By 
Юрій БАУМАН,
адвокат, керуючий партнер Адвокатського об’єднання «Бауман — Кондратюк»
Для початку нагадаю деякі віхи. Мораторій на продаж землі в Україні діяв з 1992 року. На початку своєї незалежності держава надала громадянам землі сільськогосподарського призначення, якими вони могли користуватися, здавати в оренду, але право відчужувати землю було обмежено. Тобто продати чи подарувати пай не було законної можливості.
Відтак, в Україні почав формуватися тіньовий ринок землі: створювалися різні «схеми» з набуття у власність земель сільськогосподарського призначення, а бізнес активно використовував рішення судів для легалізації права власності на такі землі. Так, наприклад, однією зі схем обходу мораторію було укладення договорів міни. Цим надавалася можливість обмінювати земельні ділянки з різним цільовим призначенням, різних розмірів, навіть одну земельну ділянку на кілька та земельні ділянки різних площ. Обмін «мораторної» земельної ділянки виводив її з цього, оскільки вона була придбана за цивільним правочином, а не отримана від держави, як власником паю.
Із часом велика кількість українців перестала бути фактичними власниками своїх земельних ділянок, хоча де-юре ними й залишалася. Звісно, що це питання за роки незалежності набуло складного політико-правового значення. У 2018 році Європейський суд з прав людини у своєму рішенні у справі «Зеленчук і Цицюра проти України» (Заяви № 846/16 та № 1075/16) чітко вказав, що «мораторій на обіг земель сільськогосподарського призначення в Україні порушує право власності громадян на майно, гарантоване статтею 1 Протоколу № 1 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод». Мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення також був і предметом розгляду й Великої Палати Верховного Суду (рішення у справі № 227/1506/18 від 15.05.2019 р.) за позовом Костянтинівської місцевої прокуратури Донецької області. За результати розгляду справи суд зазначив, що «встановлена Перехідними положеннями Земельного кодексу України заборона відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення передбачала винятки, одним з яких була можливість обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону, а не земельної частки (паю) на іншу земельну частку (пай)».
Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» № 2178-10 лишався топ-темою весь минулий політичний рік і в березні 2020 року був нарешті ухвалений парламентом.
Й от з 1 липня 2021 року в Україні запущено ринок землі: громадянам дозволили вільно купувати та продавати землі сільськогосподарського призначення, які належать їм на праві приватної власності. За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 1 липня було зареєстровано три угоди з купівлі-продажу земель, які до цього підпали під мораторій. Про це повідомив міністр аграрної політики Роман Лещенко під час свого виступу у Верховній Раді 2 липня 2021 р.
Нагадаю, що з 1 липня землі сільськогосподарського призначення зможуть купувати виключно фізичні особи — громадяни України, причому, максимальний розмір земельної ділянки, встановлений законодавством, — 100 гектарів на людину, а з 1 січня 2024 року купувати землю дозволять українським юридичним особам у концентрації не більше 10 тисяч га й за умови, що вони створені й зареєстровані за законодавством України, а засновниками є лише громадяни нашої країни. Ціна продажу ділянок сільськогосподарського призначення для товарного виробництва не може бути нижчою від їхньої нормативної грошової оцінки, і така норма діятиме до 1 січня 2030 року.
Життя після ринку землі: зради і перемоги
Положення цього закону наводилися та цитувалися в ЗМІ вже сотні разів, а тому більш цікавим є інше законодавство України, що регулює ринок землі. Відповідно до частини шостої статті 130 Земельного кодексу України «не допускається набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за відплатними договорами в разі відсутності в набувача права власності документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право». При цьому, законодавцем не встановлено перелік документів, які можуть підтверджувати джерела походження коштів або інших активів, не вказано й те, ким і в якому порядку приймається рішення про те, що джерела походження визнаються підтвердженими.
Окремим питанням є продаж державної землі через аукціони, які також були запущені одночасно із запуском ринку землі. Так, парламентом був прийнятий Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів з продажу земельних ділянок і придбання права користування ними через електронні аукціони», опублікований 25 червня. Він передбачає, що торги будуть здійснюватися тільки онлайн. Подача документів, реєстрація, участь, передбачені з будь-якої точки, інформація про аукціон і лоти будуть загально доступними. За задумом авторів закону, організатори торгів не зможуть зловживати правами учасників. Передбачається, що інформація про учасників до завершення аукціону буде конфіденційною. Торгуватися зможуть не менше двох осіб, а гарантійний внесок аукціону складе до 30% від стартової ціни. Торги проходитимуть в три раунди: один раунд — одне підвищення ставки. Мінімальний крок визначено не менше 1% від стартової ціни лота.
Утім практика проведення аукціонів в Україні є специфічною. Добре відомо, що при реалізації майна в рамках виконавчих проваджень на торги заходять взаємопов’язані особи, які розігрують лот між «потрібними» покупцями. На даний час це законодавство не містить ефективних запобіжників, які б унеможливили проведення земельних аукціонів під потрібний результат.
При всьому цьому виникає ще одне запитання: чи завершилися, нарешті, політичні ігри довкола питання відкриття ринку землі? У травні 2020 року в Конституційний Суд України надійшло два подання від народних депутатів, які об’єднали в одне провадження. А 3 червня цього року КСУ розпочав розгляд справи про неконституційність Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» № 2178-10». Як зазначають автори подання щодо відповідності Конституції (конституційності) даного закону та окремих положень Земельного кодексу України:
- процедура розгляду та прийняття парламентом рішень щодо поправок та пропозицій до законопроекту № 2178-10 здійснювалася з порушенням принципів, визначених статтею 91 Конституції України;
- системний аналіз положень Конституції України засвідчує, що власниками земель сільськогосподарського призначення можуть бути виключно громадяни України;
- лише український народ наділений правом прийняти рішення про розпорядження таким об’єктом права власності, як земля, а не Верховна Рада України, яка такими повноваженнями не наділена.
Відтак фактично, основною політичною вимогою ініціаторів подання до Конституційного Суду України є те, щоб доля земельної реформи вирішувалася на всеукраїнському референдумі. При тому нинішні політичні ігри навколо Конституційного Суду України та внутрішні розлади в самому суді роблять рішення у справі щодо земельної реформи абсолютно непрогнозованим та непередбачуваним. І це рішення може бути політичним гамбітом на українській шаховій дошці.
Джерело: LexInform
