Затишье и активность на рынке недвижимости

Индикаторы рынка недвижимости Киева от 1 марта 2016 года.

На этой неделе цены на квартиры в Киеве несколько подросли – рост неаппроксимированной цены предложения составил 0,4%. По словам риелторов, сейчас активность на вторичном рынке очень низкая – как со стороны покупателей, так и продавцов. В целом, ситуация очень схожа с той, которая наблюдалась осенью прошлого года: несмотря на достаточно большое количество объявлений в базах данных, актуальных предложений по продаже квартир очень мало.

Читайте также: Сколько квартир продают в Киеве

Участники рынка выжидают, когда стабилизируется курс доллара. В отличие от прошлого года, когда рост курса происходил скачкообразно и провоцировал панику, в том числе, среди продавцов квартир, в этом году гривна девальвирует постепенно, но неуклонно. Привыкшие за 2 года к такой ситуации владельцы недвижимости не спешат снижать цены, а снимают объекты с продажи. Запросы покупателей при этом в среднем на 10-20% ниже стоимости предложения аналогичных квартир.

Пока на вторичном рынке затишье, на первичном мы продолжаем наблюдать активность. К сожалению, не покупательскую, а совсем другого рода.

Эта неделя ознаменовалась протестом строителей против псевдо-активистов. 23 февраля строители, работающие на объектах нескольких строительных компаний, в том числе, лидеров рынка, прекратили работу и вышли на всеобщую забастовку. Они требовали от активистов, которых называют «титушками» прекратить блокировать стройки, а от городских властей и правоохранителей – найти законные способы воздействия на участников акций.

Читайте также: Киевсовет против застройщиков. Борьба на всех фронтах

По данным организаторов акции, за последний год было зафиксировано около 80 нападений на стройки. Причем речь идет о тех из них, которые ведутся законно. Настоящие протесты местных жителей, которые действительно имели место в отдельных случаях, превратились в бизнес.

Схема организации протеста почти всегда одинакова. Группа псевдо-активистов – обычно это одни и те же люди, которые кочуют с одной стройки на другую – под тем или иным предлогом – организуют акцию протеста против ведущейся стройки. Устраиваются пикеты, блокируется строительная техника, под видом активистов ведется активная информационная кампания в соцсетях, которую тут же подхватывают СМИ. На диалог со строителями или представителями застройщиков «активисты» не идут. Параллельно в акцию вовлекаются местные жители – недовольные всегда найдутся. Именно они чаще всего выступают перед телекамерами, ведут дискуссии на профильных форумах. Затем организаторы предлагают застройщику «решить проблему» на определенную сумму. Цена вопроса, по неофициальным данным, 50-60 тысяч долларов. Если застройщик соглашается, «протест» сворачивается, организаторы перемещаются на другой объект, а местные жители остаются ни с чем.

До определенного момента застройщики предпочитали тихо договориться и заплатить требуемую сумму. Но в последнее время все чаще отказываются удовлетворять требования вымогателей. При этом, количество протестов заметно выросло, и они стали агрессивней – в отдельных случаях доходило не только до сломанных строительных заборов, но и до перестрелок.

Участие в протестах оказалось делом выгодным. По словам строителей, участвовавших в забастовке 23 февраля, если рядовой строитель за день тяжелой работы получает 300 грн, то участник акции протеста против стройки – 500. Неудивительно, что недостатка в маргинальных элементах, желающих поучаствовать в таких акциях, нет. К тому же, пока что, никакая ответственность им не грозит, ведь «активисты» смешиваются с местными жителями, пользуясь законным правом последних на мирный протест. Хуже всего, когда в канун очередных выборов такие акции в своих интересах используют политики – прошлым летом отдельные из них даже призывали участников ломать строительные заборы.

Читайте также: В Киеве строители бастовали против псевдо-активистов

Искусственно провоцируемые акции протеста создают целый ряд негативных последствий для строительной отрасли, которая и так сегодня не в лучшем положении.

Во-первых, это удар по репутации застройщика. Причем речь, в данном случае, идет о лидерах строительной отрасли. Потенциальные инвесторы, которые из дня в день слышат о незаконности стройки, в ряде случаев отказываются от инвестирования. В итоге, даже качественный и потенциально привлекательный объект рискует остаться недостроенным. Именно поэтому строительные компании длительное время предпочитали договариваться с вымогателями.

Во-вторых, простои, задержки в строительстве, как результат, оттягивание сроков сдачи в эксплуатацию и, опять-таки, повышение вероятности того, что объект так и не будет достроен.

Жертвами как в первом, так и во втором случае, оказываются и строительная компания, и инвесторы жилого комплекса, строительство которого блокируется псевдо-активистами.

Еще одно последствие – это дискредитация акций протеста как таковых. Общественность теряет доверие абсолютно ко всем протестным акциям, независимо от того, кто и с какой целью их организует.

Стоит отметить, что громких акций протеста против строек, которые Киевсовет признал незаконными, замечено не было. Это – повод задуматься.

Читайте также: Как зарабатывают строители пирамид

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 16405 объектов. Это на 14,9% меньше, чем неделей раньше.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в «сталинках» Несмотря на то, что цены на квартиры в таких домах считаются едва ли не самыми стабильными, за последние полгода они снизились на 5,5% – больше, чем в других сегментах.

Синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменения цен на квартиры разных типов в «сталинках»:

На графике видно, что снижение цен на квартиры в «сталинках» в среднем по городу в последние 6 месяцев происходило главным образом за счет трехкомнатных квартир. Двухкомнатные были в цене сравнительно стабильны, а однокомнатные даже подорожали, причем наиболее активный рост цен происходил в течение последнего месяца.

Тем не менее, однокомнатные квартиры по-прежнему остаются самыми дешевыми по цене квадратного метра в данном сегменте. Очевидно, это связано с тем, что «сталинки», несмотря на свой почтенный возраст, изношенные коммуникации и не слишком однородный контингент жильцов, не относятся к жилью эконом-класса (хотя и бизнес-классом, учитывая все перечисленное, такое жилье назвать трудно). Так или иначе, такое жилье выбирают люди с достатком выше среднего – и они отдают предпочтение двухкомнатным, реже – трехкомнатным квартирам.

Учитывая недостаток информации о проведенных в последнее время сделках, в данном обзоре мы не приводим примеры заключенных сделок.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2016