By Если в Украине легализируют институт продажи права аренды земли, может возникнуть практика реализации таких прав по крайне низким ценам.
Об этом заявил юрист департамента судебной практики ЮК «Алексеев, Боярчуков и партнеры» Вадим Баранов.
«Продажа права аренды земли, безусловно, правильный инструмент обеспечения кредитов для сельхозпредприятий. Но мне кажется, что он не поможет сформировать реальную цену на землю. Ведь аграрии, которые будут приобретать такие права, не захотят в нынешних условиях платить больше, а люди в селах не разбираются в таких процессах, и здесь могут быть случаи продажи права аренды за крайне малые суммы», – выразил свою точку зрения Вадим Баранов.
Напомним, министр аграрной политики и продовольствия Тарас Кутовой выступает за возможность продажи права аренды земли. Об этом он недавно заявил на заседании Верховной Рады. По словам министра, пока рано говорить о продаже земли, но следует задуматься о внедрении производного инструмента, который предоставит стратегическим инвесторам долгосрочный прогноз в отношении своих инвестиций. По мнению Кутового, продажа права аренды земли позволит банковскому сектору полноценно кредитовать отрасль. «Сейчас этот механизм действует при продаже агропредприятий, но владельцы паев не имеют отношения ни к ценообразованию, ни к возможности осуществления таких действий», – уточнил министр АПК.
Оценивая озвученную чиновником инициативу, Вадим Баранов сделал акцент на нескольких минусах, которые могут возникнуть в процессе ее практической реализации. А именно, статьей 49 Закона Украины «О залоге» определено, что залогодатель может заключить договор залога как принадлежащих ему на момент заключения договора прав требования по обязательствам, в которых он является кредитором, так и тех, которые могут возникнуть в будущем. В договоре залога прав должно быть указано лицо, которое является должником по отношению к залогодателю. Залогодатель обязан уведомить своего должника об осуществленном залоге прав. Срочное право требования, которое принадлежит залогодателю-кредитору, может быть предметом залога только до окончания срока его действия. В договоре залога прав, которые не имеют денежной оценки, стоимость предмета залога определяется согласием сторон.
«То есть передать в залог право аренды, под которым подразумевается право на получение арендных платежей, может только арендодатель, собственник такой земли или лицо которое приобрело право аренды у собственника. Так же необходимым условием является наличие уже заключенного договора аренды. Стоимость такого залога будет соответствовать общей стоимости арендных платежей или же может быть установлена сторонами на свое усмотрение. Это говорит о том, что аграриям нужно будет сначала выкупать право аренды у собственников и только потом сдавать в аренду землю, чтобы иметь возможность передать ее в залог. На сегодняшний день аграрии в основном берут землю в аренду, соответственно являются должниками по договорам аренды. Реализация предложенного механизма по передаче права аренды в залог потребует у них дополнительных затрат на изначальный выкуп такого права аренды», – разъясняет юрист департамента судебной практики ЮК «Алексеев, Боярчуков и партнеры» Вадим Баранов.
По его мнению, в этом вопросе вряд ли обойдется без спекуляций, ведь на сегодня у рынка нет сформировавшейся цены на такое право. Людям нужно будет объяснить, что у них не приобретают землю, а лишь их право аренды.
«Министр обратил внимание, что “каждому собственнику пая важно стать участником процесса ценообразования и запустить отрасль». Многие паи находятся в собственности пенсионеров, которые не смогут в силу своего возраста влиять на ценообразование. Также необходимо отметить, что на сегодняшний день землю в аренду можно сдать на срок до 50 лет, именно на такой срок можно будет выкупить право аренды», – резюмировал Вадим Баранов.
