Продавцы vs покупатели: что тормозит рынок недвижимости

Индикаторы рынка недвижимости Киева от 10 ноября 2015 года.

В последнее время Domik.ua констатировал крайне низкую активность на столичном рынке недвижимости – и со стороны покупателей, и продавцов. При этом цены на квартиры после резкого снижения в августе колебались в пределах статистической погрешности. На этой неделе такая тенденция имела продолжение: если неделю назад средняя неаппроксимированная цена предложения выросла на 0,3%, то по итогам этой недели на столько же снизилась.

Как мы уже писали, эксперты рынка и риелторы такое положение дел связывают с нежеланием продавцов продавать квартиры по текущим ценам. Если два года назад средняя «гостинка» в спальном районе Киева стоила около 50 тысяч долларов, то сегодня такие квартиры продают по 25-28 тысяч – то есть цена в самых бюджетных сегментах упала почти вдвое. Среднюю двухкомнатную квартиру в «хрущевке» на Правом берегу можно купить за сумму до 40 тысяч долларов, а например на Троещине и трехкомнатная квартира в состоянии «под ремонт» впишется в эту сумму.

Квартиры в новостройках в престижных районах Киева за тот же период подешевели заметно меньше. Яркий пример тому – сделка по продаже квартиры в новостройке на Оболони, о которой недавно писал Domik.ua

Все это – свидетельства расслоения рынка недвижимости, ставшего его отличительной чертой в последние полтора года.

Покупатели, в свою очередь, ждут дальнейшего снижения цен на квартиры, справедливо полагая, что раз гривна за полтора года обесценилась на 67%, а средние цены на квартиры снизились лишь чуть более чем на 30%, последним есть куда падать.

К слову, в 2008-2009 году девальвация гривны составила 37,5%, а цены на квартиры снизились на 32% всего за полгода. В этот раз, как видим, снижение более медленное и плавное. Возможно, это связано с тем, что в 2008 году цены были существенно завышены за счет «дармовой» ипотеки, а на начало 2014 общий тренд на рынке уже был нисходящим.

Так или иначе, разница в восприятии продавцами и покупателями того, как должен развиваться рынок, привела к почти полному его ступору.

Масла в огонь на этой неделе подлили слухи то ли о вводе в один из системообразующих украинских банков – Приват – временной администрации, то ли о его «национализации». Правда, информацию опровергли и в самом финучреждении, и в НБУ. Но подобные слухи, как известно, не способствуют политической и экономической стабильности, и часть участников рынка в подобных условиях откладывает принятие решений.

С другой стороны, одна только возможность банкротства крупнейшего банка страны может спровоцировать очередной массовый отток депозитов, владельцы которых, ввиду отсутствия альтернатив, будут вкладывать средства в недвижимость. Однако, скорее всего, первичную.

И без того широкую пропасть между желаниями продавцов и возможностями покупателей увеличил рост курса доллара по отношению к гривне. Увеличил не на много – за последнее время на 10%. Но увеличил.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 13600 объектов. Это на 5,8% выше показателя прошлой недели.

Изменения средних цен предложений жилья на вторичном рынке Киева и в основных его сегментах представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложения, как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках на Троещине – за последние полгода цены в этом сегменте снизились в среднем на 13,3%.

Синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений однокомнатных квартир в новостройках на Троещине:

– за последний месяц не изменилась;

– за последние три месяца снизилась на 3,2%;

– за последние полгода снизилась на 3,1%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений двухкомнатных раздельных квартир в новостройках на Троещине:

– за последний месяц не изменилась;

– за последние три месяца снизилась на 3,6%;

– за последние полгода снизилась на 5,2%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир в новостройках на Троещине:

– за последний месяц выросла на 1%;

– за последние три месяца снизилась на 4,7%;

– за последние полгода снизилась на 11,8%.

ВидеообзорТроещины смотрите на канале Domik.ua

На графике видно, что наиболее заметное снижение цен на все типы квартир происходило в июле-августе. С начала сентября по сегодняшний день цены на одно- и двухкомнатные квартиры не изменились, а на трехкомнатные даже незначительно выросли. Больше всего за последние полгода подешевели трехкомнатные квартиры, меньше всего – однокомнатные. В отличие от новостроек в более престижных районах Киева, на Троещине однокомнатные квартиры по цене квадратного метра самые дорогие, трехкомнатные – самые дешевые, хотя полгода назад самыми дешевыми по цене квадратного метра были двухкомнатные квартиры.

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Учитывая недостаток информации о проведенных в последнее время сделках, в данном обзоре мы не приводим примеры заключенных сделок.

В заключение этого обзора хочется дать несколько практических советов продавцам квартир. Возможно, они помогут вам лучше понять состояние рынка и приблизиться к решению своего вопроса.

1. Прежде чем формировать цену, необходимо проанализировать рынок и узнать, за сколько продаются аналогичные квартиры. Анализировать нужно не только предложения на вторичном рынке, но и предложения строящегося жилья.

2. Самостоятельно или вместе с риелтором сходите на несколько просмотров к «конкурентам», представившись покупателем. Поторгуйтесь и тщательно проанализируйте сильные и слабые стороны своей квартиры по сравнению с аналогичными предложениями. Так вы проясните для себя на какую сумму готовы торговаться продавцы и на сколько актуальна цена за которую вы планируете продать свою недвижимость.
3. Критически оцените свою квартиру с позиции покупателя. Ответьте — почему среди всех предложений должны купить именно вашу квартиру, какие ее преимущества (расположение, цена, ремонт, расположение в доме, ремонт в подъезде, новые лифты или коммуникации…).
4. Полученная информация может отличаться от ваших ожиданий, но чтобы быть конкурентоспособным на рынке, необходимо следовать его правилам.
5. Если вы продаете квартиру для обмена, разъезда, то и отталкиваться необходимо от этого. В таком случае, главным является решение вопроса, а не цена. Нужно заранее смотреть варианты на которые вы претендуете как покупатель, торговаться ссылаясь на конкретную сумму которой вы располагаете. Это поможет вам лучше сформировать цену своей квартиры и оценить возможность совершить обмен.
   6. Если в результате продажи, вы планируете купить меньшее жилье и выручить дополнительную сумму денег – то сегодняшний рыночный тренд играет против вас – разница с каждым днем становится все меньше.
6. Пользуйтесь услугами грамотных риелторов, которые помогу вам правильно сориентироваться на рынке, понять сильные и слабые стороны, сформировать стратегию продажи и возьмут на себя все хлопоты.
7. Если цена, предлагаемая покупателями, вас не устраивает, а продажа «не к спеху», можете повременить и снять жилье с продажи, например сдав его в аренду на год-два. Сегодня время играет на руку исключительно покупателям, и за квартиру, которую сегодня готовы купить за $40000, завтра могут дать лишь $35000. Пока экономика страны находится в пике ожидать других цен не приходится. И пусть ваше жилье за это время еще подешевеет, но за спадом всегда идет рост, за черной полосой – белая. Ведь мы оптимисты и верим, что в Украине все наладится!

Информационно-аналитический отдел Domik.ua