Киевский рынок недвижимости: в ожидании осеннего оживления

В предыдущем обзоре столичного рынка недвижимости аналитики Domik.ua фиксировали невысокую активность как продавцов, так и покупателей, и незначительное снижение долларовых цен предложений квартир.

На этой неделе ситуация существенно не изменилась: активность остается низкой, однако средняя по Киеву неаппроксимированная цена квадратного метра выросла на 0,5%.

В АН «Планета Оболонь» нам рассказали, что активность на рынке сейчас ниже, чем в предыдущие месяцы. Просмотры и заявки на покупку есть, но их количество тоже меньше, чем в июне-июле. Среди причин низкой активности специалисты агентства называют не только сезон отпусков, но и колебания курса доллара и связанными с ними ожидания покупателей квартир.

Последние, как и прежде, чаще интересуются квартирами эконом-сегмента. Это однокомнатные квартиры стоимостью до 35-38 тысяч долларов и двухкомнатные – до 40-45 тысяч долларов. Есть, конечно, и заявки на покупку квартир за 18-20 тысяч, но, по словам агентов по недвижимости, таких цен на рынке сейчас нет.

Не пользуются спросом и частные дома в столице. Как рассказали Domik.ua в АН Valion , киевляне если и интересуются частными домами, то небольшой площади – 70-100 квадратных метров. Учитывая стоимость обслуживания частного дома и налог на недвижимость, льготы по которому рано или поздно будут отменены, это неудивительно.

Активизацию спроса риелторы ожидают ближе к осени.

На рынке аренды жилья – тоже пока затишье. В этом году вступительная кампания затянулась, и студенты пока точно не знают, поступили ли они в желаемые ВУЗы. Тем не менее, многие из них уже интересуются рынком жилья, а некоторые даже успели снять квартиры. Примечательно, что арендодатели как раз на студентов и рассчитывают, и поэтому не спешат сдавать квартиры внаем. Так, в АН «Левый берег» журналисту Domik.ua рассказали, что сегодня найти жилье для аренды на срок в несколько месяцев проблематично – арендодатели предпочитают подождать до сентября, но сдать долгосрочно.

При этом, цены на аренду начинают потихоньку расти.

На рынке новостроек, похоже, тоже не слишком высокая активность. Застройщики продолжают привлекать покупателей скидками, однако, по их же собственным словам, сегодня квартиры на первичном рынке редко покупают для перепродажи – чаще «для себя». Поэтому предпочтения покупателей сместились в сторону эконом-сегмента – речь идет об одно-двухкомнатных квартирах площадью до 70 квадратных метров в домах эконом- или комфорт-класса. Примечательно, что покупатели сейчас очень взыскательны в отношении жилья и предпочитают удобные эргономичные квартиры в районах с хорошей инфраструктурой. По мнению руководителя проектной группы «Архиматика» А.Попова, количество жилья комфорт-класса в будущем будет только расти.

В последнее время на рынке новостроек появился еще один тренд – жильцы новых домов через суд пытаются заставить застройщика выполнять свои обещания относительно инфраструктуры жилых комплексов. «Первой ласточкой» стало обращение жильцов ЖК «Лико-Град» в комиссию Киевсовета по вопросам бюджета и соцразвития по поводу строительства застройщиком обещанных детского сада и школы. Если юристы сочтут требования жителей обоснованными, горсовет через суд потребует их удовлетворить. Решение же суда, в свою очередь, может стать прецедентом, после которого с аналогичными исками начнут обращаться и жильцы других ЖК.

Ну, и, наконец, о наболевшем.

Под конец июля в правительстве вспомнили о необходимости подготовки к отопительному сезону. Вернее, готовились к нему с тех пор, как закончился предыдущий, но под конец июля оказалось, что угля на украинских ТЭЦ крайне мало, из-за чего украинцам и в этом году грозят веерными отключениями электричества. Более того, из-за нехватки угля пришлось остановить Приднепровскую ТЭС, обеспечивающую жителей Днепропетровска горячей водой. Запустить электростанцию обещают после того, как будет накоплено достаточное количество антрацита. Кроме того, по словам экспертов, отопительный сезон может быть сорван и из-за изношенности оборудования ТЭС.

По данным портала недвижимости Domik.ua, на этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир по Киеву попали 13293 объекта. Это на 1% меньше, чем неделей раньше.

Изменения средних цен предложений квадратного метра жилья в основных сегментах вторичного рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменений цен одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках Печерского района . По итогам последних шести месяцев именно здесь зафиксирован самый высокий показатель снижения цен в новостройках на вторичном рынке – минус 21,7%:

– синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

– зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

– красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений однокомнатных квартир в новостройках Печерского района:

• за последний месяц выросла на 4,7%;
• за последние три месяца выросла на 10,7%;
• за последние полгода выросла на 2,3%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений двухкомнатных раздельных квартир в новостройках Печерского района:

• за последний месяц выросла на 0,6%;
• за последние три месяца выросла на 9,1%;
• за последние полгода снизилась на 12,3%.

В долларах аппроксимированная средняя цена предложений трехкомнатных раздельных квартир в новостройках Печерского района:

• за последний месяц снизилась на 4,1%;
• за последние три месяца снизилась на 7,9%;
• за последние полгода снизилась на 24,6%.

Как видно на графике, снижен цен на квартиры в новостройках в Печерском районе происходило главным образом за счет трехкомнатных квартир – они за полгода потеряли почти четверть стоимости. Двухкомнатные квартиры подешевели куда меньше, к тому же, в последние три месяца в этом сегменте наметился рост. Что же касается однокомнатных квартир, то они дорожали в течение всех последних 6 месяцев.

Такая ценовая динамика привела к тому, что стоимость квадратного метра во всех типах квартир практически сравнялась, хотя еще полгода назад квадратный метр трехкомнатной квартир был на треть дороже квадратного метра однокомнатной.

По мнению аналитиков Domik.ua, связано это со снижением спроса на трехкомнатные квартиры, которые, во-первых, слишком переоценены, во-вторых, учитывая большие площади, дороги в обслуживании.

Учитывая недостаток достоверной информации о проведенных в последнее время сделках, в данном обзоре мы решили не приводить примеры заключенных сделок.

Автор: Наталия Рева

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2015

ПРИМЕЧАНИЯ

Графики изменения средних цен предложений (как в гривнах, так и в долларах) представлены в разделе Статистика и динамика цен на недвижимость

Основные данные статистики представлены также в виде таблиц на главной странице портала и на странице Цены на квартиры в Киеве

При анализе графиков и табличных данных необходимо учитывать следующие факторы:

1. Статистика вычисляется на основании актуальной базы данных объектов недвижимости портала Domik.ua

2. При подсчете средних цен предложений по всему городу и каждого конкретного сегмента рынка учитываются лишь объекты, попавшие в так называемый «доверительный интервал» соответствующей выборки.

Определение «доверительного интервала» зависит от дисперсии выборки, а также типичного для киевского рынка недвижимости распределения цен. Объекты, не попавшие в «доверительный интервал», не учитываются при подсчете средней цены этой выборки.

3. При анализе малых выборок границы «доверительных диапазонов» формируются путем отбрасывания определенного количества наиболее дорогих и наиболее дешевых объектов. Количество отбрасываемых объектов зависит от размеров выборки. В частности, если в выборку входит от 10 до 19 объектов, то отбрасываются один наиболее дешевый и два наиболее дорогих объекта.

4. Средние цены предложений в значительной степени зависят от изменения состава предложения (особенно, на малых выборках). Даже на больших выборках (более 1000 объектов) изменение соотношения «дорогих» и «дешевых» квартир может заметно повлиять на изменение средней цены. На малых выборках практически каждый объект существенно влияет на среднюю цену.

5. Основная расчетная единица для статистики продажи недвижимости – Доллар США. Если продавец выставляет цену своего предложения в гривнах, то для расчета статистики в долларах, цена в объявлении приводится к долларовому эквиваленту по курсу продажи долларов на момент подачи/редактирования объявления. Курсы валют берутся автоматически у Приват-Банка.

6. Графики и данные статистики в гривне вычисляются умножением долларовых данных на курс гривны к доллару США на момент подсчета.

7. Подсчет статистики проводится в автоматическом режиме в ночь с пятницы на субботу каждой недели начиная с 2005 года.