Как за 10 лет изменились цены на недвижимость в Киеве

Индикаторы рынка недвижимости Киева от 20 сентября 2016 года.

После небольшого роста цен в течение предыдущих двух недель, на этой неделе стоимость квадратного метра недвижимости в Киеве снова снизилась, правда, всего на 0,2%. Снижение коснулось далеко не всех сегментов: например, квартиры в новых домах, наоборот, подорожали, так же, как и квартиры возле метро – рост в обоих сегментах составил 0,7% за неделю.

В гривнах средняя по городу цена снизилась еще больше – на 2,8%, остальные сегменты в национальной валюте тоже подешевели. Это, очевидно связано с укреплением гривны на этой неделе, которое, в свою очередь, было вызвано положительным решением МВФ относительно выделения Украине очередного транша.

Читайте также: Строительные войны. Есть ли шанс изменить ситуацию

Отметим, что колебания средней по городу цены квадратного метра в пределах $1070-1100 продолжаются вот уже 4 месяца, хотя общий тренд остается отрицательным. Снижение стоимости квадратного метра преодолело много психологических рубежей продавцов. К примеру, сегодняшняя средняя по городу цена почти в два раза ниже, чем 10 лет назад.

Рассмотрим изменение стоимости столичной недвижимости в 10-летней ретроспективе.

Итак, в середине сентября 2006 года по Киеву стоимость квадратного метра составляла $1941. При этом 2006 год был периодом самого бурного в истории киевского рынка недвижимости роста цен – уже через месяц квадратный метр стоил на 7,7% дороже, а к концу года цена, по сравнению с серединой сентября, выросла на 26,6%, до $2457.

Рост цен на квартиры в новых домах происходил синхронно с общегородским трендом. Разница в их стоимости составляла до 10%, но все время колебалась – как в одну, так и в другую сторону. Квартиры возле метро 10 лет назад, как и сейчас, стоили заметно дороже, чем в среднем по городу, и колебания в этом сегменте не всегда соответствовали общегородским. Так, если ценовой пик в среднем по Киеве, по данным Domik.ua, был зафиксирован в июле 2008 года, то на квартиры у метро самая высокая цена была в апреле 2007-го – $3617 за квадратный метр. После этого цены в этом сегменте только снижались, хоть и с непродолжительными колебаниями.

Рост цен на квартиры в среднем по Киеву остановился в начале августа 2008 года на отметке $2953/кв.м, квартиры в новых домах в этот период стоили несколько дешевле – $2817/кв.м, но дешеветь стали заметно быстрее: если к концу 2008 года цены в среднем по городу упали на 5,5%, до $2808 за квадратный метр, но в новых домах – на 8,2%, до $2587. Квартиры в новостройках в этот же период упали в цене на 6,3%.

Наиболее стремительное снижение происходило в январе-марте 2009 года. Так, на начало апреля средняя по городу цена упала до $2020/кв.м, квартиры в новостройках подешевели до $2062/кв.м, а квартиры возле метро – до $2813. После этого нисходящий тренд укрепился, но стал вялотекущим.

За 5 лет – с начала апреля 2009 до начала апреля 2014 года средняя по Киеву стоимость квартиры упала на 16%, до $1696/кв.м. Квартиры в новостройках за этот же период подешевели на 10,5% – в течение всех 5 лет цена на них оставалась чуть выше, чем в среднем по городу. Квартиры возле метро по-прежнему оставались самым дорогим сегментом, по и потеряли в цене больше всех – 26,3%.

В 2014 году, как известно, началось очередное снижение цен, вызванное очередной девальвацией. Но если в 2008 году гривна потеряла 37,5% своей стоимости, а цены в этот период снизились на 32,2%, то в 2014-м девальвация гривны составила 60% и продолжалась в 2015-2016. На сегодняшний день, по сравнению с началом 2014 года гривна потеряла почти 70% своей стоимости, а по сравнению с летом 2008 года – почти 81%.

Самое стремительное снижение цен после девальвации 2014 года длилось в течение апреля 2014-апреля 2015 года. За этот период средняя по городу цена упала на 27,5%, квартиры в новых домах подешевели на 31,4%, квартиры возле метро – на 29,1%.

В целом же, с начала 2014 года по сегодняшний день средняя по Киеву стоимость квадратно метра снизилась на 36,4%, квартиры в новых домах упали в цене на 39,6%, а квартиры возле метро – на 35,4%. Однако, как видим, этот показатель пока далек от уровня девальвации гривны.

Если же сравнивать сегодняшние цены с ценами аналогичного периода 2006 года, получим снижение средней цены квартиры на 44,3%, в новых домах – на 45,9%, а квартир у метро – на 52,6%. Учитывая, что гривна, в которой исчисляются доходы большинства украинцев, за этот период, как мы выяснили выше, потеряла в цене более чем на 80%, ценам на квартиры есть куда падать.

Читайте также: Сколько должны стоить квартиры в Киеве, чтобы их покупали

Из новостей этой недели стоит отметить некоторые подвижки в вопросе противостояний вокруг строительных площадок, о которых мы подробно писали в нашем предыдущем обзоре: городские власти, Нацполиция и застройщики подписали меморандум о сотрудничестве. Суть меморандума сводится к тому, что застройщики перед началом строительных работ обязуются проводить разъяснительную работу с жителями микрорайона, вывешивать перед началом строительства информационный щит с указанием разрешительных документов и не пользоваться услугами частных охранных компаний. Нацполиция обещает защитить строительные площадки, у которых нет проблем с документами, от посягательств физических и юридических лиц, а КМДА – информировать обо всех выделенных под строительство участках.

Читайте также: Конфликтам на строительных площадках пришел конец?

Документ подписали большинстве ведущих строительных компаний столицы, однако, как известно, Меморандум не является нормативным актом, а следовательно – отнюдь не обязателен к выполнению какой бы то ни было из сторон.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попало 14767 – это на 5,1% больше, чем на прошлой неделе.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html