By По данным Министерства регионального развития Украины, более 50% жилого фонда требует реконструкции и капитального ремонта. 7,5% домов считаются аварийными и представляют угрозу для здоровья и жизни граждан.
Идея реновации устаревшего фонда возникла еще в 2006 году. С 2006 по 2008 год было много обсуждений по этому поводу. Основной причиной не реализации программы комплексной реконструкции устаревшего жилья, стал закон “О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда” от 2006 года, который предусматривает 100%-е согласие жильцов на переселение. Также в законе говориться, что общий метраж новой квартиры должен быть на 50% больше старой, а на время нового строительства людям нужно предоставить временное жилье.
Сейчас Минрегионстрой готовит новый законопроект “О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда”, который позволит запустить комплексную реконструкцию устаревшего жилищного фонда. В частности, в законе предлагается снизить порог согласия жильцов на снос до 75%. Ведь на данный момент более 600 тыс. человек проживают в неудовлетворительных условиях и нуждаются в переселении.
Учитывая новые строительные нормы (от 1 сентября 2018г.) где четко ограничили показатели плотности населения микрорайона 150-450 человек/га, возможность точечной застройки для Киева практически приблизилась к «0».
Единственный выход – реновация старого жилого фонда и использование под строительство неиспользуемых промзон.
На сегодняшний день в Киеве строительная компания «Интергал-Буд» уже начала реализовывать программу по реконструкции старого жилого фонда.
О том, какие условия предлагают «переселенцам», как работает эта программа, какие дома первыми расселят, специально для портала поиска недвижимости Address.ua, рассказала Анна Лаевская, коммерческий директор строительной компании «Интергал-Буд».
Address.ua: Анна, «Интергал-Буд» единственная компания в Киеве, которая участвует в программе реконструкции старого жилого фонда? Почему именно вы решили стать первопроходцами?
– Давайте начнем с того, что конкретной программы по реконструкции старого жилого фонда в Украине нет. Есть закон 2006 года «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда», но он реально не работает.
В 2017 г Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ заявило о подготовке нового законопроекта, но и его пока тоже нет. Поэтому реконструкцию устаревшего жилфонда сдерживают неурегулированные вопросы в законодательстве.
Почему мы стали первопроходцами? Наверное, потому что компания понимает уровень своей социальной ответственности, а она не в посаженных трех соснах возле нового жилого комплекса, а в отношении к людям, в данном случае, в стремлении улучшить их жилищные условия. Мы детально изучали площадку, на которой планируем строить проект, проанализировали состояние соседних жилых домов, склона и после этого выступили с инициативой расселения жилого фонда, который находится рядом с участком строительства. Люди не должны жить в коммунальных квартирах, где в комнате на 18 кв.м. 4-8 человек, одна душевая и один туалет на этаж.
Address.ua: Вы начали с домов по ул. Макаровская. Почему именно эти дома? Куда вы переселяете жильцов? Что будет на месте этих домов? Это будет реконструкция, или дома пойдут под снос, а на их месте построите новые дома?
– Дома по улице Макаровская, 1 и Академика Ромаданова,19а Шевченковского района находятся в предаварийном состоянии и имеют ненормативный крен.
Наш строительный участок находится в непосредственной близости от этих домов. Это дает нам возможность не сносить дома, а сначала расселить жильцов, предоставив им готовые квартиры в жилых комплексах компании «Интергал-Буд».
Именно поэтому мы готовимся к расселению жителей трех домов на 240 квартир постройки 50-60 годов и строительству нового жилого комплекса комфорт класса «Киевская Швейцария» на 90 тыс. кв. м. При условии снесения домов компания сможет достроить еще около 30-35 тыс. кв. м жилья.
Address.ua: Как происходит процесс переселения? Какой алгоритм переселения? Как вы планируете работать с возражениями: Я хочу квартиру исключительно на 7 этаже; Хочу чтобы окна были на север/юг и т.д.
– Коэффициент обмена старых квартир на новые составит 1,1-1,2. При этом в случае, когда площадь квартир будет очень маленькой (например, в общежитии по ул. Макаровская, 1), мы предоставим больший коэффициент. В частности, в новых квартирах у владельцев таких квартир появится на 20-30% больше площади.
При этом, компания будет предоставлять банковскую гарантию, чтобы дополнительно подкрепить выполнение обязательств перед жителями. Сначала мы будем заключать предварительные договора мены, позже – основные (договора мены). Ключевой момент – переселение жильцов будет проходить в уже готовые построенные квартиры в комплексах «Интергал-Буд» либо в часть квартир нового ЖК по ул. Макаровская (в случае, если жильцов не устроят варианты, которые сейчас в наличии у застройщика).
В первом доме компания запроектирует квартиры с планировками, которые отсутствуют в других ЖК застройщика, чтобы обеспечить отселение части жителей с небольшими квартирами.
К сожалению, у нас не всегда есть формат квартир, который мы должны предоставить жителям этих домов. К примеру, у нас нет квартир формата “смарт”, но мы готовы перепроектировать вторую секцию первого дома для того, чтобы удовлетворить потребности всех жильцов.
После получения согласия всех жителей, мы планируем расселить их в новые секции, которые будут построены в рамках нашего земельного участка и в дальнейшем выполнить снос старых зданий, которые размещены рядом с нашей территорией.
Address.ua: Есть планы, какие дома будут следующими?
– Как Вы правильно заметили в начале интервью, это первый проект не только для нашей компании, но и для Киева в целом. Поэтому в наших планах пока успешно завершить расселение этих домов и предоставить жителям Макаровской новые квартиры, а городу – обновленный и обустроенный микрорайон.
Address.ua: Диалог с жильцами. Как вы договариваетесь с жильцами, чтобы получить 100% или же по новому закону 75% согласия. Ведь квартиры в новых домах идут без ремонта, и людям нужно будет еще потратить немаленькую сумму на ремонт. Определение локации новых квартир, которые вы предлагаете для переселения, как происходит?
– Диалог с жильцами мы начали еще на стадии подготовки проекта нового жилого комплекса. И мы понимаем их обеспокоенность и некоторое недоверие. Ведь им когда-то уже обещали расселение и новые квартиры. Уже было проведено несколько встреч с представителями компании и жильцами, сейчас активно идет процесс сбора подписей за расселение и подбор новых квартир для жильцов.
Еще раз обращу ваше внимание, мы не сносим дома, расселяя жильцов во временное жилье, как-то предполагает закон. Мы, по сути, меняем старые квадраты на новые квартиры с ремонтом в наших жилых комплексах. Напомню, что компания «Интергал-Буд» строит и продает квартиры с ремонтом от застройщика, поэтому жители Макаровской не будут тратить большое количество времени и денег на ремонт – они переедут уже в готовое жилье, где будет и сантехника, и встроенная мебель на кухне.
Address.ua: Реновация старого жилья влечет за собой и реновацию социальной инфраструктуры. Есть ли соображения, как можно обновить социальную инфраструктуру (школы, детские сады) в перспективе – поликлиники. Это достаточно масштабный объем работ. Кто должен взять на себя эту ответственность застройщик или горадминистрация?
– Реализация проекта начнется со строительства подпорных стен протяженностью около 800 м, чтобы стабилизировать склоны и обеспечить в будущем безопасное функционирование комплекса и соседних домов.
В рамках проекта компания также расширит и отремонтирует действующую дорогу по ул. Макаровская и дорогу, которая соединяла данную местность с Подольским спуском.
То есть, будет обеспечена вторая транспортная магистраль, которая позволит соединить этот район с другой частью города. Также полностью будут отремонтированы и модернизированы инженерные сети, что позволит не только обеспечить коммуникациями новый ЖК, но и переподключить действующие здания к новым инженерным сетям. Кроме того, мы взяли на себя ответственность построить в рамках комплекса два детских сада: один – вместо действующего, второй – дополнительный на более чем 100 детей.
Address.ua: Какой здесь интерес у застройщика?
– Интерес компании-застройщика тут достаточно прозрачен: расселение жильцов позволяет нам улучшить окружение и повысить привлекательность проекта «Киевская Швейцария», выполнять строительные работы без конфликта и войны с местными жителями, которые опасаются за состояние своих домов. Более того, мы получаем возможность использовать землю под ветхими домами и таким образом, кроме уже запланированного объема, построить еще порядка 30-35 тыс. м2 нового жилья в этом микрорайоне. Конечно, можно было пойти по индийскому принципу и отгородиться от внешнего мира огромным забором, но мы пошли другим путем. Мы не можем оставить людей в домах на Макаровской жить в тех условиях, в которых они сейчас. А программа расселения возможна только при взаимодействии частного бизнеса, самих жильцов и местных органов власти.
