Рынок недвижимости снова в ожидании: чего ждут покупатели квартир

В конце августа – начале сентября этого года аналитики Domik.ua фиксировали заметное снижение цен на вторичном рынке столицы, достигшее на прошлой неделе 4,3%. Такое положение дел мы объясняли очень низким спросом со стороны покупателей, в частности, тем, что те из них, кто готов был покупать квартиры по текущим ценам, осуществили покупку в течение апреля-июля. Остальные же ждут дальнейшего снижения цен.

В целом, с начала августа по начало сентября средняя неаппроксимированная цена предложения квартир в Киеве снизилась на 11%.

На этой неделе ситуация изменилась – снижение цен приостановилось, средняя цена квадратного метра выросла на 0,1%. Зато риелторы говорят о том, что продавцы квартир стали активней торговаться, даже в самых бюджетных сегментах сегодня готовы уступать 3-5%.

В АН «Планета Оболонь» рассказывают, что активность на рынке сегодня беспрецедентно низкая – даже ниже, чем в августе. И это при том, что в сентябре специалисты рынка ожидали традиционного роста деловой активности. Однако количество заявок на покупку квартир, просмотров и сделок сократилось, чаще всего покупатели квартир ходят на просмотры, как на экскурсии. Большинство заявок сегодня – на покупку квартир до $40 000, сделки заключаются в диапазоне $25 000 – 30 000. Специалисты агентства связывают такую ситуацию с тем, что покупатели ждут муниципальных выборов и того, каким после них будет курс доллара. В случае, если курс опять вырастет, высока вероятность снижения долларовых цен на квартиры эконом-класса – его владельцы долларовых сбережений и ждут.

На рынке аренды квартир тоже не заметно большого наплыва арендаторов. Спрос на квартиры с началом учебного года действительно вырос, но гораздо меньше, чем ожидали арендодатели, успевшие поднять арендную плату. Сегодня самые бюджетные варианты предлагают по цене в 3400-3500 грн, тогда как пару месяцев назад такое жилье можно было найти на 2600-2700 грн. При этом владельцы квартир стремятся возложить оплату всех коммунальных услуг, в том числе, и отопления, на арендаторов – а это еще минимум 700-800 грн в месяц.

Примечательно, что в пригороде Киева цены аренду соизмеримы со столичными – так, в Броварах и Вишневом цены стартуют от 3500 грн в месяц, в Ирпене можно найти жилье за 2500 грн. Риелторы говорят, что квартиры в пригороде спросом среди столичных арендаторов не пользуются. Учитывая ценовую политику арендодателей и цены на проезд на пригородных маршрутах, это неудивительно.

На первичном рынке столицы спрос несколько выше, чем на вторичном. По мнению экспертов, это стало возможным благодаря скидкам и акционным предложениям от застройщиков, а также действующим программам рассрочки. Все лето ведущие столичные девелоперы предлагали скидки на покупку квартир до 30-40% стоимости, некоторые из них продолжают действовать и сегодня. А программы рассрочки позволяют покупателям растянуть платеж, тогда как на вторичном рынке всю сумму необходимо заплатить сразу, да еще и в долларах. Такая ситуация привела к тому, что в этом году, по прогнозам директора по маркетингу и продажам ЖК RiverStone Ангелины Деревлевой, продажи квартир на первичном рынке впервые могут превысить продажи на вторичном в соотношении 70/30.

Вместе с тем, по словам участников строительного рынка, отрасль сегодня находится в крайне плачевном состоянии – в этом году ее падение достигло почти 30%, а количество введенного в эксплуатацию жилья, по прогнозам, будет ниже, чем в 2011 году.

Выход из столь плачевной ситуации в Конфедерации строителей Украины видят в государственных инвестициях в крупные инфраструктурные проекты, в то время, как Минрегион планирует реанимировать две программы льготного кредитования жилья: содействия молодежному жилищному строительству и «Доступное жилье 70/30». Но как раз их строители считают малоэффективными, поскольку средней украинской семье найти 70% стоимости квартиры столь же трудно, как и 100%.

Имело место на этой неделе и продолжение борьбы в незаконными стройками Киева, причем, сразу на нескольких площадках. Так, активисты засыпали котлован стройки на улице Петропавловской, 38 – здесь заявлено строительство жилого комплекса «Науковий»скандальной УКО-Групп.

Кроме того, на этой неделе Киевсовет разорвал договор аренды участка с застройщиком «Печерского бастиона», относящегося к той же УКО-Групп. Трудно сказать, конец ли это истории скандальной стройки – суды разных инстанций неоднократно ее останавливали, но застройщику удавалось отстоять возможность продолжать строительные работы. Которые, впрочем, не велись.

По конец недели возник еще один скандал: суд разрешил застройщику строительство рядом со стадионом «Старт». И хотя строить собираются не на территории самого стадиона, местные жители боятся, что с началом стройки он будет разрушен или закрыт для них. В Киевсовете, правда, обещают опротестовать решение суда.

По данным портала недвижимости Domik.ua , на этой неделе в доверительный диапазон для вычислений цен предложений квартир по Киеву попал 10864 объект. Это на 3,7% больше, чем неделей ранее.

Изменения средних цен предложений квадратного метра жилья в основных сегментах вторичного рынка Киева представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменений цен одно-, двух- и трехкомнатных квартир на жилом массиве Оазис-Оболонь – это один из немногих столичных массивов, где цены на квартиры по итогам последних 6 месяцев остались стабильны:

– синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

– зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

– красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений однокомнатных квартир в Оазисе на Оболони :

– за последний месяц снизилась на 0,4%;

– за последние три месяца выросла на 8,5%;

– за последние полгода выросла на 0,5%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений двухкомнатных раздельных квартир на жилом массиве Оазис-Оболонь:

– за последний месяц снизилась на 2,6%;

– за последние три месяца выросла на 10,4%;

– за последние полгода выросла на 12,1%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир в домах серии «украинская панель»:

– за последний месяц выросла на 1%;

– за последние три месяца выросла на 6,9%;

– за последние полгода выросла на 10,3%.

Как видно на графике, цены на квартиры в Оазисе в последние полгода существенно колебались – наблюдались как резкие спады, так и рост. По мнению аналитиков Domik.ua, связано это, в первую очередь, с изменениями состава предложения – все-таки, массив этот небольшой и очень специфический. При этом, наименее заметны колебания в сегменте однокомнатных квартир – цены на двух- и трехкомнатные выросли заметно больше.

Учитывая недостаток достоверной информации о проведенных в последнее время сделках, в данном обзоре мы решили не приводить примеры заключенных сделок.

Автор: Наталия Рева
Источник: domik.ua