На рынке недвижимости – очередные новшества

Индикаторы рынка недвижимости Киева от 29 ноября 2015 года.

Активность на рынке недвижимости продолжает оставаться низкой, количество актуальных предложений также по-прежнему небольшое. Зато средняя цена предложения, вопреки прогнозам, продолжает расти – на этой неделе, как и на прошлой, рост составил 1,6%.

Читайте также: Риелторская гонка. Как борьба посредников за клиента сказывается на рынке недвижимости

Впрочем, риелторы не отмечают роста стоимости конкретных объектов. А это значит, что рост средней цены обусловлен изменением состава предложения.

Покупатели чаще всего ищут квартиры эконом-класса в ценовой категории 40-50 тысяч долларов. Есть запросы на покупку квартир по цене 70-80 тысяч долларов – за такую сумму ищут чаще всего трехкомнатные квартиры в спальных районах с хорошей инфраструктурой.

Рынок недвижимости все еще зависим от курса доллара. А он продолжает расти. По словам финансистов, объективных причин этому нет: межбанковский курс ниже, чем наличный, а последний подогревает спрос со стороны населения.

Читайте также: 5 причин роста спроса на доллар в Украине

Пока что доллар, похоже, подорожал недостаточно для того, чтобы спровоцировать снижение цен на квартиры. Специалисты финансово-банковского рынка предполагают, что к концу года курс может вырасти до 27 гривен за доллар. Если снижение цен на квартиры за этим и последует, то только с отсрочкой в 2-3 месяца.

На этой неделе на рынке недвижимости произошло еще несколько законодательных изменений. Некоторые из них стали закономерным продолжением уже начатых инициатив, другие новшества не совсем закономерны и понятны.

Во-первых, правительство изменило порядок лицензирования хозяйственной деятельности, связанной с созданием объектов архитектуры – теперь застройщики при возведении зданий IV и V категорий сложности смогут подавать документы для получения лицензии не только в бумажном, но и в электронном виде.

Во-вторых, Минфин подал на рассмотрение парламента пакет законопроектов, в случае принятия которых валютные заемщики смогут реструктуризировать долги по ипотеке. Реструктуризация от Минфина предполагает списание от 25 до 75% остатка займа тем, кто брал кредит на покупку единственного жилья и чей долг на 1 января 2015 года не превышал 2,5 млн грн.

Читайте также: Как реструктуризируют валютные долги украинцев

Отметим, что через месяц исполнится ровно год с тех пор, как НБУ и коммерческие банки подписали Меморандум о реструктуризации валютных займов. Однако, как видим, воз и ныне там.

Неприятный сюрприз на этой неделе преподнес покупателям квартир Верховный суд. На основании решения №6-202цс15 можно будет оспорить договора дарения имущества под предлогом ошибки восприятия сути договора. То есть, предлогом может стать заявление дарителя о том, что он неправильно понял условия договора. Примечательно, что оспорить договора смогут как сами дарители, так и члены их семей. Например, на том основании, что договор дарения нарушает их право на наследование части имущества дарителя.

Теперь покупателям недвижимости придется несколько раз подумать прежде чем, с целью сокращения налогов, заключать вместо договора купли-продажи договор дарения.

Но это не единственный сюрприз от Верховного Суда Украины. Суд признал договоры купли-продажи имущественных прав незаконными. Инвесторы, купившие квартиру таким способом, получают только право на приобретение права собственности, а не само право собственности на квартиру. Если застройщик откажется добровольно передавать недвижимость, то инвестор не может защитить свои интересы в суде.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 14044 объекта. Это на 2,7% меньше показателя прошлой недели.

Изменение цен предложений квартир в основных сегментах рынка представлено в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Голосеево. За последние полгода средняя неаппроксимированная цена предложения здесь упала на 17,1%.

Видеообзор Голосеево смотрите на канале Domik.ua

Синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений однокомнатных квартир в Голосеево:

– за последний месяц снизилась на 2,6%;

– за последние три месяца снизилась на 12%;

– за последние полгода снизилась на 17,2%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений двухкомнатных раздельных квартир в Голосеево:

– за последний месяц снизилась на 7%;

– за последние три месяца снизилась на 21,5%;

– за последние полгода снизилась на 25,2%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир в Голосеево:

– за последний месяц выросла на 0,7%;

– за последние три месяца снизилась на 8,7%;

– за последние полгода снизилась на 2%.

На графике отчетливо видно, что снижение цен на квартиры в Голосеево происходило преимущественно за счет двухкомнатных квартир: еще три месяца назад они были самыми дорогими по цене квадратного метра на массиве, сегодня – самые дешевые. И продолжают стремительно дешеветь. Меньше всего снижение цен коснулось трехкомнатных квартир – по итогам шести месяцев цены на них снизились всего на 2%.

Методология подсчета статистики на Domik.ua

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («улучшенная типовая панель»), улица Александра Мишуги, Дарницкий район, Осокорки. Общая площадь квартиры – 42,9 кв.м, жилая – 18,1, кухня – 9. Квартира находится на 12 этаже 16-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника новая. На полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $41500 ($967/кв.м)

Двухкомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Маршала Тимошенко, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь квартиры – 48 кв.м, жилая – 28, кухня – 7,7. Квартира расположена на 2 этаже 9-этажного дома. Есть балкон. Столярка и сантехника старая. На полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $51 000 ($1062,5/кв.м).

На этой неделе руководство портала Domik.ua инициировало петицию к Президенту Украины Петру Порошенко о создании и принятии закона о риелторской деятельности.

Ни для кого не секрет, что деятельность посредников на рынке недвижимости давно нуждается в законодательном регулировании. Сегодня агентства недвижимости лишь частично работают в правовом поле – по закону они могут предоставлять лишь информационно-консультационные услуги. Это вредит и самим риелторам, и их клиентам, и рынку недвижимости в целом.

Риелторам – потому что профессионалы отрасли и агентства с хорошей репутацией вынуждены конкурировать с недобросовестными и непрофессиональными коллегами, которые для привлечения клиентов не гнушаются никакими методами и, тем самым, наносят существенный удар имиджу профессии.

Продавцы и покупатели недвижимости становятся заложниками риелторской гонки и вынуждены играть по установившимся на рынке правилам. Они могут работать хоть с десятком агентов, но это отнюдь не значит, что они получат качественную услугу. К тому же, ни один из привлеченных посредников не будет нести никакой ответственности.

Поскольку борьба недобросовестных риелторов за клиента идет по принципу игры на понижение (посредники, стремясь привлечь покупателя, устанавливают цены ниже тех, которые указал продавец), и без того не слишком активный рынок недвижимости оказывается в ступоре: покупатели уверены, что указанные в фейковых объявлениях цены – реальны, и отказываются платить цену продавца. Продавцы же, в свою очередь, крайне неохотно уступают и снижают цены.

Выход из этой ситуации мы видим в законодательном регулировании риелторской деятельности, установлении прав, обязанностей и ответственности риелторов, а также в переходе риелторов и их клиентов от «свободных» к договорным отношениям.

Именно поэтому мы просим всех, кто устал от беспредела на рынке риелторских услуг, подписать Петицию о принятии закона о риелторской деятельности https://petition.president.gov.ua/petition/17570.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua
© domik.ua, 2015

Источник: domik.ua