By Индикаторы киевского рынка недвижимости от 13 декабря 2016 года
Одним из центральных событий прошедшей недели стало двукратное повышение минимальной зарплаты в стране. Затронет ли этот весьма неоднозначный закон киевский рынок недвижимости, а если затронет, то в какой мере?
С одной стороны, в экономике и обществе все взаимоувязано.
С другой стороны, рынок недвижимости настолько инерционен, что даже очень значительные изменения в стране и обществе далеко не сразу оказывают заметное влияние на рыночные процессы.
Одна из первопричин столь высокой инерционности – отсутствие доступной ипотеки. За зарплату квартиры в Киеве сейчас практически никто не приобретает. Для этого необходимы многолетние накопления, причем не обязательно денежные. У большинства участников рынка с низкими доходами, основные накопления в виде недвижимости, доставшейся им в ходе приватизации или полученной по наследству (накопить деньги на квартиру при минимальных зарплатах, мягко говоря, нереально).
Таким образом, изменения зарплат сказываются на рынке продаж с большой задержкой и, как правило, опосредствованно (в первую очередь, через рынки аренды и банковских депозитов).
Однако это вовсе не означает, что увеличение минимальных зарплат не затронет киевский рынок недвижимости уже через несколько месяцев.
Согласно официальным статистическим данным, в сентябре 2016 года средняя номинальная зарплата штатных работников киевских предприятий, учреждений и организаций составляла 8705 грн, что в 6 раз выше минимальной заработной платы (1450 грн) на тот период. При этом распределение зарплат 1 050 177 штатных работников, которым было оплачено 50 и более процентов рабочего времени, было следующим:
| Удельный вес работников, зарплата которых (в гривнах) в сентябре 2016 года была в диапазоне: | |||||||||
| до 1450 | от 1450 до 1500 | от 1500 до 2000 | от 2000 до 2500 | от 2500 до 3000 | От 3000 до 3500 | от 3500 до 4000 | от 4000 до 5000 | от 5000 до 10000 | Свыше 10000 |
| 1,5% | 4,4% | 8,8% | 6,8% | 6,9% | 6,4% | 6,6% | 10,3% | 29,6% | 18,7% |
Таким образом, в сентябре 2016 года официальные зарплаты примерно трети киевлян были меньше 3200 грн.
Средняя заработная плата по Украине сейчас составляет порядка 5350 грн, что примерно 1,6 раза ниже киевской. А это означает, что придется либо повышать официальные зарплаты доброй половине украинцев, либо сокращать рабочие места, либо переводить работников на неполный рабочий день.
Все это придется делать в условиях предусмотренного в данном законе резкого ужесточения государственного и общественного надзора за уровнями зарплат и отчислениями в Пенсионный фонд. В частности, Минфин получил доступ к личным данным, а исполкомы – право контролировать работодателей. В случаях создания препятствий для работы инспекторов и сокрытия информации предусматриваются солидные штрафы. Как это согласуется с нормативными актами, ограничивающими количество проверок предприятий, сказать пока сложно.
Очевидно, в этой ситуации каждое предприятие выберет свою стратегию решения создавшихся проблем, свой путь развития.
Будем надеяться, что большинство предпринимателей увеличат официальные зарплаты, сократив зарплаты в конвертах. Тогда и отчисления в Пенсионный фонд возрастут, и инфляция останется на прежнем уровне (возможно, даже снизится, как рассчитывают инициаторы реформ).
Но, к сожалению, подобный вариант вряд ли станет основным. Дело в том, что наибольший удельный вес работников с минимальными зарплатами в бюджетной сфере, а также на малых предприятиях, работающих в сельской местности и небольших городках.
Очень сомнительно, что увеличение зарплат огромному количеству бюджетников не приведет к росту инфляции и падению курса гривны.
Всего в Украине порядка 5,2 млн. бюджетников.
Наиболее массовые и одновременно наиболее низкооплачиваемые категории бюджетников представлены в таблице *
| Сфера занятости бюджетников | Ориентировочное количество бюджетников, тыс. человек | Средняя зарплата бюджетника по состоянию на август 2016 года, грн |
| Охрана здоровья и предоставление социальной помощи | 1060 | 3462 |
| Образование | 520 | 3460 |
| Деятельность в сфере административного и вспомогательного обслуживания | 270 | 4079 |
*При анализе этих цифр, необходимо учитывать, что официальные статистические данные о количестве бюджетников приведенных выше категорий, а также данные о распределении их зарплат недоступны. Есть лишь средние их зарплаты по Украине.
Согласно нашим оценкам, в 2017 году из перечисленных выше категорий бюджетников зарплаты будут подняты более чем миллиону человек. Дело в том, что увеличение зарплат коснется не только тех, кто получал менее 3500 гривен в месяц, но и значительной части более высокооплачиваемых работников. Им будут платить в соответствии с квалификацией, и это приведет к общему росту уровня оплаты труда. Аналогичное повышение уровня оплаты произойдет и в других сферах.
Откуда возьмутся дополнительные деньги на все эти повышения, в принципе, известно. Основная нагрузка ляжет на бюджеты страны и местных органов власти. Рассчитывать, что государственные лечебные и образовательные учреждения резко увеличат платные услуги, не приходится. Отсюда весьма значительные риски роста инфляции и падения курса гривны.
Что же касается малых предприятий в сельской местности и небольших городках, то основная масса их с трудом выживают. Да и средние предприятия, не имеющие возможности воспользоваться доступными кредитами, чувствуют себя далеко не лучшим образом.
Повышение зарплат вполне может привести к сокращению рабочих мест, и к ликвидации значительной части малых предприятий. В свою очередь, это приведет к снижению ВВП, росту социальной напряженности и вынужденной миграции трудоспособного населения в крупные города.
Кроме того, повышение минимальных зарплат приведет к уменьшению размеров субсидий работающим киевлянам, а это станет весомым аргументом для продажи «лишних квартир».
Читайте также: Минималка 3200 грн принята: пять последствий для Украины
Двукратное увеличение минимальных зарплат далеко не единственное серьезное нововведение. Планируется изменить формулы (и даже концепции) начисления пенсий, стипендий, штрафов и самих зарплат. Часть этих изменений уже вошла в принятый 6 декабря Верховной Радой законопроект №5130 “О внесении изменений в некоторые законодательные акты”, и лягут в основу бюджета на 2017 год.
Читайте также: Новые пенсии, стипендии и зарплаты: какие изменения приняла Рада
Как это все скажется на экономике, прогнозировать сложно. Многое зависит от практической реализации заявленных концепций, от их восприятия конкретными слоями населения. Даже если эти преобразования пойдут на благо страны и большинства ее граждан, отношение к ним будут неоднозначны. Ибо преобразования подобного масштаба всегда осуществляются за счет кого-то и чего-то. К тому же улучшения, как правило, наступают через какое-то время, а сложности возникают практически сразу же.
Подводя итог, рискнем оценить влияние этих законодательных новаций на киевский рынок недвижимости.
Пока мы склоняемся к тому, что одновременно будут действовать две во многом противоположные тенденции: возрастет количество продаваемых на вторичном рынке квартир (а это будет способствовать снижению цен), и повысится спрос на рынке аренды (а это приведет к росту арендных ставок). Говорить о восстановлении паритета между рынками продаж и аренды киевского жилья пока не приходится, но определенные подвижки в этом направлении произойдут (вернее, уже происходят).
В целом по рынку цены сейчас достаточно стабильны. Уровень деловой активности за последнюю неделю не изменился. Если сравнивать с аналогичными предновогодними периодами «более удачных лет», сделок сейчас немного. Но если сравнивать с летними месяцами этого года, то все выглядит не так уж плохо.
Читайте также: Коммунальные услуги дорожают, а индекс потребительских настроений растет. Итоги ноября 2016 года.
На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 20609 объектов. Это на 1,5% больше, чем неделей раньше.
Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:
| Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости www.domik.ua | 10.12.2016 | Изменение за последнюю неделю | Изменение за последние 20 недель |
| Средняя цена предложений по Киеву в гривнах | |||
| Без аппроксимации | 29295 | +0,9% | +7,6% |
| С использованием аппроксимации | 29009 | +0,6 % | +7,0% |
| Средняя цена предложений по Киеву в долларах США | |||
| Без аппроксимации | 1081 | +0,2% | -1,2% |
| С использованием аппроксимации | 1079 | -0,2% | -1,1% |
| Средняя цена предложений в гривнах в новых домах | |||
| Без аппроксимации | 31815 | +0,4% | +16,0% |
| С использованием аппроксимации | 31573 | +0,6% | +14,9% |
| Средняя цена предложений в долларах США в новых домах | |||
| Без аппроксимации | 1174 | -0,3% | +6,5% |
| С использованием аппроксимации | 1175 | -0,1% | +6,3% |
| Средняя цена предложений в гривнах возле метро | |||
| Без аппроксимации | 37073 | +1,3% | +11,5% |
| С использованием аппроксимации | 36188 | +0,7% | +9,1% |
| Средняя цена предложений в долларах США возле метро | |||
| Без аппроксимации | 1368 | +0,5% | +2,4% |
| С использованием аппроксимации | 1346 | -0,1% | +0,9% |
Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html
Ниже представлены графики изменения средних цен предложений 20% наиболее дешевых однокомнатных и двухкомнатных раздельных квартир в новых кирпичных домах на Демеевке (в дальнейшем «средние минимальные цены предложений»).
Цены указаны в долларах за квартиру:
– зеленая кривая – средняя минимальная цена предложения однокомнатных квартир, попавших в доверительный интервал;
– синяя кривая – средняя минимальная цена предложения двухкомнатных раздельных квартир, попавших в доверительный интервал.
Изменения средних минимальных цен предложения одно- и двухкомнатных раздельных квартир в новых кирпичных домах на Демеевке:
| Тип квартиры | Изменение за период | |||
| месяц | три месяца | полгода | год | |
| Однокомнатная | +1,3% | +19,6% | +23,5% | +16,3% |
| Двухкомнатная | -1,1% | -6,5% | -6,9% | -9,2% |
Методология подсчета статистики на Domik.ua
На графиках видно, что средние минимальные цены предложения на однокомнатные в новых кирпичных домах на Демеевке за последний год существенно выросли. Очевидно, в основе этого роста лежат два фактора: рост спроса на такие квартиры, а также заметное изменение состава предложения.
Что же касается двухкомнатных раздельных квартир в новых домах на Демеевке, то тут средние минимальные цены предложения за последний год заметно снизились. Очевидно, что у большинства потенциальных покупателей просто не хватает денег для приобретения подобных квартир. Спрос на них упал, и продавцы были вынуждены снизить цены.
В последнее время были заключены такие сделки:
Двухкомнатная квартира в панельном доме («украинская панель»), улица Урловская, Дарницкий район, Позняки. Общая площадь квартиры 69,4 кв.м, жилая – 34,3, кухня – 13,2. Расположена на 15 этаже 16-этажного дома. Санузел раздельный. Лоджия застеклена. Столярка новая, сантехника новая, на полу ламинат.
Состояние квартиры – «сделан косметический ремонт». Цена – $77000 ($1110/кв.м).
Четырехкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Героев Космоса, Святошинский район, Борщаговка. Общая площадь квартиры – 94,6 кв.м, жилая – 63,6, кухня – 8,1. Расположена на 6-м этаже 9-этажного дома. Есть балкон и лоджия. Столярка и сантехника старые, на полу линолеум. Санузел раздельный.
Состояние – «требуется серьезный ремонт». Цена – $65000 ($687/кв.м).
Информационно-аналитический отдел Domik.ua
