Что мешает решить проблемы скандальных строек в столице и пригороде

Индикаторы рынка недвижимости Киева от 12 апреля 2017 года.

Третью неделю подряд стоимость квадратного метра квартир в Киеве продолжает колебаться в пределах статистической погрешности и отметки $1050. После снижения на 0,6% две недели назад, на этой неделе средняя цена на полпроцента выросла, небольшой рост наблюдаем в большинстве сегментов рынка.

В предыдущем обзоре Domik.ua писал о хронических проблемах вторичного рынка недвижимости столицы – их немного, но решить их непросто. В этой публикации мы поговорим о хронических проблемах рынка первичного. Эти проблемы совершенно другие, они тесно переплетены между собой, попытки решения предпринимаются постоянно, но ситуация существенно не меняется.

Читайте также: Хронические проблемы вторичного рынка недвижимости Украины

Одной из ключевых проблем, которая, к тому же, в апреле 2017 года в очередной раз актуализировалась, можно назвать незаконные и конфликтные стройки. После того, как столичные власти активно взялись за объекты Анатолия Войцеховского и особенно после его ареста, явных «нахалстроев» в столице поубавилось, но по-прежнему есть дома и жилые комплексы, которые строятся на участках с несоответствующим целевым назначением, во дворах жилых домов, вместо парков и скверов. Застройщики этих участков активно участвуют в разработке детальных планов территорий, которые разрешают жилую застройку на ранее не предназначенных для этого участках. Но при этом не всегда меняют целевое назначение участка, что может быть чревато обвинениями в незаконности строительства. И если в случае с освоением под жилую застройку промзон, сторонами конфликта выступают только застройщик и ГАСИ либо правоохранительные органы, то при застройке парков, скверов или того, что жители окрестных домов привыкли считать таковыми, к конфликту подключается еще и общественность.

Проблема незаконных и конфликтных строек, по сути своей, выступает «дочерью» целого спектра других проблем, среди которых можно назвать тотальную коррупцию, законодательную зарегулированность отрасли. Также в список проблем входит отсутствие четких и понятных всем правил игры, разрозненность государственных реестров, в каждом из которых содержится только часть информации об объекте или участке.

О коррупции в строительной отрасли знают все, из неофициальных источников известно даже, что коррупционная составляющая достигает 25% себестоимости строительства. И если после возложения на нотариусов функции регистрации права собственности коррупция в этой сфере сошла на нет, то проблемы с получением разрешительных документов и введением объектов в эксплуатацию остались. Более того, даже при наличии всех разрешительных документов, проверяющие органы, по словам застройщиков, находят к чему придраться. И хотя прямо об этом никто не говорит, понятно, что проще всего решить этот вопрос при помощи взяток.

На этой неделе появилась информация о том, что с 10 июня органы госархстройконтроля перейдут к новому формату работы: ответственность за законность строительства и соответствие объекта строительным нормам будет нести должностное лицо, которое выдало разрешение на строительство. Едва ли при этом получить разрешительные документы станет проще – скорее, наоборот, должностные лица будут еще больше затягивать процесс, ссылаясь на персональную ответственность.

Условия для коррупции создает и принятый недавно Закон № 4733-1, согласно которому категории сложности строительства были заменены классами последствий, а всех застройщиков многоквартирных жилых домов обязали получать разрешение на строительство и проводить экспертизу проектной документации. Потенциальный коррупционный риск состоит не только в получении разрешений, но и в том, что проводить экспертизу могут только отдельные государственные институты.

Справедливости ради, стоит уточнить, что раньше многие пригородные застройщики успешно обходили необходимость получения разрешений и проведения экспертизы, декларируя вместо четвертой-пятой категории сложности объекта третью. А затем сдавали в эксплуатацию не целый комплекс, а отдельные дома, иногда – секции дома, каждый из которых таки соответствовал третьей категории сложности.

Ярким примером этого стал совсем свежий скандал вокруг жилого комплекса «Пражский квартал-2», который ГАСИ обязал застройщика снести. И это при том, что первая очередь комплекса, состоящая из 9 домов, уже построена, частично введена в эксплуатацию и даже заселена. И тут оказалось, что застройщик занизил категорию сложности и не провел экологическую экспертизу участка, на котором раньше находилась свалка отходов завода «Электронмаш».

Читайте также: ГАСИ требует снести Пражский квартал-2

Проблема усугубляется тотальной экономией со стороны застройщиков, особенно в экономклассе и в пригородах Киева. Вынужденные удерживать существующий уровень цен на квадратные метры, строительные компании стремятся минимизировать расходы за счет использования менее качественных стройматериалов, той же экспертизы проектной документации, иногда даже обходятся без этого самого проекта. Решить эти проблемы коррупционным путем уже при вводе в эксплуатацию оказывается проще и дешевле, чем изначально следуя закону.

Хотя все упомянутые проблемы – это проблемы застройщиков, решать их в итоге приходится покупателям квартир. В существующих условиях отсутствия каких-либо гарантий со стороны государства или местных властей, они становятся заложниками коррупционных схем между застройщиками и контролирующими органами. Безусловно, доводы о том, что инвесторы знали, что покупали, и что инвестиция – это всегда риск, вполне резонны.

С другой стороны, частные инвесторы не обязаны знать все государственные строительные нормы, или перечень всех документов, которые должен подать застройщик для получения разрешения на строительство.  И уж тем более, они не должны переживать, снесут или не снесут по решению ГАСИ дом, который уже введен в эксплуатацию и в который они успели заселиться.

Зато ответственность застройщика за несоблюдение строительных норм или норм безопасности нигде не предусмотрена. Максимум, что ему грозит – это постановление о сносе построенного здания и обязательство вернуть участок в первоначальное состояние. Понятно, что перекладывая ответственность на покупателей квартир, застройщики меньше заинтересованы соблюдать все нормы, чем если бы им грозила, скажем, уголовная ответственность.

Сегодня Минрегион предпринимает попытки навести порядок в этой сфере, в частности, за счет возможности получения разрешения на строительство онлайн. Но пока у ГАСИ сохраняются функции надзора и контроля за строительством, а ответственность застройщиков минимальна, ситуация едва ли сдвинется с мертвой точки.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 17512 объектов – на 3,2% больше показателя прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в панельных и монолитно-блочных новостройках (серия «украинская панель») – за полгода цены на них снизились в среднем на 5,3%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в домах серии «старый кирпич»:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике видно, что цены на все типы квартир в панельных и монолитно-блочных домах в последние месяцы заметно колебались, причем в каждом сегменте по-разному. Так, однокомнатные квартиры то падали, то росли в цене, и по итогам полугодия стоимость квадратного метра в них вообще не изменилась. Двухкомнатные в октябре-январе заметно подорожали, а в начале года – резко подешевели. «Трешки» – единственный сегмент, где роста цен в конце прошлого года не было, зато они начали дорожать в январе. В целом, по итогам периода соотношение цен на разные типы квартир существенно не изменилось.

Панельные и, в меньшей степени, монолитно-блочные новостройки сегодня для многих оптимальное решение: с одной стороны, это новое жилье с новыми коммуникациями, с другой, стоят они заметно дешевле кирпичных. Именно поэтому цены здесь снижаются не слишком быстро, а на самые востребованные однокомнатные квартиры и вовсе остаются стабильными.

Ввиду недостатка достоверной информации о заключенных в последнее время сделках, в этом обзоре мы не публикуем примеры заключенных сделок.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017