Киевсовет ищет компромиссы с застройщиками и чиновниками

Индикаторы киевского рынка недвижимости от 22 ноября 2016 года

Особых изменений тенденций на киевском рынке недвижимости за последнюю неделю не произошло. Потенциальные покупатели, в основной своей массе, по-прежнему выжидают. Не спешат и продавцы; и это притом, что их число с каждой неделей растет. Деловую активность подавляет высокий уровень неопределенности, в том числе, связанный с коммунальными тарифами и субсидиями, а также резкими колебаниями курсов валют.

Многие наши граждане уверены, что массовые акции протеста заставят правительство не только резко снизить коммунальные тарифы, но и пересмотреть всю социальную политику. Мол, если правительство пошло на двукратное повышение минимальной зарплаты, а также признало, что суммы за отопление значительной части  домов рассчитаны неправильно,  то под угрозой социальных потрясений вынуждено будет пойти и на другие уступки. При этом предполагается, что основная тяжесть финансовых затрат, необходимых для снижения коммунальных тарифов и повышения минимальных пенсий, ляжет на олигархов и явно живущих не по средствам коррупционеров.  Плюс сокращение затрат на правоохранительные органы.

Предоставлять в этой, крайне непростой, обстановке новые кредиты МВФ явно не спешит. В частности, миссия Фонда, изучавшая в течение почти двух недель реальное состояние дел в Украине, выдвинула достаточно жесткие условия предоставления очередного кредитного транша, которые, по мнению замглавы НБУ Олега Чурия, в этом году выполнить вряд ли удастся.

Реакция валютного рынка на все эти процессы и события не заставила себя долго ждать. На этой неделе, впервые с начала марта, курс продажи наличного доллара в обменниках Киева превысил отметку 27, а разница между курсами покупки и продажи доходила до 50 копеек.

Читайте также: Чем грозят претензии МВФ к украинским чиновникам

Как и прежде, сделки, в основном, проходят в сегментах наиболее малогабаритного и дешевого жилья. Спрос на более просторные и дорогие квартиры значительно меньше; но это не означает, что все дорогие и престижные квартиры годами висят в базах данных. Очень многое зависит от месторасположения дома, его состояния и размеров уступок на торгах.

Судя по всему, далеко не все наши граждане, продавшие недвижимость 3-5 и более лет назад, протратили полученные тогда доллары. Другое дело, что на эти деньги рассчитывают не только владельцы киевских квартир, но и застройщики. Количество строящихся жилых комплексов заметно выросло, в том числе за счет возобновления работ на некоторых замороженных объектах.

Читайте также: Стабильность киевского рынка недвижимости и выборы в Америке: где связь

Сложно прогнозировать судьбы конкретных новостроек и их инвесторов через год-два.

Конкуренция на первичном рынке достаточно высока, инвесторов и денег на все начатые объекты может просто не хватить. Тем более что экономика вот уже много лет находится в глубоком кризисе, что в очередной раз всплыла тема замораживания кредитования и дефолта страны.

Киевские власти понимают, что поляризация общества и социальные противостояния явно не способствуют развитию строительной отрасли, да и вообще ни в их интересах. Именно поэтому Киевсовет пытается сейчас найти компромисс между застройщиками, инвесторами, киевлянами и чиновниками.

Что за этим скрывается: видимость работы, или реальные шаги по наведению порядка в застройке города – сказать пока сложно.

С одной стороны, настораживает громкое заявление Дмитрия Гордона о причинах его ухода из Киевсовета. Мол, это «балаган», в котором он уже третий год постоянно видит «деструктивное, разрушительное поведение некоторых депутатов и фракций. Не интересы киевлян для них прежде всего, а собственные интересы. Они пришли сюда за одним – любой ценой набить себе карманы».

С другой стороны, Киевсовет принял ряд непростых постановлений, направленных на снижение уровня коррупции в строительной отрасли и более широкого участия общественности в обсуждении градостроительных планов и проблем.

Так на этой неделе был утвержден новый Порядок привлечения средств застройщиков для создания и развития инфраструктуры Киева. На первый взгляд, изменения, касающиеся строительства жилых домов, в основном, технические: как был паевой взнос 4% от сметной стоимости дома – так и остался 4% (в следующем году он будет снижен до 2%). Но при этом в корне изменилась методология определения этого паевого взноса.

Если раньше эти 4% рассматривались как некий базовый норматив, который чиновники могли корректировать в любую сторону с помощью множества расчетных коэффициентов (включая более 160 зональных), то сейчас он стал единым для всех застройщиков и всех жилых домов. Соответственно резко сузились коррупционные возможности чиновников влиять на застройщиков.

Коррупционные возможности сузились, но не исчезли. Ибо проценты паевого участия берутся от сметной стоимости объекта строительства или реконструкции. А реальная сметная стоимость строительства всегда тщательно скрывалась как застройщиками, так и чиновниками (очевидно потому, что формировалась в результате их закулисных торгов).

Читайте также: Новый порядок оплаты паевого участия выведет из «тени» застройщиков

Есть и позитивные сдвиги в разработке новой концепции развития Киева. Киевсовет собирает (в том числе, с помощью своего интернет-портала) мнения специалистов и простых киевлян относительно отдельных градостроительных решений, разработки нового Генерального плана города, а также примыкающих к городу территорий Киевской области.

По замыслу разработчиков, эти территории, вместе с городами спутниками Киева, должны образовать обширную Киевскую агломерацию. Де-факто, такая агломерация и сейчас существует, но де-юре ее нет. В результате Киев задыхается в установленных много лет назад, когда далеко не во все пригородные села можно было добраться на общественном транспорте.

В качестве первых шагов планируется включить в состав Киева  Софиевскую и Петропавловскую Борщаговки. А там уже очередь Вишневого, Коцюбинского, Ирпеня, Бучи, Вышгорода, Броваров – городов и поселков, где сейчас идет массовое строительство жилых домов, и общий уровень цен заметно ниже, чем в киевских новостройках.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 20134 объекта. Это на 1,9% больше, чем неделей раньше.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлены графики изменения цен предложений 20% наиболее дешевых однокомнатных и двухкомнатных квартир в новостройках на Борщаговке. Цены указаны в долларах за квартиру:

– зеленая кривая – средняя цена предложения 20% наиболее дешевых однокомнатных  квартир, попавших в доверительный интервал;

– синяя кривая – средняя цена предложения 20% наиболее дешевых двухкомнатных раздельных квартир, попавших в доверительный интервал.

Изменения средних аппроксимированных цен предложения 20% наиболее дешевых квартир в новостройках на Борщаговке:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графиках видно, что минимальные цены предложения на однокомнатные квартиры в новостройках на Борщаговке более-менее стабильны и составляют порядка 15-16 тысяч долларов.

Что же касается минимальных цен предложения на двухкомнатные раздельные квартиры в новостройках на Борщаговке, то они заметно прыгают от месяца к месяцу (от 23 до 29 тысяч долларов). Столь значительные прыжки показывают, что цены в новостройках на Борщаговке еще не установились и существенно зависят от изменения состава предложения.

Если же сравнивать цены в новостройках на Борщаговке и в соседнем с ней,  активно застраиваемым, Вишневом, то можно констатировать, что уровень минимальных цен предложений на Борщаговке примерно соответствует уровню средних цен предложений новых квартир в Вишневом.

Читайте также: Какие квартиры пользуются спросом на вторичном рынке недвижимости Киева в ноябре 2016 года

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира  в панельном доме («типовая панель»), проспект Героев Сталинграда, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 33,9 кв.м, жилая – 16,5, кухня – 7,7. Расположена на пятом этаже 9-этажного дома. Санузел раздельный. Балкон застеклен. Столярка старая, сантехника старая, на полу линолеум. Рядом залив Днепра.

Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $33 500 ($988/кв.м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), Оболонский проспект, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 48 кв.м, жилая – 29,7, кухня – 7. Расположена на 7-м этаже 9-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу паркет-доска. Санузел раздельный.

Состояние – «сделан качественный ремонт». Цена – $55000 ($1146/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua
© domik.ua, 2016