Куда падает рынок недвижимости Киева

Индикаторы рынка недвижимости от 8 сентября 2015 года

Рынок недвижимости продолжает падение и темпы падения ускоряются. Неделю назад мы писали о том, что во второй половине августа стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке снижалась со скоростью более 2% в неделю.

Читайте также: Летний ценопад. Какими были цены и активность на столичном рынке недвижимости в августе

В первую неделю сентября падение составило уже 4,3%. Столь стремительное падение можно назвать беспрецедентным, особенно, учитывая, что происходит оно при отсутствии серьезных экономических и политических потрясений. Кровавые события под Верховной Радой 31 августа и снижение рейтинга Украины до дефолтного не позволяют говорить о какой-либо стабильности, но и серьезных катаклизмов в стране в последнее время не происходило.

По мнению аналитиков Domik.ua, динамика цен на квартиры в последние месяцы частично обусловлена изменением состава предложения и появлением в базе данных более дешевых квартир. Но есть у нее и вполне объективные причины.

Риелторы говорят о том, что спрос на квартиры в конце августа – начале сентября, по сравнению с предыдущими месяцами, снова снизился: заявок на покупку очень мало. Связано это с тем, что покупатели, для которых текущая цена недвижимости является приемлемой, приобрели ее в апреле-июне – после этого на рынке недвижимости установилось затишье. К тому же, беспрецедентные акции от застройщиков создали заметную конкуренцию продавцам на вторичном рынке – вот им и приходится снова снижать цены.

В начале сентября президент Порошенко в очередной раз выступил с инициативой ввести в Украине налог на роскошь.  В Минфине заявили, что толку от этого будет немного и предложили свой проект пополнения бюджета – за счет налога на недвижимость для абсолютно всех украинцев. Причем размер налога тоже предлагается увеличить, а сохранят ли налоговую льготу – неизвестно.

Читайте также: Налог на недвижимость. Подробности нового предложения от Минфина

Арендодатели чувствуют себя несколько лучше, чем продавцы. В начале осени спрос на жилье несколько активизировался, хоть и не настолько, как рассчитывали владельцы квартир и риелторы. Сегодня найти квартиру в хорошем состоянии с современной мебелью и бытовой техникой дешевле 5000 грн в месяц проблематично даже на окраинах. При этом, квартиры по такой цене не простаивают – сдаются буквально за несколько просмотров.

Читайте также: Какими будут цены на аренду квартир в Киеве осенью

В условиях повышения цен на аренду мошенники изобрели новые способы обмана арендаторов. Причем, сегодня они обходятся даже без личных встреч с жертвами – просто просят перевести деньги «на телефон». К счастью, и потери арендаторов при этой схеме сравнительно небольшие. Подробнее о мошеннической схеме читайте по ссылке. И будьте бдительны!

На рынке новостроек в начале сентября было сравнительно тихо. С 1 сентября функции контроля застройки Киева получили местные власти. В КГГА говорят, что только с передачей функций госархстройконтроля смогут в полной мере контролировать, что, где и как строится в Киеве. И еще раз напомнили, что узнать, насколько законна ли та или иная стройка, потенциальные покупатели квартир смогут на сайте градостроительного кадастра.

Читайте также: Незаконные стройки Киева. Как опознать опасный объект

Кроме того, ознакомиться с перечнем проблемных строек и узнать, в чем именно состоит проблема, можно также в разделе Проблемное строительство на форуме Domik.ua

В начале сентября в Киевсовете представили новый историко-архитектурный план столицы, согласно которому город предлагают разделить на 17 зон, а застройку исторической части запретить. Правда, специалисты убеждены, что это, как и детальные планы территорий, едва ли поможет – прежде всего, им противятся столичные застройщики. Да и за последние 25 лет в центре столицы построено немало объектов, существенно изменивших его исторический облик.

Читайте также: Зачем нужны детальные планы территорий

На этой неделе также было опубликовано решение Верховного суда Украины, согласно которому при введении дома в эксплуатацию застройщики смогут требовать от украинцев доплату за квадратные метры сверх оговоренных в договоре только в том случае, если такая доплата предусмотрена договором инвестирования. Если же в договоре такой нормы нет, а квартира в процессе стройки увеличилась на пару-тройку квадратных метров, ничего доплачивать не нужно. Подробнее о решении Верховного суда читайте по ссылке.

С 1 сентября в Украине на 25% выросли на тарифы на электричество и было отменено единое тарифообразование на воду – теперь тарифы будут формироваться отдельно для каждого населенного пункта. Ну, а нам придется снова задуматься об экономии – и не включать лишний раз энергоемкие электроприборы.

Читайте также: Какая бытовая техника потребляет больше всего электроэнергии

Но все это «цветочки» по сравнению с угрозой срыва грядущего отопительного сезона – об этом все чаще и чаще говорят эксперты. И этом при том, что украинцы все чаще отказываются платить за коммунальные услуги, а за субсидиями выстраиваются очереди.

Читайте также: Ажиотаж на субсидии в Киеве. Новые правила и камни преткновения

Похоже, коммунальный коллапс все ближе. Но очень хочется надеяться, что и в этот раз его удастся избежать.

По данным портала недвижимости Domik.ua, на этой неделе в доверительный диапазон для вычислений цен предложений квартир по Киеву попал 10475 объект. Это на 8,5% меньше, чем неделей ранее.

Изменения средних цен предложений квадратного метра жилья в основных сегментах вторичного рынка Киева представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html Ниже представлен график изменений цен одно-, двух- и трехкомнатных квартир в домах серии «украинская панель» – по результатам последних 6 месяцев в этом сегменте наиболее значительное снижение цен на квартиры – 15,3%:

– синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

– зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

– красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений однокомнатных квартир в домах серии «украинская панель»:

– за последний месяц снизилась на 5,5%;

– за последние три месяца снизилась на 4,9%;

– за последние полгода снизилась на 9,8%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений двухкомнатных раздельных квартир в домах серии «украинская панель»:

– за последний месяц снизилась на 6,1%;

– за последние три месяца снизилась на 8,7%;

– за последние полгода снизилась на 8,6%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир в домах серии «украинская панель»:

– за последний месяц снизилась на 1,5%;

– за последние три месяца снизилась на 1,2%;

– за последние полгода снизилась на 5,5%.

Как видно на графиках, снижение цен в сегменте «украинская панель» происходило за счет одно- и двухкомнатных квартир – цены на трехкомнатные снижались медленно и в целом за полгода снизились меньше. При этом цены на двухкомнатные квартиры в предыдущие 6 месяцев больше колебались: после спада в начале года, в апреле-июне мы наблюдали рост, сменившийся спадом уже в конце июня.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в современном панельном доме, улица Кургузова, ЖК «Ярославичи», Вышгород. Общая площадь – 43,2 квадратных метра, жилая – 18, кухня – 9,9. Шестой этаж 20-этажного дома. Санузел совмещенный, на полу стяжка и линолеум. Есть лоджия. Столярка и сантехника новая. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $29 500 ($683 за квадратный метр).

Двухкомнатная квартира в панельном доме («старая панель») улица Героев Днепра, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь – 51,1 квадратный метр, жилая – 30,7, кухня – 7,6. Пятый этаж 9-этажного дома. Санузел раздельный, на полу паркетная доска. Новая импортная сантехника, новая столярка. Есть застекленная лоджия. Состояние квартиры – «сделан качественный ремонт». Цена – $57 000 ($1115 за квадратный метр).

Трехкомнатная квартира в современном кирпичном доме, улица Драгоманова, Дарницкий район, Позняки. Общая площадь – 76,1 квадратных метров, жилая – 44, кухня – 10,2. Восьмой этаж 16-этажного дома. Санузел раздельный, на полу ламинат. Столярка старая, сантехника новая. Есть застекленная лоджия. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $85 000 ($1117 за квадратный метр).

Автор: Наталия Рева
Информационно-аналитический отдел Domik.ua
© domik.ua, 2015

ПРИМЕЧАНИЯ

Графики изменения средних цен предложений (как в гривнах, так и в долларах) представлены в разделе Статистика и динамика цен на недвижимость

Основные данные статистики представлены также в виде таблиц на главной странице портала и на странице Цены на квартиры в Киеве

При анализе графиков и табличных данных необходимо учитывать следующие факторы:

1. Статистика вычисляется на основании актуальной базы данных объектов недвижимости портала Domik.ua
2. При подсчете средних цен предложений по всему городу и каждого конкретного сегмента рынка учитываются лишь объекты, попавшие в так называемый «доверительный интервал» соответствующей выборки.
   Определение «доверительного интервала» зависит от дисперсии выборки, а также типичного для киевского рынка недвижимости распределения цен. Объекты, не попавшие в «доверительный интервал», не учитываются при подсчете средней цены этой выборки.
3. При анализе малых выборок границы «доверительных диапазонов» формируются путем отбрасывания определенного количества наиболее дорогих и наиболее дешевых объектов. Количество отбрасываемых объектов зависит от размеров выборки. В частности, если в выборку входит от 10 до 19 объектов, то отбрасываются один наиболее дешевый и два наиболее дорогих объекта.
4. Средние цены предложений в значительной степени зависят от изменения состава предложения (особенно, на малых выборках). Даже на больших выборках (более 1000 объектов) изменение соотношения «дорогих» и «дешевых» квартир может заметно повлиять на изменение средней цены. На малых выборках практически каждый объект существенно влияет на среднюю цену.
5. Основная расчетная единица для статистики продажи недвижимости – Доллар США. Если продавец выставляет цену своего предложения в гривнах, то для расчета статистики в долларах, цена в объявлении приводится к долларовому эквиваленту по курсу продажи долларов на момент подачи/редактирования объявления. Курсы валют берутся автоматически у Приват-Банка.
6. Графики и данные статистики в гривне вычисляются умножением долларовых данных на курс гривны к доллару США на момент подсчета.
7. Подсчет статистики проводится в автоматическом режиме в ночь с пятницы на субботу каждой недели начиная с 2005 года.