Главные тенденции рынка недвижимости в третьем квартале 2015 года

Третий квартал на рынке недвижимости оказался очень неоднозначным. Активность первой половины лета сменилась затишьем в августе-начале сентября. И только к концу первого месяца осени на рынке наметилось столь ожидаемое многими его участниками оживление. Которое, впрочем, принесло несколько неожиданные результаты.

Цены в третьем квартале тоже не были стабильными. После стремительного снижения в начале года, спровоцированного девальвацией гривны, во втором квартале мы наблюдали стабилизацию, которая в августе сменилась новым снижением цен – неаппроксимированная цена предложения в августе снизилась более чем на 10%, причем главным образом, в последнюю неделю месяца. По мнению аналитиков Domik.ua, как минимум, частично это было связано с изменением состава предложения. В сентябре снижение цен продолжилось, но темпы его упали до 0,5-1% в неделю, активности оставалась низкой.

Риелторы рассказывали, что большинство потенциальных покупателей ходили на просмотры квартир, как на экскурсии, и даже не предлагали продавцам свою цену за квартиру. В итоге, многие продавцы, существенно снизив цену в августе-сентябре, в начале октября просто сняли свои объекты с продажи. О такой ситуации писали участники обсуждения на Domik.ua, подтверждают тенденцию и риелторы. Так на рынке образовалась странная ситуация, когда спрос вроде бы и есть, но адекватных ему предложений очень мало.

Дефолт и доллар

Дефолт, о котором так много говорили в последние полгода и которого удалось избежать во втором квартале, случился-таки в третьем: Украина объявила об отказе платить по ряду внешних обязательств. Однако большинство украинцев этого даже не заметили. Отчасти потому, что случился дефолт в процессе реструктуризации госдолга, отчасти – потому что никак не повлиял на курс доллара. Последний же в третьем квартале несколько укрепился, что, в свою очередь, положительно сказалось на активности рынка недвижимости.

Налог на недвижимость: что дальше

В сентябре продолжение получила давно уже длящаяся эпопея с налогом на недвижимость. Сначала в Минфине заявили, что налог в 2016 году будут платить все, но буквально через день уточнили, что действующие в этом году льготы сохранятся.

Кроме того, правительство планирует в следующем году ввести фиксированный налог на роскошь – квартиры площадью свыше 300 квадратных метров и дома, площадь которых превышает 500 квадратных метров – в размере 25 000 гривен в год.

Предложение правительства дало некоторым экспертам основания утверждать, что налог отрицательно скажется на первичном рынке: якобы, застройщики, в собственности которых после введения дома в эксплуатацию остается около половины (непроданных инвесторам) квартир, будут затягивать ввод объектов в эксплуатацию и перекладывать налог на покупателей квартир. Застройщики вероятность такого развития событий отрицают, уверяя, что к моменту окончания строительства все квартиры распроданы, а те, что остаются, покупают вскоре после сдачи дома.

Для крупных компаний это утверждение, скорее всего, верно. Ну, а мелкие не в том положении, чтобы повышать цены, хотя затягивание сроков ввода в эксплуатацию возможно.

Реструктуризация валютных кредитов. Акт четвертый

В начале июля Верховная Рада приняла в третьем чтении закон о реструктуризации валютных кредитов по курсу, действовавшему на момент подписания кредитного договора. В тот же день закон раскритиковали Президент и НБУ, а депутаты стали массово каяться в содеянном. Подробно об этом мы писали в обзоре за июль.

После того, как стало очевидно, что закон о реструктуризации подписан не будет, Верховный суд запретил банкам изымать жилье, в котором проживают несовершеннолетние. Зато разрешил отбирать имущество, предоставленное в качестве обеспечения долга, даже если оно сменило владельца.

В начале октября на рассмотрение парламента был подан законопроект о реструктуризации ипотечных кредитов, разработанный уже банкирами. Они предлагают не переводить долларовые кредиты в гривну по какому бы то ни было курсу, а простить часть остатка по долгу – от 25 до 70%. Отдельным категориям должников, принимавших участие в АТО, спишут весь остаток долга.

В НБУ говорят, что этот законопроект уже одобрили в МВФ.

Программы доступного жилья: быть или не быть

В начале сентября в Минрегионе заговорили о реанимации госпрограмм доступного жилья. Чиновники, депутаты и разного рода эксперты в унисон утверждают, что это позволит дать новую жизнь строительной отрасли и обеспечить новые рабочие места. Но существующие в стране программы чиновники считают неэффективными и предлагают обеспечить украинцем жильем за счет строительства арендного жилья. Подробнее о новой инициативе Минрегиона читайте по ссылке.

Тарифы и субсидии

В этой сфере в течение всех трех месяцев третьего квартала было больше разговоров, чем каких-то реальных новшеств. Из последних – только повышение на 25% тарифов на электричество. С началом отопительного сезона нас ждут и новые тарифы на отопление, но это тема уже следующего обзора.

Впрочем, и без отопления далеко не все украинцы справляются с возросшими тарифами. Кто-то платит, отказывая себе в чем-то другом, а кто-то отказывается платить. Власти по-прежнему рекомендуют обращаться за субсидией – выдают ее, впрочем, далеко не всем – и, во избежание роста коммунальных долгов, все чаще грозят отбирать жилье у злостных неплательщиков. Процесс этот, правда, непростой и довольно длительный, но многим достаточно и угрозы.

Случаи выселения из жилья за долги пока неизвестны, а вот отключения от услуги уже случались: в сентябре Киевэнерго отключило горячую воду в нескольких домах Подольского района. Примечательно, что задолжали монополисту лишь несколько квартир, но пострадали все жильцы, поскольку отключать от горячего водоснабжения отдельные квартиры не представляется возможным.

Рынок новостроек: старые скандалы и новые проекты

На рынке новостроек третий квартал текущего года ознаменовался беспрецедентными скидками и громкими скандалами.

Начатая еще весной практика привлечения покупателей скидками, имела продолжение и в конце лета – начале осени. Специальные предложения можно было найти практически у всех ведущих застройщиков, а в отдельных случаях скидки достигали 40% стоимости. В том числе, и в уже построенных домах. Некоторые акции действуют до сих пор.

В результате, в этом году, по словам экспертов, количество квартир, проданных на первичном рынке, может быть больше, чем на вторичном. За годы независимости такая ситуация сложилась впервые.

Громкие скандалы с участием общественности имели место на строительных площадках нескольких компаний. Так, протесты против стройки на Голосеевском проспекте сопровождались стрельбой и кровопролитием, но, как ни странно, после заявления руководства компании Geosо том, что политики требуют денег за прекращение протестов, последние сошли на нет.

Совсем другим оказался результат протестов против стройки ЖК «Солнечная Ривьера» на Никольской слободке. Здесь корпорации «УКРБУД» пришлось приостановить строительные работы – как обещают в компании, до ближайших выборов. В конце сентября атакам со стороны активистов подвергся еще один объект «Укрбуда» – ЖК «Подол Градъ» на Воздвиженке. Впрочем, в отличие от Никольской слободки, здесь акцияоказалась разовой.

Читайте также: Активисты атакуют. В Киеве очередной строительный скандал

Еще один строительный скандал на Подоле связан с ЖК «Подол Престиж» на Нижнем Валу. Там застройщик вместо 7-этажного здания построил 12-этажное. Теперь Киевсовет требует снести «лишние» этажи, в противном случае, грозит разорвать договор аренды участка.

Создается впечатление, что у Киевсовета один механизм воздействия на застройщика – расторжение договора. Причем применяется он как в отношении еще незастроенных участков, так и тех, где уже построены дома. Юристы, впрочем, говорят, что все не так просто: для демонтажа этажей нужно решение суда, а не Киевсовета, и застрять дело в судах может надолго. А инвесторы квартир на верхних этажах ЖК тем временем пытаются избавиться от своих не слишком удачных капиталовложений.

Есть в сегменте новостроек и хорошие новости. Несмотря на кризисные времена и низкий спрос на недвижимость, застройщики начинают новые проекты, среди которых несколько объектов квартальной застройки. Самым интересным из них обещает стать Варшавский Микрорайон на Виноградаре от StoilitsaGroup.

Кроме него, в третьем квартале стартовали продажи жилого комплекса «Эврика» в Голосеево, а также появилась информация о новом проекте в формате квартальной застройки в Печерском районе – продажи здесь стартуют только в октябре.

Квартиры стали чуть доступней

По нашим подсчетам, проведенным в сентябре, в Киеве и других крупных городах Украины в третьем квартале несколько снизился индекс недоступности жилья. Самым низким индекс оказался в Харькове, самым высоким – во Львове. В Киеве этот показатель в сентябре зафиксирован на уровне 23,6.

Доходность недвижимости в последнее время тоже выросла. Но с индексом недоступности этот показатель никак не коррелирует. Например, в Харькове и Львове доходность недвижимости ниже, чем в Киеве и Одессе, при этом, в Одессе и Львове уровень доходности может существенно колебаться при использовании квартиры для посуточной аренды.

Показатели доходности и индекс недоступности жилья в городах Украины представлены в таблице:

Рынок аренды: цены, предложение и спрос

Рост доходности недвижимости – во всяком случае, в Киеве – не в последнюю очередь связан с ростом цен на аренду квартир. Она в последние месяцы подорожала существенно. И это притом, что большого спроса со стороны арендаторов не наблюдалось даже в традиционный для рынка «сезон студентов».

В июле арендовать квартиру в Киеве еще можно было за 2500 гривен в месяц. Конечно, речь шла исключительно о квартирах на окраинах, без ремонта и со старой мебелью, а к стоимости аренды неизменно добавлялась стоимость коммунальных платежей. Сегодня таких цен уже нет. В августе арендодатели в ожидании студентов подняли цены, и весьма существенно. Сегодня риелторы говорят, что минимальная стоимость жилья в спальных районах столицы составляет 5000 грн, правда, речь идет о квартирах с каким-никаким ремонтом и, хотя бы частично, новой мебелью. Предложения по более низкой цене чаще оказываются «заманухами» риелторов, а иногда и откровенным мошенничеством.

Спрос на аренду остается невысоким, но и актуальных предложений очень немного.

Изменение цен на квартиры в Киеве в третьем квартале 2015 года

В третьем квартале аппроксимированная цена предложения квартир в Киеве снизилась на 11,1%, и к концу периода составила $1146за квадратный метр. Примечательно, что в июле цена была стабильной – снижение происходило в августе-сентябре.

На рынке новостроек на вторичном рынке картина похожая, только темпы снижения больше – 14,7%, до $1104/кв.м.

В большинстве сегментов рынка ситуация отличается несущественно, но в каждом есть свои особенности.К примеру, стоимость «гостинок» снизилась совсем незначительно, а четырехкомнатные квартиры в последнее время подорожали, что, впрочем, скорее всего, связано с изменением состава предложения. Больше всего – и по итогам сентября, и всего третьего квартала – подешевели двухкомнатные квартиры.

При определении средних цен использовался метод аппроксимации «скользящее среднее по пяти точкам», позволяющий частично сгладить всплески кривых и оценить тренд в целом.

В конце сентября в доверительный диапазон для вычисления статистики цен предложений по городу попали 11626 объектов. Это на 1,5% больше, чем в конце августа.

Методология подсчета статистики на Domik.ua

По мнению аналитиков Domik.ua определяющими факторами развития рынка недвижимости в сентябре и третьем квартале 2015 года уже почти традиционно были ожидания, связанные с курсом доллара, и спрос на квартиры. И если валютный курс, несмотря на все перипетии, пока остается стабильным, то спрос после непродолжительного периода активизации в июне-июле, в августе снова упал. Связано это, скорее всего, с тем, что покупатели, у которых было достаточно средств для покупки по ценам конца весны – начала лета, покупку сделали, остальные же ждут дальнейшего снижения цен.

Если мы посмотрим график изменения цен за последние пять-шесть лет, мы увидим, что снижение цен происходило скачкообразно: в течение определенного промежутка времени цена падала, после этого следовал непродолжительный период стабилизации, а иногда и небольшого роста, который неизбежно сменялся очередным падением.

­

Периоды стабилизации чаще всего сопровождаются повышением спроса: в этот период «отовариваются» покупатели, для которых текущая цена оказывается приемлемой. При этом глобальный тренд остается нисходящим.

Прогноз на октябрь и четвертый квартал

Многие эксперты констатируют, что рынок уже достиг дна, и скоро начнется рост цен. С одной стороны, подобные заявления подтверждаются обозначившейся на рынке тенденцией существенного сокращения предложения – многие продавцы в начале октября сняли свои объекты с продажи в надежде на лучшие времена.

С другой стороны, предпосылок для роста цен на квартиры пока не наблюдается: экономика продолжает падать, стабильность валюты очень шаткая и в любой момент может нарушиться, индекс недоступности жилья по-прежнему очень высок, а размеры коммунальных тарифов давно уже побили все рекорды. Для большинства украинцев улучшение жилищных условий стало недоступной роскошью, следовательно, ждать роста спроса на квартиры не приходится. По прогнозам аналитиков Domik.ua, до конца текущего года цены на квартиры будут так же постепенно снижаться.

В случае стабильности гривны такая ситуация продолжится до тех пор, пока не начнется экономический рост; возможно замедление темпов падения. Если же гривна снова девальвирует, темпы снижения долларовых цен ускорятся, но ввиду инертности рынка, это, скорее всего, случится уже в следующем году.

Автор: Наталия Рева