Обзор рынка первичной недвижимости Киева

Общая ситуация на первичном рынке недвижимости 

Как сообщил НБУ в своем отчете о финансовой стабильности, на первичном рынке жилой недвижимости продолжает расти предложение. Избыток нового жилья в дальнейшем будет давить на цены, так как  спрос ограничен, и весомых факторов для его увеличения в краткосрочном периоде нет.

При этом Кабинет министров Украины разрешил Государственному ипотечному учреждению предоставлять гражданам жилье в лизинг, ведь, на сегодняшний день объемы кредитования слишком малы, чтобы стимулировать спрос и влиять на цены.

В августе к продаже предлагались квартиры в 254  жилых комплексах представленных в базе данных портала Address.ua, в их числе объекты незавершенного строительства и квартиры в домах, сданных в эксплуатацию.

Медианная цена предложения квартир на первичном рынке Киева, представленных в базе данных портала Address.ua, составила 803 дол. США/кв.м. Данный показатель в категории однокомнатных квартир в августе был на уровне 789 дол. США/ кв.м.  Двухкомнатные – 802 дол. США/кв.м. Медианная цена трехкомнатных квартир опустилась на 5,4 % и составила 844 дол. США/кв.м.

Таблица 1

Таковы результаты исследования рынка первичной недвижимости Киева за август 2017 года, которое провели аналитики портала поиска недвижимости Address.ua совместно с экспертами компании по недвижимости ARPA Real Estate. Эксперты основывались на анализе объявлений, размещенных на портале, а также активности пользователей (446 790 посещений за август 2017 года).

Таблица 2

Средняя стоимость квартир в новостройках Киева, в августе 2017 года составила 803 дол. США/кв.м.   Также можно отметить, что стоимость жилья будет значительно отличаться в зависимости от того, в каком районе города находится объект. Итак, самым дорогим районом в столице остается Печерский район  – 1 706 дол. США/кв.м Минимальная стоимость – 578  дол. США/кв.м. зафиксирована в Деснянском районе.

Медианная цена по районам Киева с разбивкой по комнатам

Таблица 3 

Спрос на столичную недвижимость

В августе спрос на жилье в самой низкой ценовой категории, до 30 000 дол. США, как и в предыдущие периоды оставался наивысшим – 53% от общего количества запросов к базе данных портала Address.ua.  На второе место вышли квартиры в диапазоне 30 000 – 50 000 с долей запросов  21%.  Спрос на жилье с ценой от 70 000 дол. США остается низким – 7% запросов к базе данных портала.

Таблица 4

Спрос на двухкомнатные квартиры в августе 2017 г. был наивысшим в сравнении с другими группами жилья и составил 40%. 39% запросов пользователей портала Address.ua были сосредоточены в категории 1-комнатных, трехкомнатными квартирами в прошлом месяце интересовались 20% пользователей, ищущих недвижимость для покупки.

Таблица 5

При этом наибольший спрос у покупателей сосредоточен в диапазоне до 35м2, доля таких запросов к порталу Address.ua составляет 30 % от общего количества. 20% интересуются квартирами от 50 до 80 м2. Процент запросов на квартиры площадью от 35 до 50 м2 составил 17%.

Таблица 6

По данным портала Address.ua, по-прежнему наибольший интерес у покупателя вызывают Шевченковский и Печерский районы столицы, доля просмотров объявлений в этих районах составляет 23% и 20% от общего количества просмотров.  Третье место раздели 4 района: Подольский, Соломенский, Голосеевский и Днепровский районы с долей просмотров – 10%.  Традиционно, меньше всего покупатель интересуется первичной недвижимостью в Деснянском районе, всего 1% от общего количества просмотров.

Таблица 7 

Распределение рынка недвижимости 

Спрос на первичную недвижимость в августе составил 36 % от общего числа запросов к базе данных портала Address.ua.

Таблица 8

Выводы:

• Избыток нового жилья в столице в дальнейшем будет давить на цены, так как  спрос ограничен, и весомых факторов для его увеличения в краткосрочном периоде нет.
• Медианная цена предложения квартир на первичном рынке Киева в августе 2017г, в сравнении с июлем, практически не изменилась, и составила 803 дол. США/кв.м.
• Малогабаритное бюджетное жилье, по-прежнему удерживает лидирующие позиции в предпочтениях покупателя. По бюджету покупки основной спрос относится к квартирам стоимостью до 30 000 дол. США.
• По количеству комнат основным спросом пользуются двухкомнатные квартиры (40% запросов), а также однокомнатные (39%). В распределении по площадям наиболее востребованы квартиры площадью до 30 кв. м.
• Изменения в программе государственной поддержки по приобретению жилья существенно не повлияют на ситуацию (через бюрократическую сложность процедуры получения льгот). 

Комментарий эксперта:

«На рынке первичной недвижимости сложилась ситуация, когда уровень затоваривания крайне высок, а платежеспособный спрос на этом фоне – крайне низкий. Доходы населения в гривне растут незначительно, финансовых инструментов для покупки недвижимости практически нет.

Объемы кредитования покупки-продажи недвижимости сегодня меньше 3% в общем количестве сделок, средняя процентная ставка по ипотеке около 22-24%, что делает этот инструмент недоступным для большинства потенциальных покупателей.

Локализованная ипотека от крупных застройщиков в партнерстве с некоторыми банками предлагает гораздо меньшую процентную ставку, около 6%. Однако, и это не меняет ситуацию. С одной стороны, риски на такие объекты достаточно высоки, а с другой стороны, стоимость на них едва ли “помещается” в адекватный рыночный диапазон цен.

На этом фоне анонсированная Государственным ипотечным учреждением программа покупки жилья в лизинг, что, по сути, является «арендой с выкупом» может показаться тем инструментом, который оживит рынок. В некоторой степени она действительно поможет абсорбировать или откорректировать в сторону уменьшения накопившееся предложение на рынке недвижимости, но – незначительно. Шансы на успех такой программы будут выше, если к механизму ее реализации привлекут профессиональных игроков рынка, которые на аутсорсинговой платформе обеспечат повышение лояльности конечных потребителей и максимизацию прибыли в каждом проекте» – прокомментировал Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate

Информация об исследовании:

Исследование базируется на анализе следующих данных:

• информация, которую размещали застройщики на Address.ua с целью продажи объектов первичной жилой недвижимости Киева;
• данные раздела «Статистика» о медианной стоимости объектов и квадратного метра, методология анализа данных рынка жилой недвижимости подтверждена исследовательской группой Colliers International.

Данные Address.ua собраны за период c 1 по 31 августа 2017 года. Количество посещений за данный период составило  363 633 (Universal Analitics)

Информационная справка:

Address Group – группа компаний, предоставляющих онлайновые информационные сервисы для поиска и продвижения недвижимости в Украине, России, Беларуси, Казахстан и Молдове: Address.ua, Address.com.ru, Address.com.by Address.com.kz, Address.com.md Была создана в мае 2010 года. Среди инвесторов проекта: eVenture Capital Partners и Vivex Investment LLC.

Портал Address.ua является лидирующим онлайновым информационным сервисом для покупки, продажи, аренды и обмена недвижимости в Украине.

ARPA Real Estate – компания с иностранными инвестициями, которая предоставляет профессиональные сервисы по выгодной покупке и продаже недвижимости, а также по аутсорсингу продаж недвижимости в Украине.

В сегменте B2C компания работает по алгоритму, когда покупатель не платит комиссионные и получает возмещения, а продавец в нужный срок продает свой объект. Для B2B сегмента занимается организацией отдела продаж «под ключ», профессионально  сопровождает процесс продажи портфеля недвижимости клиента точно в срок, с максимальной выручкой и с максимальной маржинальной прибылью.

Партнерский опыт работы с крупными девелоперами, банками, инвестиционными компаниями (фондами) – более пяти лет, за это время командой компании совокупно было реализовано недвижимости на более чем 150 млн дол.