Тайные угрозы при покупке недвижимости в столице: 3 важных фактора

Индикаторы рынка недвижимости Киева от 4 октября 2016 года.

После роста цен в течение большей части сентября, в последнюю неделю месяца стоимость квадратного метра квартир в Киеве упала сразу на 2,5%. При этом существенного изменения состава предложения не произошло, а цены снизились в подавляющем большинстве сегментов рынка: к примеру, однокомнатные квартиры за неделю подешевели на 2,7%, а двухкомнатные раздельные – на 5,4%. Это сказалось и на общей динамике сентября: если на прошлой неделе мы говорили о том, что цены с начала месяца выросли на 2%, то в результате снижения на этой неделе, общая ценовая динамика месяца оказалась отрицательной – средняя по городу неаппроксимированная стоимость предложения снизилась на 1,1%.

Читайте также: Проект бюджета-2017 и рынок недвижимости. Чего ждать в ближайшем будущем

Хотя специалисты рынка отмечали оживление спроса в прошлом месяце, судя по количеству сделок, этот спрос носил ознакомительно-экскурсионный характер: покупатели лишь изучают имеющееся предложение, но сделки заключают редко. На первичном рынке, в частности, в пригороде Киева, ситуация выглядит более оптимистично: строится большое количество жилых комплексов, многие из которых – в формате мини-городков на несколько десятков домов с минимальной собственной инфраструктурой. Сегодня жилье такого формата есть в большинстве пригородов – при желании можно найти предложения в Киево-Святошинском, Одесском, Житомирском и Броварском направлении. Цены, по сравнению с Киевом, очень демократичные, а предложение – многообразно.

Так, по цене крохотной «гостинки» на вторичном рынке Киева в пригороде можно купить вполне приличную полнометражную квартиру, даже двухкомнатную – если покупка осуществляется на ранних этапах строительства. А мини-квартиру или, как их модно сейчас называть, смарт-квартиру, и вовсе можно купить по цене около 10 тысяч долларов.

Читайте также: Как живется на 11 квадратных метрах мини-квартиры в Киеве

Именно бюджет – главный критерий, на который ориентируется большинство покупателей. Вторым критерием является расположение того или иного жилого комплекса, его близость к Киеву и ориентировочное время на дорогу на работу и обратно. В то же время, близость к городу или отдаленность от него – ключевой фактор ценообразования. Конечно, цены корректируются в зависимости от спроса и класса отдельного объекта, но чем ближе к Киеву, тем выше средняя цена квадратного метра.

Инфраструктура для большинства покупателей пока на втором месте. Многие новоселы жалуются на нехватку детских садов, школ, медицинских учреждения и даже магазинов, но это происходит уже на этапе заселения в новые квартиры.

В этом анализе Domik.ua предлагает рассмотреть важные моменты, на которые стоит обращать внимание во время покупки недвижимости, о которых покупатели забывают.
Пробки на подъезде к городу

Осваивая те или иные участки и даже существующие населенные пункты, застройщики нередко обещают строительство новой дороги. И выполняют это обещание. Но построенные ими дороги связывают жилой комплекс с транспортными магистралями, ведущими в Киев. Нагрузка на эти магистрали ежегодно увеличивается, но их, в лучшем случае, лишь подлатывают.

Сегодня въезд в Киев в утреннее время и выезд – в вечерние затруднен практически в любом направлении, но больше всего страдает Кольцевая дорога на границе с Киево-Святошинским районом, который застраивается активней других. Из Вишневого, Крюковщины, Гатного, Софиевской и Петропавловской Борщаговки можно выехать на проспекты Победы, Курбаса, Воздухофлоткий и Голосеевский, однако все они в часы пик останавливаются в пробках. Особенно страдает проспект Победы, через который с центром Киева сообщаются также пригородные населенные пункты Житомирского и Варшавского направления. На Кольцевой дороге пробки уже стали явлением круглосуточным.

Немногим лучше ситуация в Обуховском и Вышгородском направлении. Населенных пунктов и, соответственно, нового жилья там несколько меньше, но существующие дороги уже не справляются с потоком автомобилей. Въезд в Киев из населенных пунктов, расположенных на Левом берегу, усложняется необходимостью пересечения одного из мостов, чаще всего это Мост Метро и Южный, заезды на которые также постоянно останавливаются в пробках в утренние и вечерние часы.

Читайте также: Объемы строительства на Киевщине с начала 2016 года

Пробки в городе

Внутри города ситуация ненамного лучше. Активная застройка жилых массивов Дарницкого района опять же сказывается на загруженности Южного моста, пробки на Московском мосту, соединяющем с Правым берегом Троещину, уже давно стали притчей во языцех. Сегодня активно застраиваются Голосеево и Теремки, так что в ближайшем будущем здесь стоит ожидать усугубления существующих проблем. А активное освоение свободных участков на Печерске грозит в ближайшем будущем совсем парализовать движение в центральной части Киева.

Обсуждение районов Киева и особенностей проживания в них на форуме Domik.ua

Кто виноват в сложившейся ситуации – девелоперы или местные власти – вопрос открытый. Безусловно, можно обвинять застройщиков в том, что они интересуются только прибылью и стремятся построить как можно больше квадратных метров на полученных участках. С другой стороны, местные власти, выдавая разрешение на строительство многоквартирных домов и, тем более, городков на несколько десятков, а то и сотню домов, тем самым берут на себя обязательство по созданию инфраструктуры для этих участков. Причем, речь идет и о коммуникациях, и о дорогах, и о социально-бытовых учреждениях.

Тем не менее, коммуникации застройщикам, несмотря на оплату паевых взносов, часто приходится строить самостоятельно, увеличивая свои расходы и стоимость квадратного метра для покупателей. Ситуация с детскими садами и школами в Киеве несколько лучше, чем в пригороде, но тоже удручающая. Однако хуже всего с дорогами. Они не только не справляются с существующими транспортными потоками, но и находятся в ведении совершенно другого ведомства – Укравтодора и его подразделений, с которым застройщики и местные чиновники, выдающие разрешение на строительство, судя по всему, далеко не всегда согласуют свои планы.

Строительство дополнительных полос и развязок едва ли полностью решит проблему, а вот создание перехватывающих паркингов на въездах в Киев, где автовладельцы, живущие в пригороде, могли бы оставить авто и пересесть на общественный транспорт, может частично помочь справиться с грядущим транспортным апокалипсисом. Особенно в комплексе с введением платы за пользование частью городских дорог и за въезд в центр Киева. Еще одним вариантом решения проблемы мог бы стать перенос части административных помещений на Левый берег и окраины правобережья, и строительство там наряду с жильем офисных центров. И первый, и второй вариант давно и активно обсуждаются, но пока дальше обсуждений дело не пошло.

Сегодня состояние подъездных путей к населенному пункту, в котором расположен ЖК, почти не сказывается на стоимости недвижимости – как мы уже писали выше, значение имеет близость к столице, внутренняя инфраструктура и спрос на квартиры. Тем не менее, Domik.ua настоятельно рекомендует потенциальным покупателям при выборе объекта для покупки поинтересоваться, как много жилья уже строится в ближайших окрестностях, и какие масштабы проектов – чтобы не проводить по полдня в пробках в ближайшие годы. Не исключено, что в ближайшем будущем корреляция между состоянием трафика и стоимостью квадратного метра станет более заметной.

Читайте также: Льготные программы для приобретения жилья в новостройках

Криминогенная обстановка

Есть и другие важные факторы, на которые стоило бы обратить внимание покупателям квартир, но которые они по тем или иным причинам игнорируют. Один из таких факторов, касающийся преимущественно Киева, – это безопасность района, в котором покупается квартира. Криминогенная обстановка в разных районах разная. Самым безопасным считается Подольский район, самым опасным – Днепровский. Понятно, что все не могут жить в Подольском районе или на также признанном безопасным Печерске, как и то, что для тех, кто давно живет в том же Днепровском районе, он ближе, понятней и безопасней Подола. Но если ситуация в облюбованном вами районе не слишком безопасна, возможно, стоит остановить свой выбор на жилых комплексах с закрытой или охраняемой территорией.

Читайте также: В каких районах Киева безопасней покупать квартиру

Потенциальная угроза здоровью рядом с домом

Не менее важна и экологическая безопасность. В Украине и в Киеве, в частности, пока не стали массово осваивать промзоны, но исключать такую перспективу не стоит. Однако обращать внимание стоит не только на то место, где непосредственно строится ЖК, но и на окрестности, где могут располагаться крупные промышленные предприятия с вредными выбросами, перерабатывающие заводы или радиологически неблагоприятные объекты. Близость к ним потенциально куда более опасна, чем нехватка транспортной инфраструктуры или криминальная обстановка. Подробнее о том, какие именно районы представляют опасность для жизни и здоровья уже сейчас, читайте по ссылке.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попало 15770 предложений – на 1,4% меньше, чем неделей ранее.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в кирпичных новостройках Киева (серия «украинский кирпич») – за год долларовая цена в них выросла на 5,9%, однако в последние 6 месяцев динамика отрицательная – квартиры в кирпичных новостройках подешевели за полгода на 1,3%.

Синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в кирпичных новостройках Киева:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике мы можем наблюдать снижение цен на квартиры в кирпичных новостройках в течение апреля-июля, больше всего оно коснулось трехкомнатных квартир, самой стабильной была цена квадратного метра двухкомнатных. В августе-сентябре квартиры в домах серии «украинский кирпич» начали дорожать, и подорожание, опять же, больше всего коснулось трехкомнатных и квартир, чуть меньше – двухкомнатных.

Кирпичные новостройки на сегодняшний день самый качественный и ликвидный сегмент жилой недвижимости. От жилья советской постройки их отличают новые коммуникации, более комфортные планировки, социально однородный контингент жильцов, а от панельных и монолитно-блочных новых домов – более выгодное (в большинстве случаев) расположение. Сегодня кирпичные и монолитно-кирпичные новые дома – это чаще всего премиум, бизнес, намного реже – комфорт и эконом-класс, поэтому неудивительно, что дороже всего здесь стоит квадратный метр трехкомнатной квартиры, а цены на однокомнатные – самые низкие. В панельных и монолитно-блочных домах ситуация выглядит несколько иначе, ее мы подробнее рассмотрим в следующем обзоре.

Ввиду недостатка информации о проведенных в последнее время сделках, в данном обзоре мы не приводим примеры заключенных сделок.

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2016