Как оформляют смарт-квартиры в жилой фонд в 2017 году

Кто отвечает за оформление мини-квартир как жилой недвижимости и как оформить «смарт» в жилой фонд в новостройке — читайте на страницах портала недвижимости Domik.ua.

SMART — новый тренд на украинском рынке жилья. Инвесторы выбирают мини-квартиры из-за небольшой общей стоимости и уменьшенных затрат на коммунальные услуги. «Смарт» более выгодный для приобретения жилья под аренду, чем однокомнатные и многокомнатные квартиры. Но, выбирая квартиру площадью до 30 квадратных метров, инвестор рискует приобрести нежилое помещение, у которого нет преимуществ «смартов».

Читайте также: Плюсы и минусы смарт-квартир

Как застройщик оформляет «смарт» в жилье

Согласно законам ГСН (ДБН) Украины В.2.2-15:2005 «Жилые дома. Основные положения» и Жилищному кодексу УССР, минимальная площадь однокомнатной квартиры составляет 30 квадратных метров. Однако, подсчитав обязательные затраты по квадратным метрам на человека следует, что не однокомнатной квартирой, но жилым помещением может быть помещение с обязательными удобствами и площадью от 18 квадратных метров. Это значит, что в техпаспорте и других правоустанавливающих документах приобретенное жилье не может называться однокомнатной квартирой, но будет оформлено, как один из типов жилого фонда: жилое помещение, комната, специализированное жилое помещение или квартира.

Но если объектом договора выступает не квартира, не жилое помещение и не любой из вышеназванных форм жилого фонда, а применяется один из маркетинговых терминов – «смарт-квартира», «апартаменты», «студио» — с таким названием мини-квартира может считаться жилым фондом или быть нежилым помещением. В конечном итоге, будет сложно оспорить в суде, что застройщик обещал передать инвестору объект жилой недвижимости.

Читайте также: Что такое квартира? На что обращать внимание при покупке нестандартного жилья

Чтобы по окончанию строительства квартиры до 30 квадратных метров приняли как жилые помещения — застройщику необходимо заблаговременно подать проект в Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины. В этом проекте должны быть указаны расчеты по площадям и технические характеристики здания. Разработанный проект служит подтверждением для Минрегиона того, что в этом конкретном случае, помещение с удобствами и площадью до 30 квадратных метров соответствует государственным нормам по обустройству жилья. Доказательством того, что смарт-квартира по окончанию строительства будет сдана в эксплуатацию, как жилое помещение, служит положительное решение от Минрегиона Украины. Решение выглядит, как письмо от имени министра Минрегиона или его заместителя, в котором дается разрешение на строительство жилых помещений таких метражей и такой планировки.

Чтобы избежать покупки нежилого помещения вместо квартиры, следует перед оформлением инвестиционного договора проверить все документы и попросить предъявить письмо из министерства. Если письма нет, и застройщик уверяет в том, что до завершения строительства письмо будет получено — следует проявить предусмотрительность. Нужно прописать пункт получения такого письма в договоре. Как альтернатива и компромисс, стоит вписать в договор условие обязательного перевода объекта в жилой фонд до подписания акта приема-передачи.

Читайте также: Студио, смарт-квартиры и апартаменты: законность новых тенденций на рынке недвижимости

Как самостоятельно перевести «смарт» в жилой фонд

В ситуации, когда инвестор получает на руки ключи от смарт-квартиры, что числится в нежилых помещениях — существует процедура переоформления нежилого помещения в жилое.

1. Необходимо обратиться в органы местного самоуправления и написать заявление о переведении из нежилого помещения в жилое. Под органами местного самоуправления подразумевается управление жилищно-коммунального хозяйства в районе, где находится дом и будущее жилое помещение. Заявление оформляется в виде письма с волеизъявлением собственника или собственников о переводе нежилого помещения в жилое.

2. Орган местного самоуправления рассматривает заявление и пишет заключение, в котором сообщается согласие или отказ в предоставлении разрешения. В случае отказа, собственник помещения имеет право оспорить решение местного совета.

3. В ответе органов местного самоуправления указывают условия, при которых нежилое помещение будет переведено в жилое. Если помещение не соответствуют параметрам, которые прописаны в законодательстве для жилых помещений, необходимо будет получить разрешение на реконструкцию. Оно выдается управлением ГАСИ Украины или города, в котором находится помещение.

Читайте также: Квартира по акции: что скрывают застройщики

4. В ГАСИ подаются документы для получения согласия или отказа в реконструкции помещения. В управление необходимо подать следующие документы:

– заявление и предоставление разрешения, оформленное на имя главы города;

– документы, подтверждающие право собственности помещения;

– копию технического паспорта;

– если помещение находится в многоэтажном доме — письменное согласие владельцев других помещений или квартир, которые находятся в здании.

5. Архитектурное управление принимает проект реконструкции, после чего владелец помещения получает разрешение на строительные работы и проводит реконструкцию.

6. Если помещение изначально соответствует требованиям к жилому помещению или помещение, после разрешения от ГАСИ на реконструкцию, подготовлено под эти требования — необходимо обратиться в бюро технической инвентаризации (БТИ) для внесения изменений в технический паспорт.

7. После внесения изменений надо получить проект решения от бюро и отдать его на подпись в исполнительном комитете, который находится в соответствующем районе. Проект решения рассматривается комитетом на заседании. Утвердительное решение, полученное от исполкома — это документ, на основе которого принимается дальнейшее решение о переводе недвижимости из нежилого фонда в жилой.

8. Именно БТИ производит замену технического паспорта и документа, который подтверждает право собственности.

Читайте также: Как застройщики легализируют новостройки на берегу реки, озера или моря

Примечание

На разных этапах перевода нежилого помещения в жилое необходимо будет оплачивать соответствующие налоги, размер которых будут сообщать сотрудники организаций, в которые владелец помещения обращается.

Процесс перевода нежилого помещения в жилое может быть осложнен на этапе получения решения от органов местного самоуправления. Так, управление жилищно-коммунального хозяйства может назначить обследование помещения. Для этого созывается комиссия, в состав которой входят инженерно-технические работники ЖЭКа, сотрудники лицензированных проектных и научно-исследовательских учреждений, эксперты соответствующих санэпидемиологических служб.

По окончанию обследования помещения комиссией составляется акт, который послужит основанием для перевода нежилого помещения в жилое, отказе от перевода или создании дополнительных условий, при выполнении которых помещение можно будет перевести в жилой фонд.

Читайте также: Топ-5 самых маленьких квартир в новостройках Киева

Редакция портала Domik.ua благодарит юридическую компанию «Lexinvest» за помощь в подготовке материалов для статьи и консультации в юридической сфере по вопросам жилой недвижимости в Украине.

Прежде, чем выбрать жилой комплекс на предмет покупки квартиры в нем — стоит проверить новостройку на проблемность. В этом поможет статья «Незаконное строительство в Киеве 2017: полный список по районам».

Найти нужную новостройку, которую возводят в столице можно в списке жилых комплексов Киева.

Выбрать проект для инвестирования, ориентируясь на продуктивность и репутацию строительной компании можно в каталоге застройщиков столицы.

Обсудить новости первичного рынка недвижимости, узнать больше информации о новостройках города Киев, обсудить незаконное строительство в столице и пригороде можно на форуме портала Domik.ua.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017