Индикаторы рынка недвижимости Киева

Индикаторы рынка недвижимости Киева от 3 мая 2016 года.

Динамика цен на квартиры в Киеве остается отрицательной – цены снижаются практически во всех основных сегментах вторичного рынка. Но снижение происходит очень медленно – средняя по городу стоимость квадратного метра на этой неделе осталась практически без изменений. Продавцы квартир на «вторичке», несмотря на явно выраженную нисходящую тенденцию и растущую конкуренцию со стороны новостроек, ценники на свои объекты меняют очень неохотно.

Читайте также: Рынок недвижимости ждет новое потрясение

Это усложняет поиск покупателя и удлиняет срок экспонирования выставленных на продажу квартир. По сути, на вторичном рынке остались только те покупатели, которым нужно вселиться в жилье сразу после покупки, или же те, у кого недостаточно средств на покупку квартиры в новостройке в желаемом районе. Спросом у них пользуются преимущественно самые бюджетные одно- и двухкомнатные квартиры. В более дорогих сегментах востребованы новостройки на вторичном рынке с ремонтом.

Читайте также: Какие квартиры пользуются спросом на киевском рынке новостроек

Спрос на квартиры большой площади – как на первичном, так и на вторичном рынке –  все ниже: потенциальные покупатели стараются вложиться в социальную норму и избежать налога на недвижимость, а также минимизировать расходы на постоянно дорожающие услуги ЖКХ.

Читайте также: Расчет средних расходов на коммуналку по новым тарифам

Продавцам на вторичном рынке не остается ничего другого, как снижать стоимость своих габаритных квартир или ждать лучших времен, когда такие квартиры снова будут пользоваться спросом, но это актуально только для сравнительно нового качественного жилья. А застройщики, следуя тренду, в своих комплексах проектируют преимущественно небольшие одно-, двухкомнатные квартиры и эргономичные «студио». Темпы строительства при этом никто не снижает – даже наоборот.

Только в апреле в Киеве стартовали продажи 4-х жилых комплексов, один из которых в формате «город в городе». Еще 6 крупных ЖК запустили в продажу новые очереди. В пригороде столицы темпы строительства еще активней, а застройка нередко ведется целыми кварталами.

С перечнем новых объектов строительства Киева и области можно ознакомиться на форуме Domik.ua

В Киеве квартальная застройка тоже набирает обороты, но лишь в отдельных районах. Одна из причин этого – мораторий за застройку участков, на которые отсутствуют детальные планы территорий (ДПТ). Мораторий действует уже больше года, мешая застройщикам осваивать большие незастроенные участки или преобразовывать в жилые кварталы промзоны. Мешает он и привлечению иностранных инвесторов на строительный рынок столицы. Все новые строительства ведутся либо на участках, для которых детальные планы были разработаны ранее, либо по разрешениям, полученным до 2015 года.

На сегодняшний день в КГГА разрабатывают 54 из необходимых 152 ДПТ, зонинг и генплан. Столичные чиновники отмечают, что при наличии зонинга, который должен ограничивать высоту застройки, без детальных планов можно и обойтись, но, тем не менее, разрабатывают и то, и другое. Процесс идет очень медленно, но предоставить застройщикам возможность разрабатывать детальные планы за их счет город не готов – в мэрии считают, что в таком случае, компании будут делать ДПТ «под себя», а Киеву это невыгодно.

В отношении зонинга единства среди специалистов нет. Архитекторы и специалисты по городскому планированию утверждают, что наиболее комфортной для человека является высота зданий в 7 этажей. В то же время, по словам риелторов и сотрудников отделов продаж новостроек, наиболее востребованы среди покупателей являются видовые квартиры на верхних (20-25) этажах – по этой же причине такие квартиры и самые дорогие. С их точки зрения, ограничивать высотность застройки, в том числе, и в центральных районах города, нецелесообразно.

По большому счету, и зонинг, и ДПТ, не говоря уже о Генплане, Киеву очень нужны – они могут не только дать четкое представление, каким быть городу в ближайшем будущем, но и создать реальную основу для контроля общественностью процесса застройки. Но пока что детальные планы разрабатываются медленно, а их утверждение сопровождается скандалами и протестами активистов. В частности, как мы писали ранее, протестами сопровождалось утверждение плана территорий Петровки и Быковни.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 18994 объекта – на 2,4% больше, чем неделей раньше.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложения по всем сегментам рынка как в гривне, так и в долларе представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html.

Ниже представлен график изменения средних цен предложения одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках на Троещине – этот массив не только самый густонаселенный, но и активно застраиваемый новыми домами:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Методология подсчета статистики на Domik.ua

Квартиры на Троещине, включая новостройки, являются одними из самых дешевых в Киеве и в течение последних 6 месяцев стабильно падали в цене. Причем снижались цены на квартиры всех типов и почти в равной степени, меньше всего это коснулось двухкомнатных.

На графике видно, что стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры в новостройке на Троещине заметно выше, чем двух- и трехкомнатной. Это – отличительная черта отдаленных спальных массивов – дороже всего там стоит квадратный метр самых бюджетных «однушек». Квадратный метр «двушек» и «трешек» стоял и стоит примерно одинаково.

По мнению аналитиков Domik.ua, именно цены на таких бюджетных массивах лучше всего демонстрируют общегородской тренд. И тот факт, что на Троещине стабильно падает в цене не только ветхое жилье, но и новостройки, свидетельствует о том, что до дно рынка недвижимости еще не достигнуто.

Видеообзор Троещины смотрите по ссылке

В последнее время были заключены такие сделки:

«Гостинка» в кирпичном доме («старый кирпич») улица Сулеймана Стальского, Днепровский район, Воскресенка. Общая площадь квартиры – 28,6 кв.м, жилая – 16,6, кухня – 5,7. Расположена на пятом этаже 9-этажного дома. Лоджия не застеклена. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел совмещен. Состояние – «требует серьезного ремонта». Цена – $23 000 ($804/кв.м).

Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель») улица Мате Залки, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь квартиры – 34 кв.м, жилая – 16,3, кухня – 8. Расположена на третьем этаже 16-этажного дома. Есть лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние – «сделан косметический ремонт». Цена – $38 000 ($1118/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua
© domik.ua, 2016