By Индикаторы рынка недвижимости Киева от 7 февраля 2017 года.
После стабилизации во второй половине января, на этой неделе цены на квартиры в Киеве снова начали падать. В целом, за январь квадратный метр подешевел на 2,9%, в абсолютных цифрах это $31. Снижение цены почти компенсировало январское подорожание доллара: гривневая стоимость квадратного метра выросла на 0,6% – в пределах статистической погрешности. В последнюю неделю в цене упали почти все сегменты столичной жилой недвижимости, однако квартиры с тремя и больше комнатами подешевели больше одно- и двухкомнатных.
По мнению аналитиков Domik.ua, это связано с чрезмерно высокой стоимостью отопления – в январе многих киевлян ждал очередной неприятный сюрприз от «Киевэнерго» в виде платежек за тепло в размере 4000-5000 грн. за стандартную двухкомнатную квартиру в «хрущевке».
Читайте также: Почему в Украине разрушатся дома, а тарифы «съедают» зарплаты
Ситуация, конечно, не массовая, но огласка сделала свое дело: по словам агентов по продаже недвижимости, покупатели квартир все чаще интересуются наличием всех видов счетчиков в предлагаемой квартире и размером коммунальных платежей. Квартиры в старых «хрущевках» с изношенными коммуникациями и высоким уровнем теплопотерь становятся не только некомфортными, но и невыгодными.
Это касается не только покупки, но и аренды. В последние два-три года владельцы квартир стараются переложить оплату коммунальных услуг на арендаторов. Аренда самых бюджетных вариантов обходится в 3500-4000 грн в месяц. Если к этой сумме добавить 2000-3000 коммунальных платежей, расходы на аренду становятся неподъемными для арендаторов. И они съезжают. Кто-то предпочитает арендовать трех- или четырехкомнатные квартиры вскладчину – если разделить коммунальные на несколько человек или семей, выходит дешевле. Кто-то возвращается в регионы.
Пока мы наблюдаем только начало этого процесса. Однокомнатные квартиры по-прежнему пользуются наибольшим спросом, варианты с лучшим соотношением цены и качества «уходят» буквально за день-два. Двух- и трехкомнатные квартиры сдаются за несколько недель.
Читайте также: Где сейчас бойко идет аренда квартир
Стоимость аренды квартир за последний год изменилась мало – высокие коммунальные платежи не позволяют арендодателям требовать желаемую сумму с пересчетом на подорожание доллара. Более того, набирает популярность практика оплаты арендодателем комиссионных риелтору – оплата сразу стоимости аренды, залога, коммунальных и комиссионных агентству чересчур накладна для арендатора. Можно говорить, что это – общемировая практика, но по сути, владельцы квартир, которые еще пару лет назад в большинстве случаев оплачивали коммунальные услуги, предпочли взять на себя менее затратный разовый платеж риелтору, переложив более затратные коммунальные на квартиросъемщика.
Тем временем, Минирегион на этой неделе в очередной раз анонсировал строительство муниципального арендного жилья, обеспечить которым планируют бюджетников и малоимущих граждан. По словам замминистра Льва Парцхаладзе, стоимость аренды такого жилья будет на 30% ниже рыночной. Учитывая среднюю зарплату в бюджетной сфере, даже после ее повышения в 2017 году и того, что рыночная цена аренды в последнее время не повышается, доступным муниципальное жилье назвать трудно. Тем более, для малоимущих слоев.
Инициатива Минрегиона не нова. Год назад в парламенте был зарегистрирован соответствующий законопроект, который активно обсуждался профессиональным сообществом. Однако до логического завершения так и не был доведен. Удастся ли Минрегиону реализовать инициативу в этот раз, покажет время. Но даже если программа будет запущена, на рынок аренды она существенно не повлияет ввиду ограниченности групп населения, которые смогут ею воспользоваться.
На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 16639 объектов – на 2,2% больше, чем неделей ранее.
Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:
| Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua | 7.02.2017 | Изменение за последнюю неделю | Изменение за последние 20 недель |
| Средняя цена предложений по Киеву в гривнах | |||
| Без аппроксимации | 28531 | -2,3% | +1,3% |
| С использованием аппроксимации | 29423 | -0,6% | +4,1% |
| Средняя цена предложений по Киеву в долларах США | |||
| Без аппроксимации | 1030 | -1,2% | -4,9% |
| С использованием аппроксимации | 1043 | -0,6% | -3,6% |
| Средняя цена предложения в гривнах в новых домах | |||
| Без аппроксимации | 32042 | -1,2% | +8,0% |
| С использованием аппроксимации | 32488 | 0% | +11,3% |
| Средняя цена предложения в долларах США в новых домах | |||
| Без аппроксимации | 1157 | -0,1% | +1,4% |
| С использованием аппроксимации | 1151 | 0% | +3,0% |
| Средняя цена предложения в гривнах возле метро | |||
| Без аппроксимации | 35560 | -2,5% | +0,1% |
| С использованием аппроксимации | 36925 | -0,5% | +4,6% |
| Средняя цена предложения в долларах США возле метро | |||
| Без аппроксимации | 1287 | -1,2% | -5,9% |
| С использованием аппроксимации | 1308 | -0,5% | -3,3% |
Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html
Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир возле метро – этот сегмент недвижимости по-прежнему самый востребованный как у покупателей, так и у арендаторов квартир.
Синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;
зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;
красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.
Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в домах возле метро:
| Тип квартиры | Изменение цены за период | ||
| 1 месяц | 3 месяца | 6 месяцев | |
| Однокомнатные | -4,3% | -5,8% | -7,8% |
| Двухкомнатные | -3% | -2,1% | -0,8% |
| Трехкомнатные | -2,1% | -3% | -1,8% |
Методология подсчета статистики на Domik.ua
На графике видно, что до конца декабря цены на квартиры рядом с метро оставались стабильными, незначительно колеблясь то в одну, то в другую сторону. Рост курса доллара в конце 2016 года на этом сегменте сказался ощутимо – кривая цен всех типов квартир резко пошла вниз.
Примечательно, что квадратный метр однокомнатной квартиры возле метро стоит существенно дешевле, чем двух- и трехкомнатных, и при изменении цены этот разрыв сохраняется. Более того, и по итогам января, и последних шести месяцев однокомнатные квартиры подешевели больше. По нашему мнению, это может быть связано, во-первых, с большей гибкостью продавцов таких квартир, а во-вторых, с тем, что среди однокомнатных квартир около метро преобладает эконом-класс, тогда как предложений класса бизнес и выше больше среди двух- и трехкомнатных.
В последнее время были заключены такие сделки:
Однокомнатная квартира в современном монолитно-кирпичном доме, проспект Героев Сталинграда, Оболонский район, Оазис-Оболонь. Расположена на 8-м этаже 9-этажного дома. Общая площадь квартиры – 59,2 кв.м, жилая – 27,2, кухня – 11,8. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел совмещенный. Состояние – «сделан евроремонт». Цена – $110 000 ($1858/кв.м).
Двухкомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич), улица Академика Туполева, Святошинский район, Беличи. Расположена на третьем этаже 5-этажного дома. Общая площадь квартиры – 45,5 кв.м, жилая – 25,2, кухня – 7,8. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел совмещенный. Состояние – требует косметического ремонта. Цена – $ 29000 ($637/кв.м).
Трехкомнатная квартира в кирпичном доме («сталинка»), улица Деревлянская (Якира), Шевченковский район, Лукьяновка. Расположена на втором этаже 5-этажного дома. Общая площадь – 62,9 кв.м, жилая – 41,8, кухня – 8,5. Столярка и сантехника старая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние – требует серьезного ремонта. Цена – $60 000($954/кв.м).
Информационно-аналитический отдел Domik.ua
© domik.ua, 2017
