Где на рынке недвижимости жить хорошо?

Индикаторы рынка недвижимости Киева от 15 ноября 2015 года

На рынке недвижимости Киева по-прежнему затишье: цены на квартиры на вторичном рынке уже несколько недель подряд практически не меняются, активность как продавцов, как и покупателей, остается очень низкой.

Читайте также: Продавцы vs покупатели. Что тормозит рынок недвижимости

По данным портала Domik.ua, на этой неделе стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке снизилась на 0,2%.

Риелторы рассказывают, что сегодня на рынке наблюдается та же ситуация, что и в начале сентября: большинство просмотров квартир проходят в формате «экскурсий» – потенциальные покупатели крайне редко торгуются и в большинстве случаев так и не принимают решения о покупке.

В то же время, предложений, соответствующих поступающим заявкам, очень мало.

Очевидно, весьма существенная часть продавцов действительно решила переждать кризис на рынке аренды. Которая, к слову продолжает дорожать. По словам специалистов, только в последний месяц стоимость аренды выросла на 10%. При этом все коммунальные платежи арендодатели стремятся возложить на арендаторов.

Читайте также: Цены на аренду квартир в Киеве в ноябре

Риелторы не видят объективных причин для удорожания аренды. Можем предположить, что связано это с ростом курса доллара – за последний месяц он вырос примерно на те же 10%.

Вместе с тем, доходность аренды отнюдь не растет и пока еще очень далека от соотношения «цена квартиры = 100 арендных плат».

Так, по данным Domik.ua, средняя стоимость однокомнатной квартиры в прицентральных районах Киева составляет около $47 000 или, по текущему курсу Приватбанка, 1 165 600 грн. Стоимость аренды такой квартиры – 6000 грн. Таким образом, окупаемость составит не 100, а почти 200 арендных плат или 16 лет, а доходность – 6,25%. Безусловно, это очень усредненный показатель – доходность каждой отдельно взятой квартиры будет разной.

Похоже, единственный сегмент рынка, который неплохо себя чувствует в нынешней ситуации – это элитное жилье. По данным управляющего партнера АН Kiev Standard Олега Перегинца, в столице в этом сегменте продается по 5-7 квартир на первичном рынке и 3-4 – на вторичном, что примерно равно показателям прошлого года, но примерно на 30-40% ниже показателей 2013 года.

По данным АН Park Lane, спросом у покупателей дорогого жилья пользуются квартиры площадью 150-270 кв.м, расположенные на Печерске, в историческом центре Киева и в Оазисе на Оболони. Стоимость квадратного метра таких квартир – 2800-4400 долларов.

Читайте также: Топ самых дорогих квартир, выставленных на продажу в Киеве

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 13675 объектов. Это на 0,5% больше, чем на прошлой неделе.

Изменение цен предложений квартир в основных сегментах вторичного рынка представлено в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения средних цен предложений одно-, двух и трехкомнатных квартир в Подольском районе. За последние полгода цены здесь снизились в среднем на 15% – это самый высокий показатель по городу.

Синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;
зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;
красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений однокомнатных квартир в Подольском районе:

– за последний месяц снизилась на 3,8%;

– за последние три месяца снизилась на 5,9%;

– за последние полгода снизилась на 10,2%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений двухкомнатных раздельных квартир в Подольском районе:

– за последний месяц выросла на 0,6%;

– за последние три месяца снизилась на 13%;

– за последние полгода снизилась на 19,5%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир в Подольском районе:

– за последний месяц снизилась на 2%;

– за последние три месяца снизилась на 17,7%;

– за последние полгода снизилась на 11,6.

На графике видно, что цены на все типы квартир в Подольском районе в последние полгода существенно колебались. Особенно это заметно в сегменте трехкомнатных квартир. Однако больше всего, по результатам 6 месяцев, упали в цене двухкомнатные квартиры: полгода назад они были самыми дорогими по цене квадратного метра, сегодня самые дорогие – трехкомнатные. Стоимость квадратного метра однокомнатных квартир остается самой низкой в Подольском районе, однако подешевели они меньше других.

Методология подсчета статистики на Domik.ua

При этом, стоить учитывать, что Подольский район неоднороден по состоянию и качеству жилого фонда, по отдаленности к центру Киева и, соответственно, по стоимость квартир. Так, к примеру, на Подоле представлено большинство типов домов – и дореволюционные, и «сталинки», и «хрущевки», и современные новостройки. За счет близости к центру это самый дорогой по цене квадратного метра массив Подольского района.

Жилой фонд Ветряных гор представлен преимущественно старыми «хрущевками», однако построенный здесь ЖК «Паркове місто» ощутимо тянет вверх среднюю по массиву цену квадратного метра.

Смотрите видеообзор ЖК «Паркове місто» на канале Domik.ua

Виноградарь – самый крупный жилой массив Подольского района, здесь преобладают «хрущевки» и дома поздней советской постройки. Поэтому, а также из-за отсутствия на массиве метро, стоимость квадратного метра квартир на Виноградаре – пока самая низкая в Подольском районе. Впрочем, учитывая количество строящегося здесь нового жилья, а также планы по строительству новой ветки метро, через 5-10 лет ситуация может кардинально измениться.

Читайте также: В Киеве появится новый микрорайон

Пока же предложений жилья на Виноградаре больше всего, и это тянет вниз среднюю цену по району.

В этом обзоре в помощь покупателям квартир мы решили выделить основные преимущества и недостатки покупки квартир на первичном и на вторичном рынке.

5 преимуществ покупки квартиры на первичном рынке:

– ниже стоимость квадратного метра: традиционно средняя цена на первичном рынке на 20% ниже, чем на вторичном. На ранних этапах строительства разница еще больше;

– наличие рассрочки от застройщика и возможность растянуть оплату стоимость на период строительства, а иногда и дольше;

– юридическая «чистота» квартиры: поскольку перед покупкой помещение не меняло владельцев, нет необходимости проверять, законно ли переходило право собственности на него. Проверять нужно только репутацию застройщика;

– дополнительная экономия на услугах риелтора и юридическом сопровождении сделки – оформлением документов занимается отдел продаж застройщика;

– возможность перепланировки квартир на этапе строительства или выбрать свободную планировку. Это преимущество для класса бизнес и выше. В жилье эконом-класса плюсом будет ремонт от застройщика.

Больше о новостройках Киева читайте на форуме Domik.ua

5 недостатков покупки квартиры «от застройщика»:

– риск вложить средства в недострой и остаться в итоге без денег и без жилья. Или же – вложить деньги в проект недобросовестного застройщика: в таком случае квартиру инвестор, рано или поздно, получит, но непременно возникнут проблемы с введением дома в эксплуатацию, присвоением ему почтового адреса и подведением коммуникаций. В итоге, покупатель будет с квартирой, но без правоустанавливающих документов, прописки и с подключенными по временной схеме водой и электричеством;

– задержки строительства, переносы сроков ввода в эксплуатацию, проволочки с выдачей правоустанавливающих документов. Этим грешат большинство застройщиков, но даже при своевременном вводе дома в эксплуатацию, между сдачей и заселением проходит не менее полугода;

– новые дома дают усадку – такое может случиться в течение нескольких лет после сдачи дома в эксплуатацию. Если ремонт сделан без учета этого фактора, он может существенно пострадать;

– высокая стоимость ремонтных работ и их длительность. Обычно квартиры на первичном рынке сдаются с голыми стенами, без сантехники, с коммуникациями, подведенными к квартире, но не разведенными по ней, в редких случаях – в состоянии «под чистовую отделку» (стяжка пола и потолка, штукатурка стен, разводка электричества и установка сантехники). В итоге, ремонт обходится новоиспеченному владельцу в треть стоимости квартиры;

– необходимость какое-то время «жить на стройке». Особенно это актуально, если дом, в котором покупается квартира, является первой очередью крупного жилого комплекса. Но даже если это всего лишь отдельная «свечка», далеко не все соседи будут делать ремонты в одно и то же время – скорее, этот процесс затянется на год-полтора. И все это время придется жить среди шума и строительного мусора в подъездах.

Читайте также: Как заставить соседей соблюдать тишину. Нормы, штрафы, последствия

5 преимуществ покупки квартир на вторичном рынке:

– в квартиру можно сразу вселиться и жить – конечно, если она покупается не «под ремонт»;

– есть возможность заблаговременно познакомиться с соседями и решить, хотите вы жить рядом этими людьми или нет;

– уже обустроенная придомовая территория и налаженная прилегающая инфраструктура;

– покупается реально существующая квартира, а не права на будущую недвижимость; риск потерять деньги существенно меньше и ограничивается мошенническими схемами, избежать которых должен помочь нотариус, оформляющий сделку;

– при равной или даже более низкой цене квадратного метра, квартиры на вторичном рынке обычно дешевле новостроек за счет меньших площадей. Касается это только жилья в домах советской постройки.

Читайте также: Купить квартиру без хлопот. Какие документы нужны при оформлении сделки

5 недостатков покупки квартир на вторичном рынке:

– дополнительные расходы на услуги посредников или необходимость самостоятельно вникать в тонкости заключения сделок купли-продажи;

– необходимость внести сразу всю стоимость квартиры, причем, почти исключительно в долларах;

– старые коммуникации (если квартира покупается в домах старого жилого фонда), ремонт или замена которых со следующего года будут возложены на плечи совладельцев домов;

– необходимость проверять юридическую «чистоту» квартиры. Проверять следует не только, принадлежат ли продавцу права собственности, но и то, законно ли они приобретались всеми предыдущими владельцами. А это не всегда возможно.

– метражи и планировки. Большинство типовых квартир в домах советской постройки имеют однотипные и не слишком удачные планировки. К тому же, по современным меркам, они очень тесные. Исключение составляют новостройки на вторичном рынке, дома серии «совмин» и «улучшенная типовая панель».

Учитывая недостаток информации о проведенных в последнее время сделках, в данном обзоре мы не приводим примеры заключенных сделок.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua
© domik.ua, 2015