Что нужно учитывать при выборе квартиры для инвестиций

Индикаторы рынка недвижимости Киева от 19 апреля 2017 года.

Уже месяц цены на столичные квартиры остаются практически неизменными. На этой неделе квадратный метр в среднем по Киеву подорожал на 0,1%, а по итогам месяца изменений нет вовсе. Не исключено, что причина стабильной цены – рост спроса на жилье, который отмечают во втором квартале риэлторы.

Читайте также: Какую недвижимость выбирают покупатели весной 2017 года

Наиболее востребованы одно- и двухкомнатные раздельные квартиры. Они выросли в цене и на этой неделе, и по итогам месяца. С «гостинками», которые считаются фаворитами покупательского спроса из-за своей малой площади, ситуация иная: за неделю они подешевели на 1,4, а за месяц – на 4,2%. Это больше, чем трехкомнатные квартиры, которые сегодня покупают только состоятельные украинцы в домах класса «бизнес» и выше.

Спрос на жилье возрос не только со стороны тех, кто пытается решить свои жилищные проблемы, но и со стороны инвесторов. Они вкладывают имеющиеся сбережения в недвижимость по нескольким причинам:

– Во-первых, несмотря на некоторую либерализацию, банковскую систему продолжает «штормить». В результате национализации крупнейшего в Украине «Приватбанка» его вкладчики не пострадали, чего не скажешь о вкладчиках финансовых учреждений поменьше. Банки продолжают признавать неплатежеспособными, и хоть банкиры отмечают приток депозитов, владельцы сумм от 50 000 долларов США и больше все еще предпочитают недвижимость. Особенно, если она способна приносить доход.

– Во-вторых, снижение цен на недвижимость – как на вторичном, так и на первичном рынке – в сочетании с ростом стоимости аренды повысило доходность киевских квартир. Если 2-3 года назад она составляла 5-6, то сегодня – уже 8-10%. И хотя доходность мы считаем в гривне, это существенный довод для инвесторов.

Читайте по теме: Как быстро окупится инвестиция в разные типы квартир в Киеве

Как уже отмечал Domik.ua, период окупаемости квартиры, что на первичном, что на вторичном рынке сегодня примерно одинаков. Однако, выбирая квартиру для инвестиции, стоит учитывать и то, как стоимость той или иной жилплощади меняется со временем. За последний год новостройки почти не потеряли в цене. Квадратный метр в кирпичных и монолитно-кирпичных новостройках подешевел на 1,8, а в панельных и монолитно-блочных – на 4,3%. Данное снижение покрывается ростом стоимости аренды в этих домах на 5-10% в год.

«Сталинкам» даже их центральное расположение не поможет. Квартиры в домах этого типа за год подешевели на 16%. Это касается и всех типов панельных домов советской постройки. Снижение цены в них колеблется от 11,7% в самых ветхих домах серии «старая панель», до 14% в домах серии «улучшенная типовая панель». Последние более востребованы у покупателей, которые ищут квартиру «для себя», но все равно не слишком популярны из-за большого количества неэффективных квадратных метров. То же касается и ведомственных кирпичных домов серии «улучшенный кирпич» – они за год потеряли 11,9% стоимости.

У кирпичных «хрущевок» показатели средние – минус 9% за год. Даже если сегодня рост стоимости аренды в некоторых районах Киева покрывает данное снижение, то это продлится недолго. Со временем квартиры в таких домах будут падать в цене на рынке продажи и аренды.

Читайте также: Как отразится конец отопительного сезона на стоимости аренды квартир в Киеве

На этой неделе в очередной раз было озвучено предложение о необходимости принятия закона о сносе старых «хрущевок» в рамках реконструкции жилых кварталов. Прозвучало оно со стороны застройщиков. Такое мнение высказал гендиректор корпорации «Укрбуд» Олег Майборода. Сносить он предложил панельные «хрущевки», а владельцев квартир в них обеспечивать жилплощадью в новых домах в соотношении 1:1. Предложение вполне справедливо: жильцы, получив квартиру, хоть и не большую, но в новом доме, все равно выиграют. Но на фоне более ранних предложений об обеспечении жителей отселяемых «хрущевок» площадью в соотношении 1:1,3, это предложение может вызвать протесты.

Впрочем, пока это только одно из множества невоплощенных предложений в жизнь. Но оно свидетельствует о том, что у строительных компаний большие планы на будущее, а хороших участков для застройки остается все меньше. И этот фактор потенциальным инвесторам тоже стоит учитывать.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 17678 объектов. Это превышает показатель прошлой недели на 0,9%.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице ниже.

Графики изменения средних цен предложений, как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир на Лукьяновке – за полгода цены здесь выросли на 5,9%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир на Лукьяновке:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике видно, что на Лукьяновке в последние 6 месяцев дорожали все типы квартир. Рост цен на одно- и двухкомнатные начался в конце декабря прошлого года, трехкомнатные квартиры начали дорожать в середине февраля. Больше всего подорожали и без того самые дорогие по цене квадратного метра двухкомнатные. Рост цен на трехкомнатные квартиры заметнее всего в течение последнего месяца.

Рост цен на Лукьяновке является особенно удивительным, учитывая, что большая часть жилого фонда массива представлена «сталинками» и «хрущевками», которые, как мы выяснили выше, дешевеют быстрее других сегментов. Впрочем, есть на Лукьяновке и новостройки, предложение квартир в которых составляет около половины всех на массиве. И именно эти квартиры за полгода подорожали в среднем на 5,1%, что, несмотря на снижение цен, на жилье в домах всех остальных типов, обеспечило рост в среднем по массиву.

В последнее время были заключены такие сделки (описано ниже).

Однокомнатная квартира в панельном доме «старая панель», Оболонский проспект, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь квартиры – 37,2, жилая – 19,2, кухня – 8,7 кв. м. Квартира расположена на 6-м этаже 9-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $38 000 ($1021/кв. м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме «улучшенная типовая панель», улица Иорданская (Лайоша Гавро), Оболонский район, Оболонь. Общая площадь квартиры – 55,5, жилая – 29,9, кухня – 8,2 кв. м. Квартира расположена на 6-м этаже 12-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка старая, сантехника новая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует косметического ремонта». Цена – $50 000 ($901/кв. м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua
© domik.ua, 2017

Источник: Domik.ua