Чем опасно затишье на рынке недвижимости Киева

В предыдущие 2 недели аналитики Domik.ua отмечали небольшое снижение цен на квартиры в Киеве. На этой неделе средняя по городу стоимость квадратного метра столь же незначительно выросла. Рост составил 0,4%, при этом в разных сегментах тенденции разнонаправленные. Например, на фоне общего роста квартиры в новостройках и возле метро на этой неделе снова подешевели.

Читайте также: Законы джунглей на рынке недвижимости Киева

Отмечаемый нами рост тоже очень условный. Речь, скорее, идет о флуктуациях, вызванных стагнацией и инертностью рынка. Продавцы и покупатели ждут лучших времен, причем представляют они их себе по-разному. И ничего принципиально нового на рынке жилой недвижимости не происходит. Ипотеки нет и, похоже, не предвидится, заявления о старте доступного кредитования от Приватбанка оказались, преждевременными. Денег для покупки недвижимости без ипотеки у основной массы украинцев тоже нет.

Рынок коммерческой недвижимости может рассчитывать на расширение офисов IT-компаний и аграрных холдингов, появление в Украине новых розничных сетей или развитие сферы развлечений. Единственная перспектива рынка жилья сегодня – это те несколько десятков миллиардов долларов, которые якобы осели на руках украинцев. Уровень продаж и на первичном, и на вторичном рынке неизменно падает – об этом уже говорят и застройщики. При этом первичный рынок жилой недвижимости сегодня все еще расценивается как самый высокодоходный. И компании открывают старты продаж все в новых и новых объектах – в мае в Киеве и области таких было 10.

Строят большинство этих компаний за счет продаж квартир. Нет продаж – стройка останавливается или ощутимо замедляется. Многие, даже крупные застройщики, направляют средства от продаж квартир в новых проектах на достройку предыдущих. Все это не улучшает шансы инвесторов на получение жилья, в которое были вложены средства.

Интересно, что на прошлой неделе Госстат опубликовал данные об объемах выполненных строительных работ в январе-апреле этого года. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель вырос на 17,8%. Загвоздка в том, что объем выполненных работ считается в денежном эквиваленте, то есть, значительная доля роста приходится на подорожавшие стройматериалы.

Стоимость строительства растет, а цены существенно не меняются. Продавать дороже при низком спросе застройщики не могут, но и строить с минимальной доходностью долго не будут, а уж себе в убыток – и подавно. Значит ли это, что стройки могут в ближайшее время остановиться? Не исключено. И в первую очередь это касается застройщиков, продающих квартиры по демпинговым ценам.

Именно такие компании – избегающие больших расходов на проектную документацию и получение разрешений на старте работ – и пытается приструнить Минрегион. В том числе, за счет введения нормы об обязательном получении разрешений для строительства всех многоквартирных домов. Эта норма начнет действовать уже с 10 июня.

Читайте также: Незаконное строительство в Киеве 2017: полный список по районам

Строительное законодательство – единственная сфера на рынке жилой недвижимости, где в последнее время есть заметное движение. Только за прошедшую неделю правительство сначала открыло украинцам доступ к градостроительной документации, а потом – к реестру обременений недвижимого имущества. Последнее носит скорее символический характер – обременения при заключении сделки нотариусы проверяли и раньше. А вот доступ к градостроительной документации действительно может стать еще одним шагом на пути к уничтожению коррупции в строительной отрасли.

К сожалению, для того, чтобы привести украинский рынок к европейским стандартам, одного доступа к градостроительной документации недостаточно.  Необходимо объединение реестров, принятие генеральных планов городов, утверждение проектов застройки в соответствии с ними и с учетом нагрузки на существующую инфраструктуру и транспортные магистрали. И если в реестрах порядок постепенно наводят, то детальные планы территорий разрабатываются с участием застройщиков и в их интересах, а нагрузка на существующую инфраструктуру чаще всего игнорируется. А это, в свою очередь, снижает инвестиционную привлекательность рынка и тормозит его изменения.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 17088 объектов, что превышает показатель прошлой недели на 4,1%.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в дореволюционных домах. Несмотря на все их очевидные минусы, цены на квартиры в таких домах снижаются гораздо медленнее, чем в зданиях советской постройки, а за последние полгода даже выросли на 0,9%.

Синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в дореволюционных домах Киева:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике мы видим, что цены на квартиры в дореволюционных домах в течение последних 6 месяцев сильно колебались. В разных сегментах эти колебания происходили в разное время. Так, периоды роста и снижения цен на однокомнатные квартиры сменяют друг друга с периодичностью раз в полтора месяца, колебания за этот период достигают 5-6%. Интересно, что каждый период роста цены сопровождается сокращением количества предложения, когда предложение растет, средняя цена снижается. Снижение и рост цен на двухкомнатные квартиры были более плавными, здесь, наоборот, рост сопровождал увеличение количества предложений, если же предложение сокращалось, падала и цена. Периоды роста и снижения цены на трехкомнатные квартиры наиболее продолжительны. До конца февраля они стремительно дешевели, затем начали столь же стремительно дорожать. Как и в сегменте двухкомнатных квартир снижение средней цены сопровождалось сокращением предложение, а рост стоимости происходил на фоне увеличения количества выставленных на продажу объектов.

Читайте также: Исследования рынка новостроек Украины в мае 2017 года

В течение всего периода квадратный метр однокомнатной квартиры оставался самым дорогим в этой категории. Это выглядит несколько странно, учитывая, что дореволюционные дома расположены преимущественно в центральной части Киева, где квадратный метр двух- и трехкомнатных квартир всегда стоил дороже. Если мы посмотрим динамику цен за последние три года, мы увидим, что до мая 2016 года такая же ситуация были и с дореволюционными домами – тренд изменился только год назад. Рассмотрение графиков за период года и более также демонстрирует, что, несмотря на рост в течение прошлого года, общий тренд в сегменте дореволюционных домов остается нисходящим.

Такая ситуация вполне закономерна. Дома с каждым годом все больше ветшают, коммуникации в них изнашиваются, а капитальная реконструкция осуществлялась только в единичных объектах. Сегодня стоимость квадратного метра в дореволюционных домах почти вдвое превышает среднюю по городу, учитывая состояние зданий, это неоправданно. А значит, в дальнейшем цены будут падать.

Ввиду недостатка достоверной информации о заключенных в последнее время сделках, в этом обзоре мы не публикуем примеры заключенных сделок.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017