By Индикаторы рынка недвижимости Киева от 17 мая 2016 года.
В последние недели на фоне снижения цен на вторичном рынке увеличилось количество сделок купли-продажи. Рост интереса потенциальных покупателей и количества сделок с недвижимостью риелторы отметили еще в апреле, и после полуторанедельного затишья, связанного с майскими «каникулами», рынок вернулся к апрельским показателям активности. Стоит отметить, что заключаются сделки как в самом бюджетном, так и в среднем и высоком ценовом сегментах. Первых – подавляющее большинство, последние единичны.
Читайте также: Что дадут рынку недвижимости новые законодательные инициативы
При этом ценовая динамика остается нисходящей. Во всяком случае, пока. На этой неделе средняя по городу неаппроксимированная цена предложения снизилась сразу на 2,3%. В некоторых сегментах этот показатель и того выше: например, двухкомнатные квартиры за неделю упали в цене на 2,7%. За последний месяц снижение цен в этом сегменте составило 4,5%, в сегменте трехкомнатных раздельных – 4,9%.
Впрочем, скорее всего, очередной виток снижения цен скоро закончится: заметив интерес покупателей и рост активности с их стороны, продавцы, скорее всего, прекратят снижать цены на свои объекты и, не исключено, даже повысят их.
Но это едва ли свидетельствует о ценовом «дне». Подобную ситуацию мы уже наблюдали неоднократно: резкое снижение цен привлекает на рынок покупателей, для которых такие цены приемлемы, но как только все эти покупатели осуществляют покупку, рынок снова впадает в анабиоз. За которым следует новое снижение цен.
Сегодняшняя ситуация примечательна тем, что стоимость квадратного метра в самых бюджетных сегментах вторичного рынка почти достигла уровня столь же бюджетных новостроек. Так, среди сделок, заключенных в последнее время, есть сделки купли-продажи квартир по цене 600-650 долларов за квадратный метр, а иногда и меньше. Да, это квартиры на самых отдаленных окраинах Киева и нуждающиеся в серьезном ремонте. Но на них есть право собственности, в них можно жить. Минимальная стоимость квадратного метра в законно строящихся домах начинается от 520-530 долларов, то есть, разрыв уже меньше минимальных 20%. И все это – на фоне снижения скорости нового строительства: дома, которые начинают возводить сейчас, сдать в эксплуатацию обещают не раньше 2018-2019 года. Исключение – стройки, ведущиеся по технологиям, отличным от традиционной монолитно-каркасной.
В последнее время мы не раз писали о том, что застройщики идут на встречу ожиданиям покупателей, проектируя совсем маленькие квартиры в своих новых ЖК. Это обусловило отток покупателей с вторичного рынка на первичный. Но если снижение цен на вторичном рынке будет продолжаться, компаниям, строящим самое бюджетное жилье, придется идти навстречу покупателям еще и в цене. Или прекратить свою деятельность, учитывая, что они и так строят на грани рентабельности.
Читайте также: Рынок недвижимости ждет новое потрясение
Большинство новых жилых проектов, продажи в которых стартовали в последнее время, относятся к классам комфорт и выше, жилых комплексов в сегменте «эконом минус» – единицы. Так, в первые недели мая, несмотря на обилие выходных, в Киеве стартовали продажи двух новых жилых комплексов – «Новая Англия» от компании Royal House и «Покрова» от корпорации «УКРБУД».
Следите за стартами продаж в ЖК Киева и области на форуме Domik.ua
Факторы, способствующие снижению цен на вторичном рынке, никуда не делись, а некоторые из них даже усугубились. В первую очередь, это низкий уровень благосостояния населения: размер доходов украинцев в долларовом эквиваленте, в котором рассчитывается стоимость квартир, все еще далек от показателя начала 2014 года. И хотя в долларах цены на квартиры за 2 года снизились более чем на треть, в гривнах они все еще более чем вдвое выше, чем в 2014 году.
Низкой остается и доходность аренды. Хотя цены на нее постепенно растут, доходность инвестиций в недвижимость с целью сдачи в аренду все еще намного ниже заветных «100 арендных плат». А это значит, что владельцы долларовых накоплений предпочитали и предпочитают держать их при себе, а не вкладывать в квадратные метры. Не располагает к таким вложениям или улучшению жилищных условий и постоянный рост коммунальных платежей.
Читайте также: Как рост тарифов отразится на рынке аренды
На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 16965 объектов, что на 6,2% меньше, чем неделей ранее.
Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:
| Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua | 17.05.2016 | Изменение за последнюю неделю | Изменение за последние 20 недель |
| Средняя цена предложений по Киеву в гривнах | |||
| Без аппроксимации | 28164 | -1,9% | -5,3% |
| С использованием аппроксимации | 28859 | -0,7% | -3,9% |
| Средняя цена предложений по Киеву в долларах США | |||
| Без аппроксимации | 1111 | -2,3% | -5,8% |
| С использованием аппроксимации | 1137 | -0,4% | -4,4% |
| Средняя цена предложения в гривнах в новых домах | |||
| Без аппроксимации | 28215 | -2,0% | -5,7% |
| С использованием аппроксимации | 29089 | -1,1% | -3,2% |
| Средняя цена предложения в долларах США в новых домах | |||
| Без аппроксимации | 1113 | -2,4% | -6,3% |
| С использованием аппроксимации | 1146 | -0,8% | -3,7% |
| Средняя цена предложения в гривнах возле метро | |||
| Без аппроксимации | 35870 | -0,9% | -2,3% |
| С использованием аппроксимации | 36603 | -0,6% | -1,8% |
| Средняя цена предложения в долларах США возле метро | |||
| Без аппроксимации | 1415 | -1,3% | -2,9% |
| С использованием аппроксимации | 1442 | -0,3% | -2,3% |
Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html
Ниже представлен график изменений средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир возле метро в Святошинском районе – за полгода они подешевели на 7%:
синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;
зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;
красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.
Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир возле метро в Святошинском районе:
| Тип квартиры | Изменение цены за период | ||
| 1 месяц | 3 месяца | 6 месяцев | |
| Однокомнатные | -5,0% | -4,6% | +17,4% |
| Двухкомнатные | -2,0% | -8,8% | -2,2% |
| Трехкомнатные | -1,1% | -10,3% | -7,5% |
Методология подсчета статистики на Domik.ua
На графиках видно, что снижение цен на квартиры возле метро в Святошинском районе произошло за счет двух- и трехкомнатных. Однокомнатные квартиры, наоборот, существенно подорожали за последние 6 месяцев. Наиболее стремительный рост в этом сегменте мы наблюдали с ноября по февраль, после чего началось снижение цен. В то же время, цены на двух- и трехкомнатные квартиры в течение всего периода падали. В итоге, однокомнатные квартиры, которые полгода назад были самыми дешевыми по цене квадратного метра, сегодня – самые дорогие. С трехкомнатными все наоборот. При этом последние составляют около половины предложения квартир возле метро в Святошинском районе. Предложение однокомнатных – вдвое меньше, поэтому рост цен в них оказал не большое влияние на общую динамику по району.
В последнее время были заключены такие сделки:
Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель») улица Зои Гайдай, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь квартиры – 34,6 кв.м, жилая – 16,3, кухня – 8,1. Расположена на пятом этаже 16-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка старая, сантехника новая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние – «требует косметического ремонта». Цена – $35 000 ($1011/кв.м).
Двухкомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич») улица Алма-Атинская, Днепровский район, ДВРЗ. Общая площадь квартиры – 44,7 кв.м, жилая – 26,5, кухня – 8,9. Расположена на втором этаже 9-этажного дома. Балкон не застеклен. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние – «требует серьезного ремонта». Цена – $28 000 ($626/кв.м).
Видеообзор ДВРЗ смотрите по ссылке
Трехкомнатная квартира в современном кирпичном доме, улица Анны Ахматовой, Дарницкий район, Позняки. Общая площадь квартиры – 103,3 кв.м, жилая – 51, кухня – 12,9. Расположена на 7-м этаже 17-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние – «сделан современный качественный ремонт». Цена – $116 000 ($1123/кв.м).
Информационно-аналитический отдел Domik.ua
© domik.ua, 2016
