By Для рынка аренды помещений стрит-ритейла 2016 год стал годом активизации после двух лет стагнации 2014-2015 гг.
«Некоторая стабилизация экономики Украины в 2016 г. нашла свое логическое отражение на тенденциях рынка аренды и продажи торговых помещений», – отмечает директор RealtyStory Сушко Сергей.
Впервые с 2014 г., по данным Государственной службы статистики, в Украине в 2016 г. вырос оборот розничной торговли. На потребительские настроения украинцев повлияли замедление инфляции и относительная стабильность национальной валюты. Если в начале 2016 г. объемы торговли все еще сокращались, хоть и не так стремительно, как годом ранее, то в марте, была зафиксирована активизация в рознице. По результатам 10 месяцев 2016 г. рост оборота розничной торговли составил 3% по сравнению с аналогичным периодом 2015 г.
Уже во втором квартале 2016 г. риелторы практически во всех областных центрах зафиксировали увеличение количества запросов со стороны арендаторов торговых помещений.
Основной спрос на аренду торговых помещений (стрит-ритейл) в 2016 г. формировали:
- заведения общепита (кофейни, кафе и рестораны различного формата)
- аптеки
- продуктовые магазины
- магазины drogery
- лотереи
- ломбарды
- магазины секонд-хенд.
В отличие от докризисного периода (2013 г.) в совокупном спросе существенно сократилась доля банков, ювелирных магазинов, магазинов одежды и обуви.
По площади помещений структура спроса варьировалась в зависимости от локальных особенностей каждого города, в то же время можно отметить единый тренд во всех регионах – наиболее востребованы были помещения площадью 20-50 кв.м и 50-150 кв.м.
Прежде всего арендаторов интересовали помещения, расположенные в местах с интенсивными пешеходными потоками – центральные улицы, узловые остановки общественного транспорта, близость к транспортным развязкам, торговым центрам, рынкам и т.п. Как результат к средине 2016 г. во всех областных центрах отмечался острый дефицит таких помещений, риелторы констатировали факт превышения спроса над предложением качественных площадей. Вакантность объектов, расположенных в наиболее проходных местах во 2-3 кварталах была близка к нулю, что оказывало давление на арендные ставки.
Распространенной была ситуация, когда новый арендатор в случае заинтересованности в определенной локации был готов платить значительно выше арендную плату, чтобы мотивировать собственника помещений разорвать договор с существующим арендатором.
Однако, далеко не все объекты были востребованы. К коммерческим помещениям, которые расположены на улицах с менее активным трафиком, арендаторы проявляли достаточно умеренный интерес. Такие площади могли до 1-1,5 месяца оставаться вакантными при поиске нового пользователя, в то время, когда помещения в трафиковых местах при адекватном уровне арендной платы «уходили» в течении недели-двух.
Превышение спроса над предложением привело к росту стоимости аренды помещений в основных трафиковых местах до 30-40% в первом полугодии 2016 г. (для объектов с условной оценкой местоположения «5» по 5-ти бальной системе). В менее привлекательных местах (условная оценка местоположения «3» и «2»), учитывая низкий интерес к таким помещениям, арендные ставки существенно не изменились.
Во второй половине ситуация кардинально не изменилась. В условиях отсутствия предложения качественных помещений, арендаторы вынуждены либо ждать пока подходящее помещение освободится, либо пытаться «выбить» существующего арендатора более высоким ценовым предложением.
Средние арендные ставки для торговых помещений площадью около 100 кв.м на конец 3-го квартала в лучших локациях составили:
- В Киеве – 1 000 – 1750 грн./кв.м
- Днепре, Одессе, Харькове – 600-900 грн./кв.м
- в других областных центрах – 400-700 грн./кв.м
Многие игроки рынка отмечают, что существующие арендные ставки близки к максимально уровню, который приемлем для бизнеса в текущих рыночных условиях. В процессе конкурентной борьбы за помещения в хороших местах арендаторы вынуждены идти на риск, соглашаясь на высокую арендную плату. Как результат, риелторы отмечали достаточно высокую долю расторжения договоров аренды, заключенных в первом полугодии, в течении 3-4 месяцев после подписания.
Сушко Сергей, директор RealtyStory, отмечает: «Тенденции рынка аренды торговых помещений в 2017 г. будут зависеть от развития экономики Украины. На данный момент практически во всех областных центрах вакантность объектов в наиболее проходных местах находится на минимальном уровне. Дальнейшее оживление экономики будет стимулировать развитие бизнеса и увеличение спроса на торговые помещения с удобным местоположением, что несомненно окажет дальнейшее давление на стоимость аренды».
Рынок продажи
Рынок продажи торговых помещений в 2016 г. уже традиционно был значительно менее активным рынка аренды. Основная причина – существенный разрыв между ценами продавцов и ожиданиями покупателей, который достигал в среднем 30-50%. Собственники помещений, если не было субъективных причин, стимулирующие к продаже – кредит, болезнь, выезд за границу и т.п., не спешили продавать доходную недвижимость, учитывая отсутствие в стране альтернатив инвестирования вырученных от продажи средств.
По ценам предложений продавцов доходность инвестиций в торговую недвижимость в 2016 г. в среднем составляла 5-8% (окупаемость 12-20 лет), что было малоинтересно покупателям. Приемлемой для покупателей помещений как в Киеве, так и других областных центрах являлась доходность 9-10% (окупаемость 10-11 лет), достигая только для лучших объектов 7,5-8,5% (окупаемость 12-13 лет).
Преимущественная часть сделок продажи проходила в ценовом диапазоне, который соответствует 9-12%-ой доходности (окупаемость 8-11 лет).
Наиболее востребованы среди покупателей в Киеве были объекты общей стоимостью до $250 тыс. долл., в других областных центрах – до $100-120 тыс. долл.
Кроме ценовых показателей, ликвидность торговой недвижимости в 2016 г. определяло ее местоположение. Покупатели к выбору торговых помещений подходили достаточно избирательно – спросом пользовались объекты, расположенные в местах с интенсивными пешеходными потоками, помещения, расположенные даже на незначительном удалении от «проходных» мест, были малоинтересны покупателям.
В результате на рынке наблюдалось достаточно большое предложение помещений в неликвидных местах, предлагаемых к продаже по завышенной цене. Предложение качественных объектов было крайне ограничено и, если запрашиваемая цена была близкой к рыночному уровню, такие объекты быстро находили своего покупателя.
RealtyStory – первый проект аналитики рынка торговых помещений (стрит-ритейла) в Украине, который стартовал в марте 2016 г. Мониторинг рынка осуществляется по данным информационных партнеров проекта – риелторов, которые специализируются на аренде и продаже торговых помещений.
