Что будет с незаконными стройками Киева после ареста А.Войцеховского

На этой неделе снижение цен на квартиры в Киеве снова ускорилось: средняя цена квадратного метра упала на 0,8% – это самый высокий показатель за месяц. Продолжают снижаться цены и в большинстве популярных сегментов, например, двухкомнатные за неделю подешевели сразу на 2,8%. Рост спроса, который мы наблюдали последние три месяца, начинает угасать, уменьшается количество заключенных сделок. По мнению аналитиков Domik.ua, причин тому несколько. Это сезон отпусков, который сказывается не только на спросе, но и на предложении: и продавцы, и покупатели отложили операции с недвижимостью до начала нового бизнес-сезона в сентябре. Подтверждением этому служит прогрессирующее сокращение количества предложений, которое мы наблюдает уже несколько недель. Вторая причина – удовлетворение платежеспособного спроса: покупатели, готовые приобретать квартиры по текущей цене, совершили покупку, остальные ждут дальнейшего снижения цен.

Пожалуй, самой громкой новостью этой недели стало задержание в пятницу 15 июля одиозного застройщика Анатолия Войцеховского – создателя строительных пирамид УКО-Групп и Сити-Групп. Генпрокуратура предъявила горе-застройщику обвинение сразу по нескольким статьям, среди которых уклонение от уплаты налогов, создание преступной группы для самовольного захвата земельных участков под строительство, присвоение средств инвесторов. Примечательно, что в сообщении Генпрокуратуры о задержании речь идет об уклонении от уплаты налогов на сумму 12,5 млн грн, самовольном захвате участка на улице Закревского, 42, строительстве ЖК «Жемчужина Троещины» и завладении во время строительства этого ЖК средствами граждан на сумму 2,6 млн грн. Очевидно, что на фоне всех незаконных строек УКО/Сити-Групп – это капля в море. Остальные более 40 случаев самозахвата участков все еще расследуют.

В субботу, 16 июля, Печерский суд Киева принял решение об аресте Войцеховского на 2 месяца с возможностью внесения залога в размере 14 млн грн. Как дальше будет развиваться дело, покажет время: не исключено, что застройщика-афериста отпустят под залог, и он сможет бежать из страны. Как не исключено и то, что, несмотря на общественный резонанс, дело просто закроют под тем или иным предлогом. Куда интересней дальнейшая судьба строек, которые находятся на разных этапах готовности, а некоторые даже – законно или нет – введены в эксплуатацию.

Большинство домов построены и строятся без разрешений и необходимой строительной экспертизы, скорее всего, с нарушением всех мыслимых строительных норм и, следовательно, представляют угрозу жизни проживающих в них (а заодно, и в соседних домах) людей. Наиболее безопасным решением был бы демонтаж строек, но скорее всего, городские власти на это не пойдут, опасаясь протестов инвесторов, которые уже имели место во время ареста стройки ЖК «Мозаика». Несмотря на то, что подавляющее большинство инвесторов знали о незаконности стройки, они будут требовать свою «собственность» у города. И, учитывая масштаб аферы, протесты могут быть гораздо масштабней акций обманутых вкладчиков «Элита-Центр». Именно поэтому городским властям, скорее всего, большинство самостроев УКО-Групп таки придется легализовать. А некоторые, возможно, и достроить.

На фоне новости об аресте Анатолия Войцеховского меркнет другая, по сути своей, не менее одиозная новость: 12 июля Верховная Рада приняла в первом чтении законопроект №4733-1 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования градостроительной деятельности». Законопроект был подготовлен группой депутатов во главе с Дмитрием Андриевским и активно лоббировался Конфедерацией строителей Украины. Ирония в том, что позиционировался он как средство борьбы с незаконными стройками.

Главное новшество законопроекта, как мы уже писали ранее, – замена пяти категорий сложности строительства тремя классами последствий. Сами по себе классы последствий не являются новшеством – в градостроительной документации они уже прописаны, именно на их основе определяется категория сложности. Суть депутатской инициативы состоит в том, чтобы обязать застройщиков объектов со средними последствиями (третья категория сложности) вместо подачи декларации о начале строительства проводить обязательную экспертизу проектной документации, получать лицензию и разрешение на строительство. Формальным поводом для этой инициативы стали массовые нарушения застройщиков, большей частью, упомянутых УКО/Сити-Групп, которые декларировали строительство объекта третьей категории сложности, а строили объект пятой.

По мнению юристов, принятие законопроекта в его текущей редакции не столько решает проблему незаконных строек, сколько создает новые коррупционные риски – как со стороны тех немногих компаний, которые имеют право проводить экспертизу проектной документации, так и местных органов власти, которые должны будут контролировать строительство. Об улучшении позиций Украины в рейтинге простоты ведения бизнеса тоже придется забыть.

Еще одно законодательное новшество этой недели – поданный на рассмотрение парламента 11 июля законопроект № 4941 «Об энергетической эффективности зданий», предполагающий получение всеми зданиями Украины, в том числе, жилыми, сертификата энергоэффективности. Сам по себе сертификат является положительным новшеством, позволяющим контролировать уровень теплопотерь, а покупателям и арендаторам квартир – понимать, насколько на самом деле теплый дом. Однако расходы на сертификацию опять-таки ложатся на плечи совладельцев домов, которыми с 1 июля этого года являются владельцы квартир.

В начале июля на форуме Domik.ua были подведены итоги сразу двух опросов. Первый из них – наш традиционный конкурс прогнозов стоимость квадратного метра по итогам первого полугодия 2016 года . Из 626 пользователей, принявших участие в голосовании, правильный ценовой диапазон – $1075-1099 за квадратный метр – указал 21 участник. Новый этап конкурса – прогноз стоимости квадратного метра квартиры в Киеве по итогам второго полугодия 2016 года – продлится до 15 августа. У всех желающих еще есть время составить свой прогноз и проголосовать.

Кроме этого, пользователи Форума голосовали и за лучший, по их мнению, жилой массив Киева. Мнения существенно разделились, однако лидеры рейтинга все же были определены – это Голосеево, Оазис-Оболонь и Печерск. Подробнее о результатах голосования читайте по ссылке .

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попал 13301 объект – на 6% меньше показателя прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменений средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках на Академгородке – за полгода квартиры здесь подешевели в среднем на 7%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в новостройках на Академгородке:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике видно, что в течение полугода в новых домах на Академгородке падали в цене все типы квартир, однако больше всего это коснулось трехкомнатных. Самое плавное снижение отмечаем в сегменте однокомнатных. Двухкомнатные квартиры в новостройках массива меньше всего потеряли в цене за полгода, а за последний месяц даже заметно подорожали. С другой стороны, график демонстрирует заметные колебания в стоимости квадратного метра двух- и трехкомнатных квартир. Связаны они с тем, что, несмотря на достаточно большое количество новых жилых домов, выставленных на продажу квартир в них мало. Поэтому несколько новых предложений могут качнуть кривую в ту или иную сторону.

По нашему мнению, тенденция снижения цен на трехкомнатные квартиры в ближайшее время будет иметь продолжение. Одно- и двухкомнатные квартиры будут дешеветь медленнее.

Ввиду недостатка информации о проведенных в последнее время сделках, в данном обзоре мы не приводим примеры заключенных сделок.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2016