By 17 мая 2016г. стало известно, что государственная архитектурно-строительная инспекция Украины отменила разрешение на строительные работы по улице Никольско-Слободской, сделав строительство ЖК «Солнечная Ривьера» незаконным1. А еще раньше, 20 апреля 2016г., Верховный суд Украины, рассмотрев дело № 6-2994цс152, поддержал уже высказанную им в делах № 6-1732цс15, № 6-289цс16 правовую позицию и отказал истице в признании ее имущественных прав на незавершенную строительством квартиру. Чем эти, на первый взгляд не связанные события, угрожают инвесторам, покупающим жилье у застройщиков?
Тенденции на первичном рынке недвижимости свидетельствуют об увеличении количества строек, отнесенных к незаконным. По данным градостроительного кадастра Киева3 за последние месяцы список самостроев пополнили еще шесть строек. Это означает только стремительный рост числа собственников, нуждающихся в защите своих прав и инвестиций. Что в таком случае можно предложить покупателям, чей объект оказался в «черном списке» недостроев? Юристы адвокатской фирмы “Прецедент”4 советуют инвесторам в первую очередь признать за собой имущественные права на квартиру, их действительность и добросовестность приобретения. Встает вопрос, как этого добиться, если суды в своем большинстве отказывают истцам в признании их имущественных прав на незавершенные строительством объекты. В таком случае альтернативой судебному порядку станет регистрация прав на строящуюся недвижимость в одном из действующих государственных реестров. Такая регистрация заменяет решение суда и является достаточным доказательством официального признания государством имущественных прав за инвестором и законности их приобретения. В дальнейшем наличие государственной регистрации может быть использовано в зависимости от развития событий с проблемным строительством.
В историях с незаконными стройками все чаще звучит мнение, что инвесторы сами виноваты в своих бедах. Дескать, надо было внимательнее относиться к выбору объекту финансирования и не выискивать, где сэкономить. Поэтому они не могут рассчитывать на государственную поддержку. Свой взгляд на ситуацию выразил директор адвокатской фирмы “Прецедент” Орловский Сергей: «Было бы ошибкой обвинять покупателей в их желании купить дешевле. Для большинства из них купить «воздух» – чуть ли не единственная возможность обеспечить свои семьи жильем. Также инвестору-физическому лицу объективно не хватает знаний, необходимых для правильного выбора объекта строительства из предложенных на рынке, а также для понимания содержания договоров по их приобретению. Для него всегда существует риск по ошибке или, даже, в случае введения его в заблуждение недобросовестным застройщиком, купить недвижимость в проблемном объекте. Поэтому государство обязано обеспечить особую защиту более слабого субъекта экономических отношений, которым является инвестор-физическое лицо. Такой вывод был сделан Конституционным судом Украины в решении от 10 ноября 2011р. № 15-рп/20115 относительно потребителей финансовых услуг, но он как можно лучше подходит и к нашей ситуации.
Кроме того, много случаев незаконного строительства является следствием действий государственных органов. В частности, в случае со строительством ЖК «Солнечная Ривьера» – отмена Госархстройинспекцией Украины разрешения на выполнение строительных работ. Это сразу же перевело законное строительство в разряд незаконного. Или результатом их бездеятельности, связанной с не прекращением очевидного самовольного строительства на ранних его этапах. Широко известный пример – группа компаний «УКО групп», которая почти беспрепятственно строила в столице без разрешительных документов более десяти лет.
При таких обстоятельствах перекладывать финансовую ответственность полностью на покупателей было бы просто нечестно. Государство также должно отвечать перед своими гражданами. К счастью, мы уже имеем положительные примеры ответственности государства за ненадлежащее выполнение его органами своих функций. Так, Высший административный суд Украины уже признавал вину Национального банка Украины в ликвидации Брокбизнесбанка6, что позволило его вкладчикам требовать от государства возмещения ущерба по потерянным вкладам. Этот опыт, когда государство понесло ответственность перед вкладчиками банка, полностью может быть перенесен в строительство на бездеятельность Госархстройинспекции.
Вообще же собственникам остается надеяться на устранение застройщиком выявленных недостатков и на завершение строительства. Или же при, отсутствии надежды на достройку и откровенного мошенничества, сместить свое внимание в сторону возмещения ущерба, в том числе, и за счет государства, не выполнившего свои контрольные функции».
Источника информации
1 Официальный сайт ГАСИ Украины http://dabi.gov.ua/index.php/pres-sluzhba/novini/1871-dabi-anulyuvala-dozvil-na-budivnitstvo-po-vulitsi-mikilsko-slobidskij;
2 Сайт Верховного суда Украины: http://www.scourt.gov.ua/clients/vsu/vsu.nsf/(documents)/895AFBB2D6E94D9FC2257FA400319BB4
3 Сайт градостроительного кадастра Киева: http://monitor.mkk.kga.gov.ua/
4 Сайт Адвокатской фирмы «Прецедент»: http://precedent.com.ua/
5 Портал Верховной Рады Украины http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/v015p710-11
