By Повномасштабна війна змінила будівельний ринок України не лише за обсягами, а й за географією. Дані за 2021–2024 роки показують, що будівництво житлових будинків після різкого падіння почало відновлюватися, але вже в іншій просторовій логіці. Частина нових квадратних метрів зміщується до західних і центральних регіонів, тоді як великі ділові центри зберігають концентрацію компаній з основним видом економічної діяльності 41.20 «Будівництво житлових і нежитлових будівель», але не завжди демонструють співмірні темпи прийняття об’єктів в експлуатацію. Це важливо для розуміння майбутньої відбудови.
Аналітична команда YC.Market виявила, що карта компаній, карта попиту на житло і карта фактично прийнятих в експлуатацію площ дедалі менше збігаються один в один.
Головні тези
- Будівництво житлових будинків частково зміщується до безпечніших регіонів. П’ять областей, які у 2024 році перевищили власні показники 2021 року за прийнятим в експлуатацію житлом, збільшили свою частку в загальноукраїнському обсязі з 14,4% до 22,6% – це Вінницька, Рівненська, Волинська, Івано-Франківська та Полтавська області.
- Водночас не всі західні регіони демонструють відновлення: Тернопільська область у 2024 році мала лише 44,5% від рівня 2021-го за прийнятим в експлуатацію житлом.
- У 2021 році місто Київ і Київська область мали майже рівні обсяги прийняття в експлуатацію житла. У 2024-му Київська область наблизилася до довоєнного рівня на 95%, тоді як Київ – на 72%. Це може вказувати на посилення ролі передмість і менш щільної забудови.
- Одноквартирні житлові будинки стали головним структурним зсувом. Їхня частка у загальній площі житлових будинків, прийнятих в експлуатацію, зросла з 38% у 2021 році до 51% у 2024-му. Натомість частка житлових будинків із двома та більше квартирами знизилася з 61,7% до 49%.
- Будівництво нежитлових будівель відновлюється помітно повільніше. У середньому за 2022–2024 роки житловий сегмент становив 71% від рівня 2021 року, а нежитловий – 51%.
- Концентрація компаній з основним видом економічної діяльності 41.20 «Будівництво житлових і нежитлових будівель» демонструє, де зосереджена корпоративна база галузі, але не завжди прямо корелює з динамікою прийняття квадратних метрів в експлуатацію. У вибірці YC.Market – 5997 будівельних компаній, що відповідають заданим критеріям. Майже дві третини з них сконцентровані у шести регіонах, але частина областей із найкращою динамікою прийняття житлових та нежитлових приміщень в експлуатацію має середню, а не найбільшу кількість компаній.
Житлове будівництво
У 2021 році в Україні прийняли в експлуатацію 11,4 млн м² житлових будинків. У 2022 році, після початку повномасштабного вторгнення, показник знизився до 7,1 млн м². У 2023-му він майже не змінився – 7,4 млн м², а у 2024 році зріс до 9,8 млн м². Регіональна деталізація показує, що відновлення будівництва житлових будинків відбувається нерівномірно.
У 2024 році п’ять областей перевищили власний рівень 2021 року за площею прийнятих в експлуатацію житлових будинків: Вінницька, Рівненська, Волинська, Івано-Франківська та Полтавська. Їхній сумарний обсяг зріс із 1,6 млн м² у 2021 році до 2,2 млн м² у 2024-му. Цей тренд варто читати не як просте переміщення будівництва на захід, а як зміщення до територій із нижчими безпековими ризиками, стійкішим локальним попитом і ймовірною кращою прогнозованістю приватних рішень.
На протилежному полюсі – регіони, де безпекові ризики та, як наслідок, інвестиційна невизначеність сильніше стримують будівництво. Харківська область у 2024 році мала лише 29% від рівня 2021-го за прийнятими в експлуатацію житловими будинками, Сумська – 46,2%, Одеська – 55,9%. Київ як місто теж не повернувся до довоєнного рівня, хоча залишається одним із найбільших ринків в абсолютних значеннях.
Окремо варто дивитися на Київську агломерацію. Київська область у 2024 році майже відновила показник 2021 року, тоді як столиця залишилася помітно нижче – це може свідчити про посилення ролі передмість, приватної забудови та менш щільних житлових форматів. Після 2022 року житловий будинок дедалі частіше сприймається не лише як нерухомість, а як елемент безпеки, автономності й життєвої стійкості.
Індивідуальне житло
Змінилися не лише географія будівництва житлових будинків, а й їх тип. У 2021 році в Україні домінували житлові будинки з двома та більше квартирами. Їхня частка становила 61,7% загальної площі прийнятих в експлуатацію житлових будинків. У 2024 році цей сегмент знизився до 49%.
Дані показують перелом у структурі ринку – у 2024 році одноквартирні житлові будинки вперше стали більшим сегментом за площею прийняття в експлуатацію, ніж житлові будинки з двома та більше квартирами. Натомість частка одноквартирних будинків зросла з 38% до 51%. Це досить показовий момент: індивідуальне житло стало більшим сегментом за площею прийняття в експлуатацію, ніж багатоквартирне.
Цей зсув має логіку воєнного часу – великі багатоквартирні проєкти потребують довшого циклу побудови, більш значного фінансування, стабільного попиту та впевненості інвестора – в умовах війни ці передумови ослабли. Натомість індивідуальне житло (одноквартирні житлові будинки) краще відповідає попиту на автономність, нижчу щільність проживання, можливість переїзду за межі великих міст і більший контроль над житловим простором.
Нежитлове будівництво
У 2021 році в Україні прийняли в експлуатацію 4,9 млн м² нежитлових будівель. У 2024 році – 2,7 млн м², тобто 54,4% від довоєнного рівня. Як і в житловому сегменті, порівняння охоплює 2021–2024 роки – період, для якого доступний повний зіставний масив річної статистики зі Статистичного щорічника України. Середній показник за 2022–2024 роки становить 50,7% від рівня 2021-го. Регіональна таблиця показує, що спад у будівництві нежитлових будівель був не лише глибшим, ніж у будівництві житлових будинків, а й значно більш нерівномірним.
Найглибше просідання спостерігаємо у Харківській області та Києві. Харківщина має очевидний безпековий чинник. Київський випадок інший: столиця залишається найбільшим центром концентрації компаній з основним видом економічної діяльності 41.20 «Будівництво житлових і нежитлових будівель» у вибірці YC.Market, але прийняття в експлуатацію площ нежитлових будівель у 2024 році було різко нижчим за рівень 2021-го – це один із найпоказовіших розривів між корпоративною базою та фактичним прийняттям в експлуатацію нових площ.
Концентрація корпоративної бази відбудови
Дані аналітичної системи YC.Market показують іншу площину будівельного ринку, а саме місця реєстрацій компаній, які можуть бути залучені до житлового та нежитлового будівництва. До вибірки увійшли юридичні особи, що не перебувають у процесі припинення станом на кінець березня 2026 р., мають основний вид економічної діяльності 41.20 «Будівництво житлових і нежитлових будівель», комерційну організаційно-правову форму та загальний дохід понад 1 млн грн за 2025 рік.
Усього у цій вибірці 5997 компаній. Найвища концентрація припадає на шість регіонів: Київ, Дніпропетровську, Київську, Львівську, Одеську та Харківську області. Разом вони охоплюють 3927 компаній, або 65,5% вибірки.
Середній рівень концентрації формують 12 областей, де кількість компаній становить від 100 до 300. У цій групі є частина регіонів із сильнішою динамікою житлового та нежитлового будівництва: Івано-Франківська, Полтавська, Вінницька, Рівненська, Волинська області. Найнижча концентрація компаній очікувано характерна для територій із найскладнішими безпековими умовами, наслідками бойових дій або тимчасової окупації. У межах заданих критеріїв нульові значення мають Луганська область, м. Севастополь та Автономна Республіка Крим. Мінімальні ненульові показники – у Херсонській та Донецькій областях.
Концентрація в містах
Міський зріз ще чіткіше показує централізацію будівельного бізнесу. Топ-12 міст за кількістю зареєстрованих досліджуваних компаній охоплює 3582 компанії, тобто майже 60% усієї вибірки. Найбільший центр – Київ із 1633 компаніями.
Після Києва найбільшими міськими центрами у вибірці є Дніпро, Львів, Харків та Одеса. Разом із Києвом вони концентрують 2813 компаній, або майже 47% усієї вибірки.
Ще один показовий момент – концентрація компаній усередині окремих областей. У Запорізькій, Харківській та Одеській областях більшість досліджуваних компаній зосереджена в обласних центрах. Це створює сильні міські ядра, але водночас робить регіональну будівельну базу чутливішою до ризиків, які припадають саме на ці міста.
Топ-10 компаній сектору будівництва житлових і нежитлових будівель
Окремо наводимо десятку компаній будівельної галузі ранжованих за спаданням виручки, що відповідають критеріям дослідження YC.Market. До вибірки увійшли юридичні особи, які не перебували у процесі припинення на кінець березня 2026 року, мали основний вид економічної діяльності 41.20 «Будівництво житлових і нежитлових будівель», комерційну організаційно-правову форму та загальний дохід від 1 млн грн за 2025 рік.
- ТОВ «АТЕЛЬЄ ДЕ ФРАНС КИЇВ» / 42862967 – м. Київ
- ТОВ «СТРОЙУКОМ» / 40276440 – Закарпатська обл., м. Перечин
- ТОВ «ТМ “ПЛЮС СЕРВІС”» / 43199757 – м. Київ
- ТОВ «МОНОЛІТ БУДСЕРВІС» / 39778632 – м. Київ
- ТОВ «ФЕРРОСТРОЙ» / 35107305 – Полтавська обл., м. Горішні Плавні
- ТОВ «КСМ-ГРУП» / 35508002 – м. Київ
- ТОВ «ЗАХІДЕЛЕКТРОМОНТАЖ» / 36699380 – Волинська обл., м. Луцьк
- ПрАТ «ТРЕСТ ЖИТЛОБУД – 1» / 01270285 – Харківська обл., м. Харків
- ТОВ «КАНБУД» / 39167127 – м. Київ
- ТОВ «БУДІВЕЛЬНА КОМПАНІЯ “ОЛЬВІЯ”» / 32448517 – Дніпропетровська обл., м. Дніпро
Замість висновків
Дані свідчать про три паралельні процеси.
Перший – житлове будівництво адаптується до війни швидше, ніж нежитлове. Воно ще не повернулося до рівня 2021 року, але вже демонструє нові точки приросту. Люди змінюють місце проживання, бізнес релокується, громади в безпечніших регіонах отримують додатковий попит. Тому частина житлових квадратних метрів зміщується до західних і центральних областей.
Другий – ринок змінює формат житла. Зростання частки одноквартирних будинків показує попит на автономність, нижчу щільність і більшу гнучкість житлових рішень. Це пов’язано не лише з економікою, а й із відчуттям безпеки.
Третій – корпоративна база залишається сконцентрованою у великих центрах, хоча фактичне будівництво дедалі більше залежить від локальних умов. Київ, Дніпро, Львів, Харків, Одеса зберігають значну кількість компаній. Але приріст житлових та нежитлових площ видно також у регіонах, які не є найбільшими за кількістю досліджуваних компаній.
