Владимир Коломейко: мини-квартиры нарушают нормы ДБН, какие последствия для инвесторов

Индикаторы рынка недвижимости Киева от 16 августа 2016 года.

Основные тенденции на киевском вторичном рынке недвижимости в последнее время достаточно стабильные: деловая активность низкая, средние цены предложений плавно проседают.

Подобная картина типична для августа, когда многие участники рынка отдыхают и ждут традиционного сентябрьского роста деловой активности. Отличие от предыдущих лет, на наш взгляд, одно. В этом году ждут не столько сентябрьского оживления (оно может быть кратковременным),  сколько начала отопительного сезона, когда резкий рост коммунальных платежей вполне может существенно скорректировать рыночные тенденции.

Читайте также: Что происходит на рынке недвижимости: ждем доллар по 27 грн

На рынке аренды, который по самой своей природе более мобильный, рост коммунальных платежей сказывается уже сейчас. Арендаторы и арендодатели стараются переложить дополнительные расходы друг на друга, и это заметно усложняет достижение договоренностей. А ведь август-сентябрь – традиционный период оживления рынка аренды. Во-первых, в Киев переезжают тысячи новых иногородних студентов. Во-вторых, так уж исторически сложилось, что именно в это время у значительной части участников рынка заканчиваются подписанные на год договора; арендаторы подыскивают себе более походящее жилье, а арендодатели новых постояльцев. Кто-то находит взаимоприемлемые решения, другие продолжают поиск. В результате формируются новые рыночные тенденции.

Стремительный рост коммунальных тарифов и низкая покупательская способность оказывает влияние и на первичный рынок жилья, где явно растет интерес к мини-квартирам общей площадью от 18 до 26 квадратных метров. Есть интерес и к микро-квартирам, площадью менее 18 метров.

Архитекторы и застройщики меняют проекты прошлых лет, разрабатывают новые с квартирами меньших габаритов. При этом нередко нарушают действующие строительные нормы (так называемые ДБНы), устанавливающие предельные нижние ограничения площадей квартир, комнат, кухонь, санузлов и иных помещений. И тут самый раз разобраться в этих строительных нормах, а также возможных отступлениях от них.

Согласно действующему ДБН В.2.2.-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення», однокомнатная квартира не должна быть меньше 30 кв. м. Оговорены также минимальные размеры комнаты, кухни и санузла в однокомнатной квартире:

– комната – не менее 15 кв. метров;

– кухня – не менее 7 кв. метров;

– совмещенный санузел – не менее 3,8 кв. метров.

Если санузел раздельный, то минимальные размеры ванной комнаты  3,3 кв. метров, туалета 1,2 кв. метров.

В проекте новой редакции аналогичного ДБНа  эти ограничения сохранены.

Вот и возникает вопрос: а как же все это согласуется с практикой строительства малогабаритных квартир, которая широко использовалась и во времена СССР?

Тут многое зависит от терминологии. Если квартира в документах значится как «однокомнатная», то указанные нормы действуют. Если же квартира или аналогичное помещение именуется как-то иначе (например, «малосемейная квартира гостиничного типа», «апартаменты», «творческая мастерская», «квартира-студио»), то она может и не подпадать под эти нормы.

Как нам пояснили архитекторы и проектанты, в каждом конкретном случае отступления от общих норм, проекты нужно согласовывать в профильном министерстве (в данном случае, в Министерстве регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины).

Если есть соответствующее официальное «Погодження» проекта и разрешение на строительство, то особых проблем с получением правоустанавливающих документов быть не должно. В худшем случае, владельцам подобных помещений запретят регистрироваться в них в качестве жильцов, и тогда они лишатся права на субсидии, а также будут вынуждены платить за коммунальные услуги по более высоким тарифам.

Если же нет официального «Погодження» и разрешения, то строительство, скорее всего, будет признано незаконным. И тогда инвесторам не позавидуешь; в лучшем случае будут жить они в квартирах без правоустанавливающих документов на нее.

Поэтому, инвестируя деньги в строительство мини-квартиры, необходимо  выяснить наличие официальных согласований любых отступлений проектов от действующих строительных норм. Мол, где официальные документы, подтверждающие право строить в данном доме квартиры меньше 30 квадратных метров?

Другое дело, что, судя по заявлениям чиновников, судебным разбирательствам, а также публикациям в СМИ,  власти пока не очень придираются к занижению площадей квартир.  Есть масса куда более существенных нарушений. Таких, как самозахваты земли, занижение категории сложности, строительство на оползнеопасных склонах без их предварительного укрепления, строительство в санитарных зонах железных дорог. Строят даже в санитарной зоне действующего ядерного реактора, с расчетом, что со временем его закроют, а радиоактивные материалы вывезут.

На этом фоне строительство мини-квартир (а они широко распространены не только в Украине, но и во многих странах мира, включая страны Западной Европы) выглядит  как естественный отклик застройщиков (да и властей тоже) на запросы значительной части наших граждан.

Больше о новостройках Киева читайте на форуме.

Читайте также: Гостинки и хрущевки – единственная недвижимость на вторичном рынке, где активно идут продажи

В нынешних, очень непростых, условиях власти просто не в состоянии (а зачастую, и не хотят) бороться со всеми нарушениями. Объять необъятное еще никому не удавалось.

Очевидно поэтому Кабмин отменил с 1 января 2017 года правомочность актов санитарного законодательства, выданных центральными органами исполнительной власти Украинской ССР.

Сложно сказать, что сие означает, и как данное распоряжение Кабмина повлияет на экологию, охрану труда, сельское хозяйство, различные отрасли промышленности (в том числе, на строительство жилья).

С одной стороны, если нет соответствующих санитарных норм, то нет и их нарушений. Что толку провозглашать санитарную норму жилья 6 кв. метров на человека, если зачастую нет реальной возможности обеспечить ее? Немало наших граждан живут по несколько семей в малогабаритной однокомнатной квартире, где не хватает места даже на спальные места. И так было практически во все времена, включая период «застоя», а потоки беженцев лишь еще больше обострили ситуацию.

С другой стороны, очень многие санитарные нормы фактически повторяются и детализируются в отраслевых нормативных документах, принятых после 1991 года. Для строительной отрасли – это, прежде всего, ДБНы, о которых речь шла выше.  Их никто не отменял.

С третьей стороны,  в развитых странах многие важнейшие условия социальной и производственной безопасности регламентируются общественными договорами, включая  договоры властей, работодателей и профсоюзов. Именно подобные договоры позволяют субсидировать аренду «социального жилья», освобождать значительные городские территории от потоков транспорта и строений, обустраивать там скверы и общественные зоны.

В любом случае, основные плюсы и минусы отмены санитарных норм советских времен будут видны уже в ближайшее время. И тогда вместо старых норм, вероятней всего, введут новые санитарные нормы.

Читайте также: ГАСИ ликвидировала практику повторного возвращения на доработку строительной документации

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 15004 объекта, что на 1,3% меньше, чем на прошлой неделе.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений, как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлены графики изменения цен предложений однокомнатных панельных хрущевок (сегмент «типовая панель») на Оболони, Позняках и Троещине. Особенностью этих графиков есть то, что на них представлены не просто средние цены предложений, попавшие в соответствующие доверительные интервалы, а средние цены предложений 20% наиболее дешевых квартир в этих сегментах.

Синяя кривая – усредненная цена 20% наиболее дешевых однокомнатных квартир сегмента «типовая панель» на Оболони.

Зеленая кривая – усредненная цена 20% наиболее дешевых однокомнатных квартир сегмента «типовая панель» на Позняках.

Красная кривая – усредненная цена 20% наиболее дешевых однокомнатных квартир сегмента «типовая панель» на Троещине.

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На Оболони цена квартиры за месяц снизилась на 2,8%, за три месяца снизилась на 9,3%, за полгода снизилась на 8,7%.

На Позняках цена квартиры за месяц снизилась на 0,5%, за три месяца снизилась на 5,9%, за полгода снизилась на 7,2%.

На Троещине цена квартиры за месяц снизилась на 1,5%, за три месяца снизилась на 8,7%, за полгода снизилась на 6,6%.

Как видно на графиках, на всех трех крупных жилых массивах явно утвердился нисходящий тренд цен на однокомнатные типовые панельные квартиры.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич»), проспект Науки, Голосеевский район, Саперная Слободка. Общая площадь квартиры – 31,4 кв.м, жилая – 17,0, кухня – 7,7. Расположена на девятом этаже 9-этажного дома. Санузел совмещенный. Столярка и сантехника старые. В комнате паркет, в кухне – кафель. Состояние – «сделан косметический ремонт». Цена – $29000 ($924/кв.м).

Однокомнатная квартира в кирпичном доме («украинский кирпич»), проспект Героев Сталинграда, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь квартиры – 46,6 кв.м, жилая – 21,0, кухня – 8,0. Расположена на пятом этаже 21-этажного дома. Санузел раздельный.  Балкон застеклен. Столярка и сантехника новые, на полу ламинат. Есть кондиционер. Состояние – «сделан качественный ремонт». Рядом залив Днепра. Цена – $66000 ($1416/кв.м).

Автор: Владимир Коломейко, аналитик Domik.ua