дома по улице Ломоносова, 83А воспротивились вырубке соседнего сквера для строительства очередной высотки. Представители застройщика говорят, что все законно – работы ведутся на основании необходимых разрешений, однако в Голосеевской РГА их все же решили приостановить. Подробнее об инциденте читайте по ссылке

К сожалению, свободных мест для застройки в столице больше не становится, а вырубить лес или парк застройщику проще, чем демонтировать промзону. Вот и получается, что каждая вторая стройка в столице сопровождается более или менее громким скандалом.

В Киевской области ситуация, на первый взгляд, несколько лучше: пока что здесь достаточно свободных земель, пригодных для жилой застройки, а стоимость жилья ниже. Это обуславливает спрос на пригородную недвижимость, о котором мы писали выше. В итоге, по темпам строительства Киевская область уже обогнала столицу. Но поскольку в области застройщики о социальной инфраструктуре заботятся еще меньше, чем в Киеве, активная застройка пригорода грозит социальным коллапсом: существующие детские сады и школы уже не справляются с нагрузкой, и дальше ситуация будет только усугубляться.

По данным портала недвижимости Domik.ua, в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве на этой неделе попали 12156 объектов. Это больше показателя прошлой недели на 3,6%.

Изменения средних цен предложений квадратного метра жилья в основных сегментах вторичного рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений, как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен одно-, двух- и трехкомнатных квартир возле метро – снижение цен в этом сегменте происходит несколько медленнее, чем в других. Так, если в среднем по Киеву за последние полгода квартиры подешевели на 7,4%, то квартиры возле метро – всего на 2,6%.

Синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений однокомнатных квартир возле метро:

– за последний месяц снизилась на 1,9%;

– за последние три месяца снизилась на 9,5%;

– за последние полгода снизилась на 8,4%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений двухкомнатных раздельных квартир возле метро:

– за последний месяц выросла на 0,7%

– за последние три месяца снизилась на 5,2%;

– за последние полгода снизилась на 2%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир возле метро:

– за последний месяц снизилась на 1,8%;

– за последние три месяца снизилась на 3,4%;

– за последние полгода выросла на 1%.

Как видно на графике, цены на квартиры у метро в последние полгода колебались. В течение мая-июня во всех сегментах наблюдался рост, до сентября цены были относительно стабильны, а после этого началось снижение. Среди квартир у метро однокомнатные остаются самыми дешевыми по стоимости квадратного метра, и они же больше всего упали в цене в последние полгода. Самые дорогие по цене квадратного метра – трехкомнатные квартиры у метро, и цены на них по итогам последних шести месяцев даже незначительно выросли.

Методология подсчета статистики на Domik.ua

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в современном монолитно-блочном доме, улица Богатырская, Оболонский район, Минский массив . Общая площадь квартиры – 36,7 кв.м, жилая – 15,9, кухня – 7,9. Квартира расположена на 2-м этаже 25-этажного дома. Окна во двор. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника новая. На полу ламинат. Санузел совмещенный. Состояние квартиры – «сделан евро-ремонт». Цена – $58 000 ($1580/кв.м).

Двухкомнатная квартира в современном монолитно-каркасном кирпичном доме, проспект Шевченко, Вышгород . Общая площадь квартиры – 80,3 кв.м, жилая – 34,2, кухня – 22. Квартира расположена на 8-м этаже 22-этажного дома. В квартире два санузла, есть балкон. Состояние – «требует косметического ремонта». Цена – $64500 ($803/кв.м).

Автор: Наталия Рева
Информационно-аналитический отдел Domik.ua