Индикаторы рынка недвижимости Киева от 21 июля 2015 года

В середине июля во всех сегментах рынка недвижимости Киева наблюдается слабая активность. Специалисты связывают это с сезоном отпусков и ожидают активизации спроса

Индикаторы рынка недвижимости Киева от 21 июля 2015 года

Июль – традиционный сезон отпусков на рынке недвижимости. В начале месяца аналитики портала недвижимости Domik.uaфиксировали снижение активности на рынке недвижимости и незначительные колебания цен.

На этой неделе ситуация существенно не изменилась: спрос по-прежнему небольшой. Но неаппроксимированная цена предложения снизилась на 0,9%.

Специалисты АН «Планета Оболонь» рассказывают, что просмотры квартир идут не слишком активно. Не в последнюю очередь из-за того, что часть продавцов уехали из Киева и, соответственно, отложили показы.

Покупателей сегодня по-прежнему больше интересуют предложения эконом-класса. Это однокомнатные квартиры до 30-35 тысяч долларов и двухкомнатные – до 50 тысяч долларов. При этом, сегодня квартиру за 30-35 тысяч долларов можно найти не только на глубоких окраинах на Левом берегу, но и на Правом. Правда, речь идет о жилых массивах, отдаленных от метро – Борщаговка, Виноградарь, Минский.

Похожая ситуация и на рынке аренды. По словам специалистов АН «Левый берег», спрос на аренду квартир в июле упал, арендаторы ищут недорогое бюджетное жилье в ценовой категории 3000-3500 грн в месяц. Запросы у них при этом тоже небольшие: главное – наличие необходимой мебели и бытовой техники.

Примечательно, что киевские арендодатели идут на уступки арендаторам в вопросах оплаты коммунальных услуг. В отличие от Харькова или Львова, в столице можно договориться об оплате только по счетчикам, или же оплате по счетчикам плюс 50% от стоимости отопления.

К слову, как раз на этой неделе «Киевэнерго» пообещал оборудовать дома киевлян счетчиками тепла на сумму в 180 млн грн.

На рынке новостроек столицы основные тренды на этой неделе не изменились. Это попытки решить проблему незаконной застройки столицы и попытки застройщиков привлечь новых покупателей при помощи акций и скидок.

Проблема недостроев в Киеве имеет сразу несколько составляющих. Во-первых, это дома, строительство которых давно заморожено, во-вторых, строительство без разрешительной документации. В Конфедерации строителей проблему недостроев предлагают решать посредством передачи объектов, готовность которых составляет 70%, в собственность территориальной общины и определения на конкурсной основе застройщика, который возьмется закончить проект. Правда, застройщиков, готовых взяться за такие проекты, в Киеве немного. Компании, занимающиеся достраиванием недостроев, предпочитают объекты, брошенные на ранних стадиях строительства – только они могут быть рентабельны.

Вторая составляющая проблемы – незаконная застройка столицы. С ней в КСУ предлагают бороться при помощи регистрации застройщиком права собственности на объект до начала продаж квартир. Застройщики же, в свою очередь, призывают обращать внимание на рекламу строящихся объектов: компании обязаны публиковать на рекламных бордах номера лицензий и других разрешительных документов.

Еще один способ распознать недобросовестных застройщиков – низкая цена. Разница в стоимости квадратного метра в строящихся объектах надежных и проблемных застройщиков составляет около 30%. Впрочем, и надежные застройщики летом предлагают скидки на квартиры в своих домах в 20%, правда, только при условии 100% оплаты.

По данным портала недвижимости Domik.ua, на этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир по Киеву попали 14518 объектов. Это на 0,5% больше, чем неделей ранее.

Изменение средних цен предложений квадратного метра жилья в основных сегментах вторичного рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Голосеевском районе – это единственный район Киева, где по итогам последних полгода зафиксирован рост цен предложений на уровне 1,6%:

– синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

– зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

– красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений однокомнатных квартир в Голосеевском районе:

– за последний месяц снизилась на 0,8%;

– за последние три месяца снизилась на 3,3%;

– за последние полгода снизилась на 14,4%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений двухкомнатных раздельных квартир в Голосеевском районе:

– за последний месяц снизилась на 1,7%;

– за последние три месяца выросла на 4%;

– за последние полгода снизилась на 7,4%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир в Голосеевском районе:

– за последний месяц не изменилась;

– за последние три месяца выросла на 1,4%;

– за последние полгода снизилась на 4,9%.

Как видно на графиках, несмотря на общий рост цен на квартиры в Голосеевском районе, во всех основных сегментах рынка этого района по результатам полугодия наблюдаем выраженную отрицательную динамику. Наиболее заметно снизились цены на однокомнатные квартиры, меньше всего – не двухкомнатные.

При этом, как и в целом по городу, стремительное снижение цен на квартиры разных типов в Голосеевском районе наблюдалось с января по середину апреля. В последние три месяца цены в разных сегментах демонстрируют очень противоречивые тенденции.

По мнению аналитиков портала Domik.ua, рост цен по результатам полугодия обусловлен изменением состава предложения в сторону более дорогих объектов. И, возможно, появлением в базе данных предложений с нетипичными ценами в центральной части Голосеевского района.

Учитывая недостаток достоверной информации о проведенных в последнее время сделках, в данном обзоре мы решили не приводить примеры заключенных сделок.

Автор: Наталия Рева

Источник: http://domik.ua/

При анализе графиков и табличных данных необходимо учитывать следующие факторы:

1. Статистика вычисляется на основании актуальной базы данных объектов недвижимости портала Domik.ua
2. При подсчете средних цен предложений по всему городу и каждого конкретного сегмента рынка учитываются лишь объекты, попавшие в так называемый «доверительный интервал» соответствующей выборки.

Определение «доверительного интервала» зависит от дисперсии выборки, а также типичного для киевского рынка недвижимости распределения цен. Объекты, не попавшие в «доверительный интервал», не учитываются при подсчете средней цены этой выборки.

3. При анализе малых выборок границы «доверительных диапазонов» формируются путем отбрасывания определенного количества наиболее дорогих и наиболее дешевых объектов. Количество отбрасываемых объектов зависит от размеров выборки. В частности, если в выборку входит от 10 до 19 объектов, то отбрасываются один наиболее дешевый и два наиболее дорогих объекта.
4. Средние цены предложений в значительной степени зависят от изменения состава предложения (особенно, на малых выборках). Даже на больших выборках (более 1000 объектов) изменение соотношения «дорогих» и «дешевых» квартир может заметно повлиять на изменение средней цены. На малых выборках практически каждый объект существенно влияет на среднюю цену.
5. Основная расчетная единица для статистики продажи недвижимости – Доллар США. Если продавец выставляет цену своего предложения в гривнах, то для расчета статистики в долларах, цена в объявлении приводится к долларовому эквиваленту по курсу продажи долларов на момент подачи/редактирования объявления. Курсы валют берутся автоматически у Приват-Банка.
6. Графики и данные статистики в гривне вычисляются умножением долларовых данных на курс гривны к доллару США на момент подсчета.
7. Подсчет статистики проводится в автоматическом режиме в ночь с пятницы на субботу каждой недели начиная с 2005 года.