By Индикаторы рынка недвижимости Киева от 25 октября 2016 года.
Похоже, рынок недвижимости Киева все-таки достиг пресловутого «дна»: уже которую неделю цены на квартиры продолжают колебаться вокруг отметки в 1080-1085 долларов за квадратный метр, еженедельно то повышаясь, то снижаясь на несколько десятых процента. На прошлой неделе был рост, который на этой сменился очередным снижением на те же 0,3%.
«Дно» это, скорее всего, очередное. Удовлетворив спрос покупателей, который могут и готовы сегодня покупать квартиры, рынок снова начнет падать – со скоростью, которую задаст курс гривны и экономика страны.
Активность покупателей сегодня можно назвать сравнительно высокой – как минимум, по отношению к сентябрю. Сделки заключаются как на вторичном, так и на первичном рынке. Правда, и там, и там в структуре спроса преобладает самое бюджетное жилье. Более того, отдельные застройщики в стремлении привлечь покупателя, откровенно демпингуют, предлагая квадратные метры по цене чуть выше 500 долларов. Такая ситуация, в частности, имеет место на Виноградаре, где даже перспектива строительства метро в ближайшие несколько лет – на этой неделе в столице утвердили план продления Сырецко-Печерской ветки метрополитена на Виноградарь – не обеспечит покупателями все строящиеся жилые комплексы. Поэтому девелоперы на Виноградаре конкурируют ценой, и нередко – в ущерб качеству.
Читайте также: Обзор предложений квартир в новостройках на Виноградаре
На этой неделе получила продолжение эпопея с паевыми взносами, которые должны платить застройщики на развитие инфраструктуры города. Девелоперы уже давно настаивают на отмене этой практики, которая, по сути, является дополнительным налогом, и немалым – 4% сметной стоимости объекта. И ладно бы город, взимая паевой взнос, строил пресловутую инфраструктуру, но нередко застройщикам приходится за свой счет прокладывать необходимые коммуникации, а потом еще и платить взнос.
Помимо неудобств, которые эта практика доставляет девелоперу, она отрицательно сказывается и на рейтинге ведения бизнеса в Украине, а это уже отпугивает международных инвесторов и препятствует привлечению иностранных инвестиций в строительство.
Однако Киевсовет, похоже, считает паевые взносы необходимыми – учитывая количество строек в столице, это неплохой источник наполнения бюджета. Именно поэтому за отмену взносов в городском совете на этой неделе не проголосовали, ограничившись изменением порядка оплаты и сокращением размера долевого участия для объектов коммерческой недвижимости с 10% до 4%.
Зато проголосовали в Верховной Раде – утвердив в первом чтении законопроект № 3610, предполагающий отмену долевого участия по всей стране. В случае принятия законопроекта в целом, практика взимания с девелоперов дополнительного налога на развитии инфраструктуры городов останется в прошлом.
Скажется ли это на стоимости квадратного метра для покупателей квартир? Едва ли. Конечно, 4% сметной стоимости строительства – это очень много. Но коррупционная составляющая в строительной отрасли – куда больше. И хотя ее размер никто официально не озвучивает, есть данные о том, что эта составляющая достигает 25% стоимости строительных работ – а это уже намного больше 4% долевого взноса. Именно искоренение коррупции способно существенно снизить расходы на строительство и, соответственно, стоимость квадратного метра. А заодно и привлечь иностранных инвесторов. Девелоперы рассказывают, что многие из иностранцев, для которых интересен украинский рынок, отказываются вкладывать в него, как только видят коррупционные статьи расходов.
Искоренение коррупционной составляющей может способствовать снижению цен на первичном рынке Киева, что, в свою очередь, повлечет их снижение и на «вторичке». Но процесс борьбы с коррупцией в строительстве в Украине пока далек от завершения.
На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попал 16691 объект – это меньше показателя прошлой недели на 1,9%.
Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:
| Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua | 25.10.2016 | Изменение за последнюю неделю | Изменение за последние 20 недель |
| Средняя цена предложений по Киеву в гривнах | |||
| Без аппроксимации | 28078 | -0,5% | +3,0% |
| С использованием аппроксимации | 28154 | -0,1% | +1,0% |
| Средняя цена предложений по Киеву в долларах США | |||
| Без аппроксимации | 1082 | -0,3% | -0,6% |
| С использованием аппроксимации | 1082 | 0% | -2,1% |
| Средняя цена предложения в гривнах в новых домах | |||
| Без аппроксимации | 30154 | -1,1% | +8,2% |
| С использованием аппроксимации | 30215 | +0,3% | +7,4% |
| Средняя цена предложения в долларах США в новых домах | |||
| Без аппроксимации | 1162 | -0,9% | +4,5% |
| С использованием аппроксимации | 1161 | +0,3% | +4,0% |
| Средняя цена предложения в гривнах возле метро | |||
| Без аппроксимации | 35084 | -1,4% | +5,1% |
| С использованием аппроксимации | 35526 | -0,3% | +2,6% |
| Средняя цена предложения в долларах США возле метро | |||
| Без аппроксимации | 1352 | -1,2% | +1,5% |
| С использованием аппроксимации | 1365 | -0,2% | -0,6% |
Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html
Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках на Осокорках – пожалуй, наиболее активно застраиваемом в последние несколько лет жилом массиве Киева:
синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;
зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;
красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.
Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в новостройках на Осокорках:
| Тип квартиры | Изменение цены за период | ||
| 1 месяц | 3 месяца | 6 месяцев | |
| Однокомнатные | -3,5% | -7,0% | -8,5% |
| Двухкомнатные | -1,7% | -3,5% | -4,4% |
| Трехкомнатные | +0,9% | -4,2% | -5,3% |
Методология подсчета статистики на Domik.ua
На графике видно, что цены на квартиры в новостройках на Осокорках медленно, но верно, снижаются со всех сегментах. Однако, вопреки ожиданиям, больше всего снижение коснулось не трехкомнатных, а однокомнатных квартир, в то время, как двухкомнатные потеряли в цене меньше других. Отметим, что цена квадратного метра трехкомнатных квартир на Осокорках и полгода назад была существенно ниже, чем в других сегментах, но на сегодняшний день этот разрыв увеличился еще больше.
Новые дома составляют большую часть жилого фонда Осокорков, и сегодня этот массив активно застраивается жилыми комплексами квартального формата, которые создают хорошую конкуренцию вторичному рынку. Видимо, это и обуславливает постепенное снижение цен.
В последнее время были заключены такие сделки:
Однокомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Зодчих, Святошинский район, Борщаговка. Расположена на 4-м этаже 5-этажного дома. Общая площадь квартиры – 27,9 кв.м, жилая – 15, кухня – 5,4. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел совмещенный. Состояние – «сделан евро-ремонт». Цена – $27 000 ($968/кв.м).
Однокомнатная квартира в современном монолитно-кирпичном доме, проспект Победы, Святошинский район, Святошино. Расположена на 15-м этаже 23-этажного дома. Общая площадь квартиры – 55 кв.м, жилая – 20, кухня – 13. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел совмещенный. Состояние – «сделан евро-ремонт». Цена – $72 000 ($1309/кв.м).
Информационно-аналитический отдел Domik.ua
© domik.ua, 2016
