Киевсовет против застройщиков: борьба на всех фронтах

Индикаторы рынка недвижимости Киева от 23 февраля 2016 года.

На рынке недвижимости – снова нисходящий тренд, и темпы снижения цен, по сравнению с прошлой неделей, выросли. Если неделю назад неаппроксимированная цена предложения снизилась всего на 0,2%, то на этой – уже на 0,7%. В целом, с начала февраля, по данным Domik.ua, цены на квартиры в Киеве снизились в среднем на 2,5%.

Читайте также: Застой на рынке недвижимости. Сколько квартир продают в Киеве

Очевидно, таким образом рынок реагирует на изменения курсов валют. С начала года гривна девальвирует со скоростью 1-1,5% в неделю, цены на квартиры снижаются более медленно. По прогнозам аналитиков инвестиционного банка Goldman Sachs, в случае дальнейшего оттока капиталов из банков, которое без разрешения политического кризиса вполне вероятно, к середине года курс может достигнуть 30 грн за доллар. Это, в свою очередь, скажется и на рынке недвижимости, провоцируя дальнейшее снижение цен на квартиры в долларах.

В законодательном поле эта неделя примечательна двумя противоречащими друг другу инициативами. С одной стороны, Комитет Верховной Рады по вопросам строительства, градостроительства и ЖКХ принял решение внести на рассмотрение парламента законопроект об отмене паевых взносов. Практику уплаты взносов застройщики считают еще одним налогом и уже давно добиваются его отмены. Однако для городских властей такие взносы являются одним из источников наполнения бюджета – отмена Верховной Радой этой практики отнюдь не в их интересах.

Депутаты Киевсовета на этой неделе предложили внести на рассмотрение парламента законопроект, который обяжет застройщиков передавать 1-1,25% квартир в построенных домах в коммунальную собственность – якобы в пользу социально незащищенных граждан. Такое предложение в Киевсовете аргументируют неудовлетворительным уровнем обеспечения социальным жильем киевлян, в частности, бойцов АТО. Примечательно, что столичные власти предлагают отчисления в виде квадратных метров добавить к паевым взносам.

Читайте также: В Киеве будут выдавать социальное жилье?

Инициатива Киевсовета никак не учитывает особенностей градостроительной деятельности в столице. Во-первых, подавляющее большинство строительных компаний в Киеве – частные, однако есть и несколько муниципальных, которые, вместо того, чтобы строить социальное жилье, почему-то работают на общих с другими коммерческих основаниях. Во-вторых, в городе строится не только социальное жилье и жилье эконом-класса, но и жилые комплексы бизнес- и премиум-класса. И каким образом в городском совете будут определять, кому достанется квартира в «панельке» на Троещине, а кому – в доме премиум-класса на Печерске, остается только догадываться.

Наконец, в случае, если такой дополнительный налог таки будет возложен на застройщиков, они, скорее всего, переложат его на покупателей квартир в своих жилых комплексах.

Читайте также: Передача застройщиками 1% жилья в жилфонд города может спровоцировать падение рынка

Так или иначе, в сегодняшнем состоянии строительной отрасли облагать застройщиков дополнительными налогами – далеко не самое конструктивное решение.

В то же время, с недобросовестными застройщиками Киевсовет и вовсе начал войну. Две недели назад мы писали о заявлении мэра Виталия Кличко о сносе одной из очередей ЖК «Маргарита» на Борщаговке. На этой неделе скандал возник вокруг еще одной стройки, которую ведет та же УКО-Групп, – ЖК «Мозаика» на Стратегическом шоссе. Это, пожалуй, одна из самых опасных строек в городе: 5 секций на более чем 900 квартир строятся на неукрепленном оползнеопасном склоне без необходимых разрешительных документов. Пока что коммунальные службы только демонтировали забор и вывезли на штрафплощадку стройматериалы – возведенные этажи еще не разбирали. Но инвесторы уже требуют от Киевсовета объяснений.

Стоит отметить, что в большинстве объектов УКО-Групп практиковалось заключение с инвесторами предварительного договора купли-продажи, который отнюдь не гарантирует им получение в дальнейшем права собственности на квартиру. В конце 2015 года это в очередной раз подтвердил Верховный суд – решением по делу №6-1858цс15.

Читайте также: Как защитить имущественные права на квартиру в новостройке

Domik.ua уже неоднократно писал о том, что в украинском законодательстве существует всего 4 легальные схемы покупки квартиры на этапе строительства, из которых практикуются только две – участие в фонде финансирования строительства и покупка беспроцентных (целевых) облигаций. Тем не менее, ряд застройщиков предлагают другие, менее затратные для них схемы вроде предварительного договора купли-продажи. И инвесторы, прельщенные низкой ценой, соглашаются на рискованные условия. Сегодня инвесторы УКО-Групп столкнулись с последствиями такого риска, и это – только начало.

Подробнее о проблемных стройках киева и киевской области читайте на нашем форуме http://forum.domik.ua/problemnoe-stroitelstvo-f443.html

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 19275 объектов. Это на 2,4% меньше, чем на прошлой.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках в Соломенском районе – за последние 6 месяцев они подешевели в среднем на 12,2%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений однокомнатных квартир в новостройках Соломенского района:

– за последний месяц снизилась на 0,2%;

– за последние три месяца снизилась на 0,4%;

– за последние полгода снизилась на 28,5%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений двухкомнатных раздельных квартир в новостройках Соломенского района:

– за последний месяц выросла на 17,4%;

– за последние три месяца выросла на 22%;

– за последние полгода снизилась на 1,4%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир в новостройках Соломенского района:

– за последний месяц выросла на 4,7%;

– за последние три месяца снизилась на 7,8%;

– за последние полгода снизилась на 11,2%.

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике видно, что наиболее стремительное снижение цен на все типы квартир наблюдалось в ноябре-декабре 2015 года, однако в следующие месяцы кривые «вели себя» совсем по-разному. Цены на однокомнатные квартиры с начала декабря почти не изменились. Трехкомнатные начали дорожать в конце января и пока выросли в цене незначительно. Зато двухкомнатные квартиры с начала декабря подорожали на 30,9%, что, впрочем, скорее всего, обусловлено смещением состава предложения в сторону более дорогие объектов.

Жилой фонд Соломенского района очень неоднороден – как в целом, так и в отношении новостроек. Если на ближайшей к центру Соломенке преобладают новостройки бизнес-класса, то на Отрадном, Александровской слободке и относящейся к Соломенскому району части Шулявки (район КПИ) новые дома – преимущественно к эконом-класса. Видимо, увеличение количества предложений двухкомнатных квартир в домах бизнес-класса и спровоцировало рост средней цены по сегменту.

Следует отметить, что больше всего в новостройках Соломенского района подешевели однокомнатные квартиры – сегодня у них самая низкая, по сравнению с другими типами квартир, цена квадратного метра. Традиционно – и новостройки не исключение – это самый массовый сегмент, который быстрее других реагирует на изменения и отображает состояние рынка недвижимости.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Северная, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь квартиры – 40 кв. м, жилая – 19, кухня – 7,9. Квартира расположена на 2-м этаже 9-этажного дома. Есть балкон. Санузел раздельный. Столярка и сантехника новая, на полу паркет. Состояние – «не требует ремонта». Цена – $36 000 ($900/кв.м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме («улучшенная типовая панель»), улица Выборгская, Соломенский район, Соломенский (КПИ). Общая площадь квартиры – 54 кв. м, жилая – 30, кухня – 8. Квартира расположена на 5-м этаже 14-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Санузел совмещенный. Столярка и сантехника новая, на полу паркет. Состояние – «сделан евро-ремонт». Цена – $60 000 ($1111/кв.м).

Трехкомнатная квартира в современном кирпичном доме, проспект Героев Сталинграда, Оболонский район, Оазис-Оболонь. Общая площадь квартиры – 103,4 кв. м, жилая – 62,8, кухня – 13,1. Квартира расположена на 14-м этаже 24-этажного дома. В помещении два санузла.  На полу стяжка, квартира в состоянии «от строителей», нуждается в серьезном ремонте. Цена – $180 000 ($1741/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2016