By Индикаторы рынка недвижимости Киева от 30 августа 2016 года.
Неделю назад мы писали о начавшемся стремительном росте курса доллара и о том, что рынок недвижимости мгновенно отреагировал на это снижением цен на квартиры. Но этой неделе изменения курсов валют были незначительными, доллар подорожал, но менее, чем на 1%. Однако цены на квартиры продолжили снижаться, причем снижение на этой неделе заметно даже в гривне. В долларах квадратный метр за неделю упал в цене на 1,7%, снижение цен по сравнению с началом августа составило 2,3%. Несколько больше в последний месяц лета подешевели двухкомнатные и трехкомнатные квартиры – на 3,7% и 3,6% соответственно.
Читайте также: Как сказалась на рынке недвижимости августовская девальвация гривны
Спрос и количество заключенных сделок остаются на уровне прошлой недели. А вот в новостройках спрос начал сокращаться. Этому поспособствовал самый громкий строительный скандал лета – арест Анатолия Войцеховского и неопределенность в отношении более чем 40 незаконных строек, к которым он причастен. Но куда больше сказывается на спросе отсутствие заметных положительных изменений в благосостоянии населения и доступных кредитов. Зарплаты растут, но пока и за ростом курса доллара не всегда поспевают. Даже старт продаж квартир в августе произошел только в одном новом объекте – обычно таких объектов 3-4 в месяц.
Читайте также: Крупнейшие строительные аферы за последние 25 лет
Как ранее писал аналитик Domik.ua Владимир Коломейко, застройщики все больше подстраиваются под запросы покупателей, проектируя мини-квартиры в своих жилых комплексах не смотря на то, что они нарушают нормы ДБН. После выхода данного аналитического материала многие СМИ начали раскручивать в массах конкретные проекты которые подходят под этот формат, привлекая читателей громкими заголовками «Купить квартиру в Киеве за 10000 у.е. Реально». Часть из этих материалов содержали презентации незаконных строек, что нас очень насторожило. Мы призываем покупателей быть более внимательными и, при желании инвестировать в недвижимость на первичном рынке, проверять, не находится ли данная новостройка в списке проблемных, а журналистов более внимательно подходить к изучению материала перед написанием статей.
Помимо этого, в последние месяцы отделы продаж стали предлагать потенциальным покупателям услугу «обмена старой квартиры на новую». Обычно услуга предоставляется следующим образом: за покупателем бронируется выбранная им квартира в строящемся доме, затем застройщик при помощи партнерского агентства недвижимости продает старую квартиру покупателя, после чего последний вносит средства – с доплатой или без – и заключает инвестиционный договор. Примечательно, что в отделах продаж компаний, которые практикуют данную услугу, о ней рассказывают, но лишь в случаях, если покупатель сам интересуется. Выгоден такой обмен, пожалуй, только в том случае, если приобретается квартира в уже готовом или близком к сдаче доме. В противном случае, инвестору придется еще какое-то время жилье арендовать.
Читайте также: Аккредитив – новый инструмент сохранности денег при инвестировании в новостройку
При всем при этом, строительные компании говорят о возможном росте цен на квадратные метры осенью – на уровне 5-10%. По мнению аналитиков Domik.ua, это возможно только в случае заметного роста курса доллара. Если же уровень очередной девальвации национальной валюты не превысит 10% сегодняшней стоимости, цены в новостройках, скорее всего, не изменятся. Даже несмотря на рост себестоимости строительства, строительные компании будут удерживать цены, чтобы сохранить хотя бы текущий уровень спроса, и искать новые инструменты привлечения покупателей. В то же время, подорожание отдельных объектов, связанное с более высокой степенью готовности, конечно же, не исключено.
На этой неделе в Минрегионе снова заговорили о возможности сотрудничества с китайскими государственными компании. О партнерстве с китайцами в сфере строительства жилья говорят уже три года, его форматы несколько раз менялись. В этот раз, по словам министра Геннадия Зубко, инвестиционный договор, который сейчас готовит Минрегион, предполагает взаимодействие и в сфере ипотечного кредитования.
Потенциально меморандум о сотрудничестве с китайскими компаниями, если он будет подписан, может дать неплохие шансы для рядовых украинцев обзавестись жильем на приемлемых условиях, но, с другой стороны, существенно ухудшит положение отечественных застройщиков. Скорее всего, сотрудничество в сфере ипотечного кредитования предполагает доступные кредиты для покупателей квартир только в тех объектах, которые будут строить китайские компании. Соответственно, украинские девелоперы могут потерять часть и без того немногочисленных покупателей. Впрочем, перспектива эта довольно размыта – говорить о ней можно будет лишь тогда, когда программа начнет реализоваться.
На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 14688 объектов – на 0,7% больше, чем неделей ранее.
Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:
| Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua | 30.08.2016 | Изменение за последнюю неделю | Изменение за последние 20 недель |
| Средняя цена предложений по Киеву в гривнах | |||
| Без аппроксимации | 27550 | -1,3% | -5,6% |
| С использованием аппроксимации | 27529 | +0,2% | -9,5% |
| Средняя цена предложений по Киеву в долларах США | |||
| Без аппроксимации | 1072 | -1,7% | -5,8% |
| С использованием аппроксимации | 1091 | -0,4% | -5,5% |
| Средняя цена предложения в гривнах в новых домах | |||
| Без аппроксимации | 28142 | -1,2% | -5,6% |
| С использованием аппроксимации | 28165 | +0,5% | -9,8% |
| Средняя цена предложения в долларах США в новых домах | |||
| Без аппроксимации | 1095 | -1,6% | -5,8% |
| С использованием аппроксимации | 1116 | -0,1% | -5,8% |
| Средняя цена предложения в гривнах возле метро | |||
| Без аппроксимации | 34207 | -2,0% | -7,3% |
| С использованием аппроксимации | 34377 | +0,6% | -10,0% |
| Средняя цена предложения в долларах США возле метро | |||
| Без аппроксимации | 1331 | -2,4% | -7,5% |
| С использованием аппроксимации | 1362 | -0,1% | -6,0% |
Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html
Ниже указан график изменений цен предложений самых дешевых «гостинок» на Борщаговке, Виноградаре и Лесном массиве. Отметим, что график составлен на основании не средней цены, а цен предложения квартир, попавших в 20% самых дешевых.
Синяя кривая – усредненная цена 20% наиболее дешевых «гостинок» на Борщаговке;
зеленая кривая – усредненная цена 20% наиболее дешевых «гостинок» на Виноградаре;
красная кривая – усредненная цена 20% наиболее дешевых «гостинок» на Лесном массиве.
Изменение цены предложения 20% самых дешевых «гостинок» на Борщаговке, Виноградаре и Лесном массиве:
| Массив | Изменение цены за период | ||
| 1 месяц | 3 месяца | 6 месяцев | |
| Борщаговка | +1,8% | +1,2% | -5,1% |
| Виноградарь | +4,8% | -1% | -14,3% |
| Лесной | +10,5% | +3,5% | -7,2% |
Методология подсчета статистики на Domik.ua
На графике мы можем видеть, что снижение цен на «гостинки» на выбранных трех массивах отмечается только по сравнению с февралем. В последние же месяцы цены на них растут. Очевидно, это связано с тем, что «гостинки» на окраинных жилых массивах по-прежнему пользуются популярностью у покупателей из-за низкой стоимости. Однако делать на основании этого вывод о том, что «дно» рынка недвижимости уже достигнуто, по нашему мнению, рано.
В последнее время были заключены такие сделки:
Двухкомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Александра Архипенко (Мате Залки), Оболонский район, Оболонь. Общая площадь квартиры – 33,1 кв.м, жилая – 15,4, кухня – 6,7. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел совмещен. Состояние – «требует косметического ремонта». Цена – $31000 ($937/кв.м).
Трехкомнатная квартира в панельном доме («улучшенная типовая панель»), улица Александра Мишуги, Дарницкий район, Осокорки. Общая площадь квартиры – 73,9 кв.м, жилая – 41,2, кухня – 8,5. Находится на 4-м этаже 15-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние – «не требует ремонта». Цена – $69000 ($934/кв.м).
Информационно-аналитический отдел Domik.ua
© domik.ua, 2016
