Индикаторы рынка недвижимости Киева от 16 февраля 2016 года

На этой неделе существенных изменений на рынке недвижимости не произошло – ни в ценах на квартиры, ни в уровне активности. Средняя неаппроксимированная цена предложения снизилась всего на 0,2%, активность продавцов и покупателей остается на уровне декабря-января.

Как первые, так и вторые продолжают наблюдать за изменениями курса доллара, который растет примерно на 1,5-2% в неделю. Ожидаемого в связи с этим существенного снижения цен на квартиры не происходит. Не исключено, что длясколь-нибудьощутимого снижения нужно, чтобы доллар перешагнул отметку в 30 гривен, что, по прогнозам финансистов, вполне возможно. Вместе с тем, продавцы квартир считают текущую цену и без того слишком низкой и если готовы уступать, то только реальному покупателю.

На прошлой неделе Domik.uaписали о проекте закона, в котором содержатся предложенные банками условия реструктуризации валютных ипотек. На этой неделе на рынке – еще одно новшество, касающееся долгов по ипотеке. На этот раз речь идет о письме Минюста № 3/28/1172, которым нотариусам запрещено удостоверять сделки по передаче банками или факторинговыми компаниями третьим лицам прав собственности на недвижимость, которая является залогом по ипотечному кредиту.

Причиной для письма послужили участившиеся случаи продажи банками через факторинговые компании залоговых квартир с дисконтом в 30-50%. Запрет на регистрацию нотариусами передачи права собственности на такие квартиры означает, что банки не смогут реализовать имеющееся в их распоряжении залоговое имущество.

Что касается владельцев квартир, то, в зависимости от ситуации, для них такой запрет может быть как хорошей новостью, так и плохой.

Дело в том, что в отдельных случаях заемщики договаривались с банками о списании части – до 60% – долга. В таких случаях, списанная часть долга считается доходом заемщика, с которого он должен заплатить налог на доходы физических лиц. Чтобы избежать уплаты налога, к сделкам привлекали факторинговые компании, которые сначала выкупали недвижимость у банка, который выводил ее из-под залога, производили уценку, а потом продавали эту недвижимость третьему лицу – заемщику. Стоит уточнить, что большинство подобных сделок заключались в отношении очень дорогих квартир. Теперь заемщику при списании банком части долга придется платить налог на прибыль.

Существует еще одна схема продажи залоговых квартир через факторинговые компании, в которой задействованы проблемные ипотечные кредиты признанных неплатежеспособными банков и фонд гарантирования вкладов, в распоряжении которого эти кредиты находятся. При использовании данной схемы квартиры – речь опять жеидет о дорогой недвижимости, расположенной в центре Киева и других крупных городов – продаются без ведома заемщика.

По словам юристов, покупателями в таких сделках часто выступали лица, близкие к Фонду гарантирования. Теперь у них такой возможности не будет.

Ну, а для рынка недвижимости письмо Минюста означает только одно: «большая распродажа» залоговой недвижимости, которая, по примеру рынков европейских стран, дала бы возможность покупать залоговые квартиры намного ниже номинальной стоимости, отменяется. Или откладывается. В любом случае, в ближайшее время дешевых квартир на рынке не добавится.

На этой неделе в СМИ в очередной раз появилась информация о количестве выставленных на продажу квартир в Киеве. Назывались цифры от 55000 объектов, которые якобы продаются сейчас, до почти 70000 – в декабре прошлого года. Учитывая, что в Киеве всего чуть больше 15000 тысяч многоквартирных домов, среди которых немало двух-трехэтажных на 10-20 квартир, цифра более чем внушительная, но, по нашему мнению далекая от реальности.

Некоторые порталы недвижимости не допускают дублирования одного и того же объявления по несколько раз. Фильтрация происходит по контактным данным пользователя, адресу объекта, этажу и количеству комнат в квартире. Но посредники находят возможность обойти фильтры, меняя в объявлении этаж или добавляя к номеру дома букву.

Зачастую это практика недобросовестных посредников: они указывают в объявлениях цену на 10-15% ниже реальной, пытаясь таким образом привлечь клиента. Потенциальному покупателю, позвонившему по объявлению, в таком случае говорят, что квартира уже продана, но есть другая – в этом же доме, на другом этаже и чуть дороже.

Учитывая, что недобросовестных посредников на рынке, как минимум, не меньше, чем добросовестных, количество фальшивых объявлений в базах данных существенное. Это зачастую  создает ложное представление о количествевыставленных на продажу квартир. Большинство фальшивых объявлений подаются с заниженной ценой – это создает у покупателей иллюзию, что на рынке есть предложения с очень низкими ценами. На самом деле, такие предложения единичны и чаще всего сопровождаются целым букетом проблем.

Такая же ситуация наблюдается и на рынке аренды. Львиная доля объявлений – несуществующие предложения с заниженными ценами, главная задача которых – привлечь к риелтору клиента. И только в разговоре с потенциальным арендатором риелтор предлагает реальные, но более дорогие варианты. Отметим, что реальных объектов на рынке заметно меньше, чем фальшивых.

Решение этой проблемы возможно только в случае координации усилий всех порталов недвижимости и одновременного введения единых для всех правил публикации объявлений. Помочь в этом также может или закон о риелторской деятельности, или общепринятые стандарты, которые учтут и устранят проблемные точки на рынке.

А пока, покупатели и арендодатели вынуждены выуживать реальные объявления среди массы фальшивых.

При подсчете статистики на Domik.ua мы отсекаем дубли и формируем доверительный интервал выборки.

На этой неделе в доверительный диапазон попали 19.747 объектов. Это лишь 49,6% объектов, от размещенных в нашей базе данных. Также, это на 1,1% больше показателя прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир возле метро – за последние 6 месяцев такие квартиры в целом по городу потеряли в цене всего 3,8%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений однокомнатных квартир возле метро:

– за последний месяц выросла на 3,1%;

– за последние три месяца выросла на 2,8%;

– за последниеполгодаснизилась на 5,9%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений двухкомнатных раздельных квартир возле метро:

– за последний месяц выросла на 1,4%;

– за последние три месяца выросла на 1,6%;

– за последние полгода снизилась на 1,8%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир возле метро:

– за последний месяц выросла на 1,5%;

– за последние три месяца выросла на 3,2%;

– за последние полгода не изменилась.

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике видно, что в течение сентября-октября 2015 года цены на квартиры возле метро снижались во всех сегментах. В большей степени это коснулось одно- и двухкомнатных квартир, в меньшей – трехкомнатных. В последние три месяца наблюдаем рост цен на все типы квартир. Однако, по нашему мнению, это временный, ситуативный рост, связанный лишь с изменением состава предложений.

Примечательно, что однокомнатные квартиры возле метро заметно дешевле по цене квадратного метра, чем двух- и трехкомнатные, и подешевели за последние полгода больше других сегментов. Связано это с тем, что такие квартиры – самые востребованные среди покупателей и, следовательно, быстрее реагируют на изменения на рынке – падение спроса. И то, что стоимость квадратного метра однокомнатных сегодня ниже чем в одно- и двухкомнатных лишь подтверждает сегодняшний нисходящий тренд. Как только график цены метра однокомнатных покажет сближение с графиками одно- и двухкомнатных квартир – это станет техническим сигналом о позитивных рыночных изменениях.

Как видно на графике ниже, однокомнатные квартиры самые дешевые по цене квадратного метра среди квартир возле метро с марта 2011 года. Тогда как в 2008 году – на пике роста цен на недвижимость – они были самыми дорогими. И разрыв в цене постепенно увеличивается.

В целом же, в последние полгода цены на квартиры возле метро демонстрируют большую стабильность, чем другие сегменты.

В последнее время были заключены такие сделки:

Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая кирпич»), улица Захаровская, Подольский район, Куреневка. Общая площадь квартиры – 51,2 кв. м, жилая – 30,6, кухня – 7,8. Квартира расположена на 8-м этаже 10-этажного дома. Есть незастекленный балкон. Санузел раздельный. Столярка и сантехника старая, на полу паркет. Состояние – «требует серьезного ремонта». Цена – $40 500 ($791/кв.м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая кирпич»), улица Закревского, Деснянский район, Троещина. Общая площадь квартиры – 51,1 кв. м, жилая – 30, кухня – 7,5. Квартира расположена на верхнем этаже 9-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Санузел раздельный. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Состояние – «сделан качественный ремонт». Цена – $41 000 ($802/кв.м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Мате Залки, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь квартиры – 45 кв. м, жилая – 28, кухня – 8,3. Квартира расположена 15-м этаже 16-этажного дома. Есть два незастекленных балкона. Санузел раздельный. Столярка и сантехника старая, на полу паркет. Состояние – «требует серьезного ремонта». Цена – $45 000 ($1000/кв.м).

Трехкомнатная квартира в современном панельном доме, улица Закревского, Деснянский район, Троещина. Общая площадь квартиры – 97,7 кв. м, жилая – 52,8, кухня – 11,5. Квартира расположена на первом этаже. Есть незастекленная лоджия. Санузел раздельный. В квартире – строительная отделка, включающая обои, линолеум, столярку и сантехнику. Состояние квартиры – «сделан косметический ремонт». Цена – $54 250 ($555/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua
© domik.ua, 2016