By Общая ситуация на первичном рынке недвижимости
В 2017 году общий объем принятого в эксплуатацию жилья в Киеве составил 1 млн 733,5 тыс. кв. м., или 28 190 квартир, как сообщает Госстат , это на 29,9% больше, чем было принято в 2016 году.
Таблица 1
По данным Министерства юстиции Украины, за 12 месяцев 2017 года в Киеве частными и государственными нотариусами было заключено 18 766 тыс. договоров купли-продажи квартир.
По мнению Анатолия Топала, председателя совета Экспертной межотраслевой ассоциации Украины, к данным минюста, в которых говорится о заключении 18 766 тыс. договоров купли-продажи квартир в Киеве на протяжении 2017 года, нужно применить погрешность около 30%, в которую входят: перерегистрация прав собственности без смены собственника к примеру дарение. Также в этих данных есть договора по первичному рынку, когда застройщик продает квартиры аффилированным физ.лицам, а те в свою очередь перепродают их же третьим лицам. Соответственно, фактических сделок на рынке столицы в 2017 году было до 13 тыс.
«Если анализировать покупательскую активность на первичном и вторичном рынках, то в процентном соотношении 60 % покупателей в 2017 году приобрели первичную недвижимость и 40% – вторичную. Первичный рынок лидирует в спросе за счет возможности покупки в рассрочку или кредит», – отметил Анатолий Топал.
Применив соотношение 60/40, мы можем подсчитать, что на первичном рынке в 2017 году было продано порядка 16 тыс. квартир.
Напомним, что в 2017 году было введено в эксплуатацию 28 190 квартир, а реализованных – 16 тыс. Соответственно, в 2017 году не проданными оказались более 12 тыс. квартир. Учитывая это, а также данные о том, что в период с 2011 по 2016 г.г. на рынке накопилось более 57 тыс. непроданных квартир, выходит, что актуальное предложение на рынке первичной недвижимости (с учетом поглощения в 2017 году) составило порядка 69 тысяч квартир.
Высокие темпы прироста объема нового жилья в столице, вероятно, сохранятся и на протяжении 2018 года. Так, в 2018 году только «Киевгорстрой» планирует запустить 7 новых проектов, и сдать в эксплуатацию рекордное за последние годы количество квадратных метров, – рассказал Игорь Кушнир, глава правления-президент “Киевгорстроя”.
Следовательно, количество непроданных квартир на первичном рынке Киева увеличится еще больше.
В феврале к продаже предлагались квартиры в 272 жилых комплексах представленных в базе данных портала Address.ua, в их числе объекты незавершенного строительства и квартиры в домах, сданных в эксплуатацию.
Цены на столичную недвижимость
По данным портала Address.ua , в феврале 2018г. медианная стоимость квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке столицы составляла 788 дол. США/кв.м., что на 2,2 % выше значения в предыдущем месяце. Данный показатель в категории однокомнатных квартир в январе укрепился на 3,9 % и составил 784 дол. США/ кв.м. Двухкомнатные подорожали незначительно, всего на 0,9%, их стоимость составила 748 дол. США/кв.м. Медианная цена трехкомнатных квартир просела на 1,5 % до 822 дол. США/кв.м. Сегмент 4-х комнатных квартир, в феврале 2018г. вырос на 3,3 % до 1 245 дол. США/кв.м.
Напомним, что на вторичном рынке Киева наблюдается падение цен: За 2 месяца жилье подешевело на 4,5%
Таблица 2
Таковы результаты исследования рынка первичной недвижимости Киева за февраль 2018 года, которое провели аналитики портала поиска недвижимости Address.ua совместно с экспертами компании по недвижимости ARPA Real Estate. Эксперты основывались на анализе объявлений, размещенных на портале, а также активности пользователей (225 605 посещений за февраль 2018 года).
Средняя стоимость квартир в новостройках Киева, в феврале 2018 года составила 788 дол. США/кв.м. Одним из самых дорогих районов в столице является Печерский район – 1 670 дол. США/кв.м. В Шевченковском районе медианная стоимость кв.м. составила 917 дол. США. Соломенский – 908 дол. США/кв.м. Минимальная стоимость – 608 дол. США/кв.м. зафиксирована в Деснянском районе.
Таблица 3
В феврале на первое место переместился спрос на жилье в диапазоне 30 000 – 50 000 дол. США, с долей 40% от общего количества запросов к базе данных портала Address.ua. На второе место опустились квартиры в категории до 30 000 с долей запросов 35%. Спрос на жилье с ценой от 70 000 дол. США немного снизился и составил 14% запросов к базе данных портала.
Таблица 4
Спрос на двухкомнатные квартиры в феврале 2018 г. был наивысшим в сравнении с другими группами жилья и составил 45%. 29% запросов пользователей портала Address.ua были сосредоточены в категории 1-комнатных, трехкомнатными квартирами в прошлом месяце интересовались 26% пользователей, ищущих недвижимость для покупки.
Таблица 5
При этом наибольший спрос у покупателей был сосредоточен в диапазоне от 35 до 50 м2, доля таких запросов к порталу Address.ua составляет 53% от общего количества. 33% интересуются квартирами от 50 до 80 м2. Процент запросов на квартиры площадью до 35 м2 составил 4%.
Таблица 6
По данным портала Address.ua, в феврале 2018 года наибольший интерес у покупателя вызвал Шевченковский район столицы. Доля просмотров объявлений в этом районе составляет 20% от общего количества просмотров. Второй в приоритете покупателя – Печерский район, с долей просмотров в 19%. Третий – Подольский 16%. Традиционно, меньше всего покупатель интересуется первичной недвижимостью в Деснянском районе, всего 1% от общего количества просмотров.
Таблица 7
Для сравнения спроса и предложения по районам столицы мы взяли данные Государственной службы статистики, о распределении общей площади принятого в эксплуатацию жилья по районам Киева в 2017 году. Итак, больше всего в 2017 г. было сдано в эксплуатацию квартир в Голосеевском районе – 19 % от общего количества. При этом спрос в этом районе на протяжении года колебался в пределах 8-10 %. На втором месте по предложению Дарницкий район – 16 %, а спрос здесь составляет 7-8 %. Наибольший спрос у покупателя вызывают Печерский и Шевченковский районы. Интерес к этим районам составляет 19-22% от общего количества запросов к базе данных Address.ua, а введено в эксплуатацию в Шевченковском районе 8,7% жилья, в Печерском – 13,9%
Таблица 8. Данные Государственной службы статистики
Распределение рынка недвижимости
В феврале спрос на недвижимость разделился почти пополам. Интерес на первичную недвижимость составил 49% от общего числа запросов к базе данных портала Address.ua. и 51% соискателей искали квартиры на вторичном рынке.
Таблица 9
Выводы:
- В 2017 году общий объем принятого в эксплуатацию жилья в Киеве составил 1 млн 733,5 тыс. кв. м., или 28 190 квартир, что на 29,9% больше, чем было принято в 2016 году.
- В 2017 году в Киеве частными и государственными нотариусами было заключено 18 766 тыс. договоров купли-продажи квартир (данные Минюста). Фактических сделок на вторичном рынке столицы в 2017 году было порядка 13 тыс. (по данным совета Экспертной межотраслевой ассоциации Украины).
- В 2017 году не проданными оказались более 12 тыс. квартир.
- Актуальное предложение на рынке (с учетом поглощения в 2017 г.) составило порядка 69 тысяч квартир, без учета апартаментов, которые не являются жилым фондом и Госстатом не учитываются.
- Покупательская активность в 2017 году на первичном рынке – 60 % и 40% – вторичный рынок (по данным совета Экспертной межотраслевой ассоциации Украины) Применив соотношение активности покупателей, можем предполагать, что на первичном рынке в 2017 году было продано чуть больше 16 тыс. квартир.
- По данным Минюста в 2017 году было выдано 5 596 свидетельств о праве собственности, что на 27,8% меньше, чем в 2016г. Кол-во выданных свидетельств по сути характеризует объём зарегистрированных прав собственности на первичку, при этом купля продажа этих прав могла произойти не только в текущем году, но и годом или двумя ранее. При этом, в отчете Минюста, наблюдается тенденция к снижению количества сделок на первичном рынке с 2015г. Так, в 2015году было выдано 13 548 свидетельств о праве собственности, в 2016 г. – 7 747.
- Высокие темпы прироста объема нового жилья в столице, вероятно, сохранятся и на протяжении 2018 года. Так, в 2018 году только «Киевгорстрой» планирует запустить 7 новых проектов, и сдать в эксплуатацию рекордное за последние годы количество квадратных метров, – рассказал Игорь Кушнир, глава правления-президент “Киевгорстроя”.
- В феврале 2018г. медианная стоимость квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке столицы составляла 788 дол. США/кв.м., что на 2,2 % выше значения в предыдущем месяце.
- Спрос на двухкомнатные квартиры в феврале 2018 г. был наивысшим в сравнении с другими группами жилья и составил 45% от общего количества запросов к базе данных. В распределении по стоимости на первое место переместился спрос на жилье в диапазоне 30 000 – 50 000 дол. США, с долей 40% от общего количества запросов к базе данных портала Address.ua.
- В феврале спрос на первичную и вторичную недвижимость разделился почти пополам. Соотношение соискателей «первички» и «вторички» 49% /51%
Информация об исследовании:
Исследование базируется на анализе следующих данных:
- информация, которую размещали застройщики на Address.ua с целью продажи объектов первичной жилой недвижимости Киева;
- данные раздела «Статистика» о медианной стоимости объектов и квадратного метра, методология анализа данных рынка жилой недвижимости подтверждена исследовательской группой Colliers International.
Данные Address.ua собраны за период c 1 по 28 февраля 2018 года. Количество посещений за данный период составило 225 605 (Universal Analitics)
Информационная справка:
Address Group – группа компаний, предоставляющих онлайновые информационные сервисы для поиска и продвижения недвижимости в Украине, России, Беларуси, Казахстан и Молдове: Address.ua, Address.com.ru, Address.com.by Address.com.kz, Address.com.md Была создана в мае 2010 года. Среди инвесторов проекта: eVenture Capital Partners и Vivex Investment LLC.
Портал Address.ua является лидирующим онлайновым информационным сервисом для покупки, продажи, аренды и обмена недвижимости в Украине.
ARPA Real Estate – компания с иностранными инвестициями, которая предоставляет профессиональные сервисы по выгодной покупке и продаже недвижимости, а также по аутсорсингу продаж недвижимости в Украине.
В сегменте B2C компания работает по алгоритму, когда покупатель не платит комиссионные и получает возмещения, а продавец в нужный срок продает свой объект. Для B2B сегмента занимается организацией отдела продаж «под ключ», профессионально сопровождает процесс продажи портфеля недвижимости клиента точно в срок, с максимальной выручкой и с максимальной маржинальной прибылью.
Партнерский опыт работы с крупными девелоперами, банками, инвестиционными компаниями (фондами) – более пяти лет, за это время командой компании совокупно было реализовано недвижимости на более чем 150 млн дол.
Сегодня ARPA Real Estate – первая и пока что единственная компания, которая заняла нишу on-line real estate брокер.
