Строительные войны: есть ли шанс изменить ситуацию

Индикаторы рынка недвижимости Киева от 13 сентября 2016.

Квартиры в Киеве продолжают дорожать: на этой неделе рост цен в среднем по городу зафиксирован на уровне прошлой недели, +0,6%. Заметно больше подорожали квартиры в новых домах – на +2,7%. Именно они и потянули вверх среднюю по городу цену, в большинстве сегментов цены снижались, причем лидерами по темпам снижения стали дореволюционные дома и «сталинки». Отрицательной остается и общая динамика – за месяц цены на квартиры в среднем просели на 0,9%.

Спрос на вторичном рынке сохраняется, в начале сентября деловая активность по сравнению с предыдущими месяцами даже несколько выросла. Структура спроса существенных изменений не претерпела: или домах серии «типовая панель», иными словами, самое бюджетное жилье. Или же – первичный рынок, где усугубляется тренд на проектирование микро-квартир . В частности, в пригороде квартиры площадью около 20 квадратных метров предлагает все больше компаний. В Киеве, несмотря на шумиху вокруг «смарт-квартир», такие предложения можно найти всего в 7-8 ЖК (за исключением объектов УКО-Групп). Самые маленькие на сегодняшний день квартиры предлагают в ЖК «Комфорт-таун», Smart House и «Жуляны» – их размеры меньше 20 кв. метров. Апартаменты площадью 21-26 кв.м продаются в недавно появившемся на рынке ЖК на улице Светлицкого, новых очередях ЖК «Яскравий» и ЖК на улице Обуховской, 135а. Ряд предложений в ЖК «Ривьера», «Енисейская усадьба» и «Скайленд-2» не дотягивают до нормы ДБН на 1-2 квадратных метра. Однако большинство застройщиков сокращают площади в своих новых проектах до разрешенных ДБН пределов.

Самой громкой новостью недели на рынке недвижимости стало противостояние вокруг стройки в Святошинском переулке, где ХК «Киевгорстрой» начала работы по возведению нового дома. Были и горящие шины, и полиция, и депутаты, пытавшиеся в ночное время попасть на стройку, и, увы, пострадавшие с обеих сторон. Закончилось все не совсем мирной акцией протеста у здания «Киевгорстроя», после которой компания объявила об остановке в знак протеста против «рейдерской атаки» всех своих строек. Акцию «Киевгорстроя» поддержали еще 8 компаний, среди которых компания Geos, на объектах которой также происходили подобные инциденты. Названия остальных 7 компаний мало кому известны, большинство из них являются подрядчиками «Киевгорстроя».

Сегодня трудно сказать, кто прав, кто виноват в сложившейся ситуации. С одной стороны, застройщики крайне редко согласовывают свои планы по строительству с жителями окружающих домов или пытаются договориться с ними. С другой стороны, протесты против строек уже давно стали инструментом шантажа со стороны предприимчивых «дельцов» и давления со стороны конкурентов. Нередко «местные жители», которые принимают участие в протестах, к примеру, на Дарнице и в Святошино, оказываются одними и теми же лицами. Подключаются к ним и бойцы различных батальонов, которым, казалось бы, следует быть совсем в другом месте, чиновники и депутаты, пытающиеся на таких акциях заработать очки в глазах избирателей.

Столь напряженная ситуация вокруг столичных строек неудивительна, если учесть в каких условиях работает строительный рынок. Высокий уровень коррупции, лоббизм, проявляющийся в занимаемых крупными застройщиками должностях в КГГА и Киевсовете, отсутствие Генплана и зонинга, получение разрешений на строительство в обход закона – причины низкого доверия общественности к застройщикам. С другой стороны – привычка все спорные вопросы решать не в судах, а на «майданах», с шумовыми гранатами, горящими шинами и коктейлями Молотова. Привычка, которая, к тому же, уже не раз себя оправдывала: например, год назад активные протесты против строительства торгового центра на Осокорках заставили мэрию встать на сторону протестующих, несмотря на наличие у девелопера всех документов.

Очевидно, что ситуация требует немедленного решения. Помимо того, что она мешает работает украинским строительным компаниям, она также отпугивает и иностранных инвесторов. Кто захочет вкладывать деньги в проект, если сначала нужно потратиться на взятки чиновникам для получения разрешений, а потом он может быть в любой момент остановлен из-за того, что городские власти захотят заработать очки у электората?

Выход из сложившейся ситуации прост и сложен одновременно: массовый отказ строительных компаний от коррупционных действий, соблюдение определенных законом процедур при получении разрешений, утверждение Генплана и зонинга и следовании им при принятии решении о начале той или иной стройки. Наконец, привлечение общественности к таким решениям.

Сможет ли все это реализовать новоизбранный главный архитектор Киева – вопрос. Конкурс на эту должность длился едва ли не год, результаты один раз отменялись, да и сентябрьское голосование не обошлось без скандала, когда из конкурсной комиссии демонстративно вышли представители Союза архитекторов. Тем не менее, 9 сентября победителем конкурса был объявлен Александр Свистунов, до этого исполнявший обязанности главы департамента градостроительства и архитектуры. Но и этим выбором довольны далеко не все, к тому же новоизбранный главный архитектор еще должен быть утвержден мэром, а потом его ждет испытательный срок, в течение которого ему предстоит продемонстрировать свою эффективность.

Еще одна насущная проблема, которой, скорее всего, придется озаботиться новоизбранному главному архитектору – это проблема недостроев, которая может усугубиться, когда окончательно остановятся работы на объектах УКО-Групп. Пока ни Кабмин с Верховной Радой, ни городские власти не смогли разработать единого эффективного решения этой проблемы, проблема каждого недостроенного объекта решается в индивидуальном порядке – либо за счет нового застройщика, либо силами частных инвесторов.

На этой неделе – 6 сентября – начал действовать новый Порядок регистрации прав на недвижимое имущество. Теперь украинцы смогут подавать заявление о регистрации прав онлайн – через сайт Минюста. Кроме того, Порядок утверждает принцип «единой судьбы» земельного участка и находящегося на нем здания. Подробнее о том, как регистрировать право собственности в соответствие с новым Порядком, читайте по ссылке.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попало 14049 объектов – на 1,4% меньше, чем неделей ранее.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в «сталинках» – сегменте, который вот уже год демонстрирует самые высокие темпы снижения цен.

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в «сталинках»:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике видно, что ситуация с ценами на квартиры в «сталинках» не так однозначна, как можно было бы ожидать. Стабильно цены в этом сегменте снижаются только на однокомнатные квартиры, тогда как трехкомнатные демонстрируют снижение только по итогам 6 месяцев, а в последние 2 месяца и вовсе заметно подорожали. Связано это, скорее всего, с тем, что однокомнатные квартиры в «сталинках» относятся к эконом-жилью, где большие площади, да еще и высокими потолками – следовательно, в них либо холодно, либо отопление стоит дороже – спросом не пользуются. В то же время, двух- и трехкомнатные квартиры в домах сталинской постройки все еще воспринимаются как жилье более высокого класса, и владельцы такого жилья не спешат снижать на него цены.

Тем не менее, «сталинки» наряду с дореволюционными домами сегодня являются наиболее устарелыми типами домов – и в силу своего возраста, и из-за больших площадей, на которые находится все меньше покупателей. И показатели снижения цен в течение последнего года это подтверждает.

В последнее время были заключены такие сделки:

Двухкомнатная квартира в дореволюционном доме, улица Константиновская, Подольский район, Подол. Расположена на 2-м этаже 4-этажного дома. Общая площадь квартиры – 57,5 кв.м, жилая – 40,9, кухня – 6,5. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел совмещенный. Состояние – «сделан косметический ремонт». Цена – $57 000 ($991/кв.м).

Часть трехкомнатной квартиры в панельном доме («улучшенная типовая панель»), проспект Владимира Маяковского, Деснянский район, Троещина. Квартира расположена на 3-м этаже 16-этажного дома. Общая площадь – 79,7 кв.м, жилая – 41,1, кухня – 8,2. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние – «требует серьезного ремонта». Объектом сделки стали 46% квартиры, при этом, кухня, санузел и коридоры будут находиться в собственности обоих владельцев. Сумма сделки – $25 000 ($676/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2016