By Несмотря на кажущуюся стабильность, рынок первичной жилой недвижимости в 2016 году, претерпел ряд изменений. Большинство тенденций, проявивших себя в ушедшем году, будут влиять на рынок новостроек и в 2017-м.
Ценовая политика застройщиков – нестабильная стабильность
Вопреки прогнозам, заметного роста средней по городу стоимости квартир на первичном рынке, не произошло ни в первом квартале 2016 года, ни во втором, ни позже. Безусловно, многие застройщики поднимали цены в связи с более высокой готовностью своих проектов, однако средняя по городу цена либо не менялась, либо снижалась. Это стало основанием для того, чтобы говорить о низком спросе, который не позволяет девелоперам повышать цены, и о грядущем их снижении. В итоге, все оказалось не так однозначно.
Стабильность, средней по городу цены, обеспечивало появление на рынке новых проектов или новых очередей уже известных ЖК с более низкой стартовой ценой и демпинг со стороны отдельных строительных компаний. Они продают квадратные метры существенно дешевле среднерыночной цены – в некоторых ЖК сегодня квартиры продаются по цене чуть более 400 долларов США за квадратный метр. В то же время, в новостройках, которые пользуются спросом у покупателей, девелоперы позволили себе поднимать цены, в отдельных случаях, до 40% за год.
В ценовой политике также заметно расслоение по классам объектов. В большинстве жилых комплексов класса «бизнес» и «премиум» цены коррелируют с курсом доллара и выросли даже больше, чем сам курс. В классе «эконом» цены больше зависели от спроса: те, объекты, квартиры в которых раскупают хорошо, подорожали, тогда, как цены в маловостребованных ЖК не изменились или даже снизились.
Больше о новостройках можно узнать на форуме новостроек Киева и области .
Новые форматы жилья
В 2016-м окончательно оформился наметившийся еще в предыдущие годы тренд на сокращение площадей квартир в новых домах. Эти микроквартиры получили модное название «смарт» – своего рода дань мировой тенденции. Но если в европейских смарт-квартирах каждый метр – действительно полезная и функциональная площадь, то в наших реалиях удобство и функциональность крошечных квартир – скорее исключение, чем правило. К сокращению площадей продаваемых квартир в минувшем году прибегли многие девелоперы в эконом- и комфорт-классе. Однако стоит отметить, что жилье таких размеров нарушает нормы ДБН.
Читайте также: Как живется на 11 квадратных метрах в мини-квартире в Киеве: фотофакт
Новые форматы появились в прошлом году и в классах «бизнес» и «премиум». Это так называемые «зеленые» жилые комплексы – сертифицированные в соответствии с мировыми «зелеными» стандартами BREEAM, LEED и др. Пока в Киеве по BREEAM сертифицирован только один объект – жилой комплекс Signature на улице Мечникова, но на подходе еще три. Среди других новшеств – повышение уровня энергоэффективности (например, жилой комплекс А52 позиционируют как «ЖК класса А» – очевидно, подразумевая самый экономичный класс энергопотребления), парк на крыше, эксплуатируемые террасы. Все это – изюминки, оправдывающие высокую цену квартир и способные стать решающим фактором выбора покупателей, для которых цена второстепенна.
Больше информации об особенностях жилого комплекса можно узнать на форуме Signature.
Квартиры с ремонтом и шоу-румы
Еще один тренд, спровоцированный сокращением платежеспособности населения, – увеличение количества предложений квартир с ремонтом от застройщика. Если раньше такие квартиры предлагали только в самых бюджетных ЖК либо в премиальных объектах, то сегодня растет их количество в жилых комплексах комфорт-класса, где ремонт может быть как стандартный, так и с учетом пожеланий заказчика.
Застройщику, который оптом покупает стройматериалы и имеет в штате строительно-ремонтные бригады, ремонтные работы обходятся значительно дешевле, чем покупателю квартиры. Последнему же ремонт от застройщика стоит в 2-3 раза дешевле, поэтому все в выигрыше.
Сегодня квартиры с полноценным ремонтом по-прежнему предлагают «Интергал-Буд», «ДБК-4 », «АКБ» «Аркада» , с недавних пор – и корпорация «Укрбуд ». Кроме того, квартиру с ремонтом можно купить в ЖК «Амурский» – совместном проекте компаний «Geos », «Киевгорстрой» , «Будтехнологии» и ЖК «Campus» .
Склонить потенциального покупателя сделать окончательный выбор в пользу того или иного объекта призваны шоу-румы, которые зачастую демонстрируют квартиры с уже готовым ремонтом и даже расставленной мебелью. В шоу-руме покупатель видит реальные габариты своей будущей или похожей квартиры, может примерно представить расстановку мебели. Еще год-два назад шоу-румы были прерогативой премиальных новостроек, но сегодня их все чаще открывают и в бюджетных объектах.
Больше о строительных объектах компании можно узнать на форуме «Укрбуд» .
Экономкласс сокращается
Претерпевает изменений и соотношение разных классов жилья. Хотя экономкласс все еще преобладает в структуре предложения, все больше новых объектов позиционируются в классе «комфорт» , который обязывает к качественной архитектуре, удобным планировочным решениям, продуманной отделке зон общего пользования, современным и безопасным строительным и отделочным материалам. В экономклассе сейчас строят только самое бюджетное жилье из сборного железобетона. Впрочем, в связи с сокращением платежеспособного спроса, такого жилья на рынке все еще много. Доля объектов бизнес- и премиум-класса, в общей структуре предложения, существенно не изменилась. По словам девелоперов, у таких объектов есть свой покупатель, и количество их сравнительно стабильно.
Куда разрастается пригород
В 2016 году усугубилась тенденция смещения строительной активности из Киева в пригород. Застройщикам здесь легче получить землю и разрешение на строительство, а покупателей привлекают, в первую очередь, цены – существенно ниже киевских. В итоге, в Киевской области сегодня реализуется около 300 жилых проектов , часть из которых – в формате мини-городков на 40-50, а иногда и 100 жилых домов. Дома эти редко бывают выше 5-7 этажей, но даже при этом масштабы застройки впечатляют.
Застройщики пригородных ЖК выдерживают достаточно высокие темпы строительства, но зачастую – в ущерб развитию инфраструктуры. Детские сады и школы в строящихся комплексах если и появляются, то в одной из последних очередей. Медицинские амбулатории есть не всегда, а дороги и вовсе в ведении облавтодора. Как итог: в еще недавно экологически чистом пригороде имеем хронические пробки, повышающие загазованность воздуха, а столичным магистралям, по которым жители пригорода въезжают в Киев, все сложнее справляться с увеличивающимся потоком машин.
Больше о новостройках пригорода можно узнать на форуме новостроек Киевской области .
Читайте также: Тайные угрозы при покупке недвижимости в столице. Три важных фактора
Еще одна проблема пригородных ЖК – коммуникации. Если объекты, которые строятся в Киеве, подключают к городским тепло-, электро- и прочим сетям, то в пригороде зачастую имеется только электричество. Проблему теплоснабжения там успешно решают за счет индивидуальных котлов, а водоснабжения – за счет скважин. А вот с канализацией все не так просто: централизованных сетей в пригороде почти нет, и застройщики создают временные септики. Что с ними будет дальше – не совсем понятно, и покупателям квартир стоит озаботиться этим вопросом еще на этапе выбора квартиры.
Новые игроки рынка
В 2016 году изменилась расстановка сил на строительном рынке столицы. Хотя крупнейшими его игроками по-прежнему остаются ПАО ХК «Киевгорстрой» и корпорация «Укрбуд», в прошлом году достаточно громко заявили о себе новые строительные компании, открывшие сразу несколько проектов. Так, «Perfect Group », ранее, очевидно, имевшая отношение к «Киевгорстрой», начала строительство двух ЖК экономкласса . Компания «Riverside Development » совместно с «KDD Engineering » также начала несколько нетривиальных для Киева проектов в центральной части города, среди которых, в частности, реконструкция в жилой квартал Рыбальского полуострова . Еще один новичок – «UNNA Development» – в ближайшее время планирует начать реализацию проектов бизнес- и премиум-класса в центральных районах Киева.
Кроме того, в 2016 году на столичный рынок вышла одесская компания «Kadorr » – пока лишь с одним ЖК.
Еще несколько компаний провели ребрендинг. Например, реализацией премиальных проектов компании «Познякижилстрой » сейчас занимается «Taryan Group», хотя строит эти объекты все тот же застройщик. А компания «Березнякижитлобуд» превратилась в «Status Group » – видимо, по названию одного из своих объектов, ЖК «Status Grad».
В пригороде Киева, опять-таки, после ребрендинга, громко о себе заявил BD Holding . Структуры компании, под разными названиями, уже реализовали несколько проектов в Петропавловской Борщаговке. А в прошлом году, уже под новым брендом, открыли еще два, среди которых – наиболее масштабный в Киевской области ЖК «Европейка ».
Больше о жилом комплексе можно узнать на форуме ЖК «Европейка» .
Арест Войцеховского и судьба его строек
Строительная пирамида скандального застройщика Анатолия Войцеховского существовала в Киеве около 10 лет. И только летом 2016 прокуратура смогла предъявить ему обвинение и произвести арест . Впрочем, скоро горе-застройщика отпустили под залог, и он сбежал. А проблема связанных с его именем строек и их инвесторов так и не решена – город отказался брать на себя ее решение. В итоге, где-то по-прежнему активно идут продажи, где-то инвесторы объединяются в ОСМД или строительные кооперативы, пытаясь самостоятельно закончить строительные работы и ввести дома в эксплуатацию.
Больше информации о проблемных новостройках можно узнать на форуме проблемного строительства.
Читайте также: Достраивать объекты Войцеховского придется покупателям
Последнее затруднительно не только в связи с отсутствием у инвесторов дополнительных средств, но и с тем, что работы на стройках Войцеховского велись без соблюдения строительных норм , часто с нарушением технологии, на опасных участках. К сожалению, сегодня рецепта решения этой проблемы не существует. И маловероятно, что он появится в 2017 году.
Достройка старых недостроев
Помимо объектов Войцеховского, в Киеве есть немало точек незавершенного строительства, оставшихся еще со времен кризиса 2008 года, а то и с более ранних периодов. Часть из них начали достраивать еще в 2011-2013 годах, а в 2016-м мы наблюдали новую волну этого процесса. Вторую жизнь обрели два незаконченных объекта компании Валентина Исака: комплекс из двух домов на проспекте Победы, возле метро «Политехнический институт», получивший название «Smart Plaza », компания UDP взялась достраивать еще в 2015 году, а в 2016-м та же компания взялась и за «дом с кубом» у метро «Минская». Упомянутая выше «Riverside Development» начала работы на месте нереализованной гостиницы «Астория» на пересечении улиц Антоновича и Жилянской. Здесь будет жилой комплекс «Chicago Central House ». Активные работы ведутся и на участке между улицами Владимиро-Лыбедской, Антоновича и Малевича. Много лет здесь находился недостроенный офисный центр, а теперь, похоже, будет жилой комплекс. Правда, кто его строит, пока неизвестно.
Примечательно, что все эти проекты реализуются новыми девелоперами, а те из них, которые начинали строить как коммерческие, сейчас преобразуют в жилые.
Промзоны превращаются в жилые кварталы
Нехватка свободных участков под застройку толкает девелоперов к не слишком благодарному решению – освоению промзон. Начало этой тенденции было положено намного раньше 2016 года, однако, как и в случае с долгостроями, в минувшем году мы наблюдали новый ее виток. Речь идет, в первую очередь, о ЖК «Rybalsky» , который предполагает преобразование промзоны Рыбальского полуострова в жилой микрорайон.
Ознакомиться с преимуществами жилого комплекса можно на форуме ЖК «Rybalsky».
Но не Рыбальским единым. На месте бывших промышленных объектов сегодня строятся ЖК «Новопечерский квартал №5 », «Комфорт таун », «Французский квартал 2» , «Галактика» . Есть проект превращения в жилой квартал и территории завода «Радар» на Печерске. Однако лишь в отдельных случаях речь идет о комплексной застройке бывших промышленных объектов – большинство застройщиков все еще предпочитают довольствоваться небольшими участками.
Читайте также: Стартовали продажи квартир в новом доме ЖК «Галактика»
Долевое участие – быть или не быть
Еще одним камнем преткновения между Киевсоветом и застройщиками стал вопрос долевого участия в развитии инфраструктуры. Девелоперы настаивают на отмене его, как дополнительного налога. Киевсовет, в свою очередь, считает: взнос необходим – что неудивительно, учитывая, что он наполняет городской бюджет. В ноябре Киевсовет принял новый порядок расчета долевого взноса. Согласно которому девелоперы в 2017 году, будут платить в бюджет города 2% стоимости всех строительных работ, а с 2018 – 4%. Впрочем, не исключено, что к 2018 году паевые взносы отменят вовсе. Именно с такой инициативой, уже в начале января, выступил недавно назначенный заместителем министра регионального развития, строительства и ЖКХ Лев Парцхаладзе.
Читайте также: В Минрегионе рассказали о новых механизмах обеспечения украинцев жильем: подробности
Страсти по ДПТ
В 2016 году в Киеве впервые начали системно разрабатывать детальные планы территорий. Всего для города планируют разработать 152 ДПТ, из них 54 разрабатывали в 2016 году. А некоторые даже успели утвердить на сессиях Киевсовета. И каждый раз не обходилось без скандала. Общественные активисты, урбанисты, архитекторы, оппозиционные депутаты и местные жители находили проблемы в детальных планах Рыбальского полуострова, Петровки, Теремков-3 , участков в Соломенском районе и на Никольской слободке. А утвержденный ДПТ поселка Быковни даже был отменен. Противники детальных планов утверждают, что они противоречат генплану 2025 , который, к слову, так и не утвержден. Поэтому в первую очередь следовало бы утвердить именно генплан и зонинг, а ДПТ позволяют горсовету легализовать все незаконные землеотводы…
Читайте также: Детальный план территории Теремки-3. Что построят на жилом массиве
В то же время, ДПТ создают условия для комплексной, а не точечной застройки территорий – с детскими садами, школами, медицинскими и прочими учреждениями, парками и зонами отдыха. Так или иначе, разработка детальных планов продолжается, а это значит, что в 2017 году нас ждут как новые проекты застройки, так и новые скандалы.
Перспективы 2017-го
Состояние рынка первичной недвижимости в 2017 году будет во многом зависеть от развития описанных выше тенденций. На ценовую политику решающее влияние окажет курс доллара и, в несколько меньшей степени, уровень спроса. Понятно, что продавать ниже себестоимости девелоперы не будут – в таком случае, проще заморозить проект. Остается надеяться, что повторения ситуации 2008 года не случится, и все начатые проекты будут благополучно завершены. А вот уход девелоперов и покупателей бюджетного жилья в пригород не исключен. При стабильной экономической ситуации – маловероятной, учитывая январский рост курса доллара – возможно расширение ипотечного кредитования. Впрочем, доступным оно в 2017 все равно не будет.
По-прежнему требует разрешения проблема незаконных строек Анатолия Войцеховского. Очевидно, что обсуждение и попытки найти решение этой проблемы будут иметь место и в 2017 году. А вот будет ли найдено решение, которое устроит все стороны, сказать трудно.
Продолжатся и прения вокруг долевого участия застройщиков в создании инфраструктуры и разработки детальных планов территорий. Отмена долевого участия – вопрос времени: даже если оно не будет отменено в 2017-м. Это произойдет в 2018-м или 2019 году. Разработка детальных планов территорий – неизбежный процесс, который, возможно, станет более прозрачным под контролем общественности.
Читайте также: Что ждет рынок новостроек Киева в 2017 году: «Интергал-Буд»
Хочется надеяться, что борьба застройщиков за покупателя, повлечет не очередное удешевление квадратных метров в ущерб качеству, а, наоборот, повышение качества и дополнительной ценности объектов. Это произойдет за счет улучшения инфраструктуры, появления в ЖК помещений совместного пользования (спортзалов, залов для проведения торжеств и т.п.), «зеленых» и энергоэффективных технологий, расширения предложений ремонта от застройщика. Кстати, не исключено, что, наследуя мировой тренд, украинские застройщики начнут создавать полностью автономные дома – с солнечными панелями и прочими новшествами. Возможно даже, что первый такой дом появится в 2017 году.
Информационно-аналитический отдел Domik.ua,
Источник: domik.ua
