Чем грозят рынку недвижимости январские законодательные новшества

Индикаторы рынка недвижимости Киева от 24 января 2017 года.

Рост курса доллара в конце декабря – начале января спровоцировал очередное снижение цен на квартиры в Киеве. И хотя цены после небольшого перерыва падают уже третий месяц, в конце декабря этот процесс ускорился. При этом снижение цен происходит скачкообразно: неделя резкого спада сменяется неделей относительной стабильности. Минувшая неделя выдалась как раз такой – снижение составило всего 0,1%. При этом, например, наиболее востребованные однокомнатные квартиры упали в цене сразу на 2,4%.

Читайте также: Какие квартиры пользуются спросом на вторичном рынке Киева

По словам риелторов, в Киеве по-прежнему пользуются спросом самые бюджетные однокомнатные квартиры в ценовом диапазоне 20-25 тысяч долларов. Такие квартиры востребованы как на вторичном, так и на первичном рынке, однако если на вторичном подорожание доллара провоцирует снижение цен, то на первичном – чаще всего, наоборот. Тем не менее, покупатели все чаще отдают предпочтение новостройкам – настолько, что девелоперы позволяют себе поднимать цены не только в связи с более высокой степенью готовности дома или ростом курса, но и в связи с активизацией спроса. Впрочем, это справедливо лишь для отдельных ЖК.

Читайте также: 11 главных трендов рынка новостроек Киева в 2016 году

Январь традиционно считается периодом подведения итогов прошлого года и формирования прогнозов на год наступивший. В этом году итоги 2016 года на рынке недвижимости подводят не только аналитики и разного рода эксперты, но и законодатели – текущий месяц оказался весьма плодотворным в отношении нормативно-правовых актов в строительной сфере. Только за последние полторы недели было принято сразу два нормативных акта, еще один проект закона подан на рассмотрение.

Главным из законодательных новшеств можно назвать утверждение законопроекта №4733-1 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования градостроительной деятельности», который предполагает замену пяти действующих категорий сложности строительства тремя классами последствий. Многие юристы считают такое решение шагом назад на пути дерегуляции, но чиновниками Минрегиона, который и инициировал законопроект, он преподносится как эффективное средство борьбы с недобросовестными застройщиками.

Читайте также: Подробности отмены в Украине категорий сложности строительства

Обе точки зрения имеют под собой основания. Связав руки недобросовестным застройщикам, закон, в то же время, усложнит жизнь добросовестным, но небольшим строительным компаниям, которые возводят дома в 4-7 этажей в пригороде Киева или регионах. Теперь им придется проводить экспертизу своих объектов и получать разрешения. Это скажется, в первую очередь, на стоимости квадратных метров – они подорожают. В то же время, крупных системных застройщиков изменения вообще не коснутся – они и раньше проводили экспертизы и получали разрешения перед началом строительных работ.

Однако принятый закон не исключает другие мошеннические схемы на рынке, например, повторную перепродажу одной и той же квартиры нескольким покупателям. Да и такие проблемы, как несоответствие построенного объекта проекту и ввод такого объекта в эксплуатацию через суд, он тоже не решает. Эти проблемы лежат не в плоскости законодательства – их решение в большей степени зависит от исполнения законов, искоренения коррупции в строительной отрасли и судебной реформы.

Вторым важным новшеством января стало утверждение Минрегионом строительной нормы ДБН В.2.6-31:2016, которая устанавливает новые правила теплоизоляции зданий и требования к их энергоэффективности. По словам замминистра регионального развития, строительства и ЖКХ Льва Парцхаладзе, внедрение нормы не только позволит экономить энергию в домах, которые будут построены в соответствии с ней, но в 2,5-3 раза повысит энергоэффективность зданий советской постройки в случаи их реконструкции. Правда, по прогнозам Минрегиона, новый ДБН повысит стоимость строительства примерно на 1,5%, но об этом замминистра рекомендует не беспокоиться – экономия энергии перекроет подорожание.

Читайте также: Что предусматривает новая норма ДБН по энергоэффективности зданий

Полноценно норма заработает только после принятия еще ряда законопроектов, в частности, относительно классов энергоэффективности зданий и энергоаудита.

Определение классов энергоэффективности и выдача соответствующих сертификатов – мировая практика. Класс энергоэффективности того или иного строения рассчитывается на основании нормы для конкретного региона и отклонений от нее. Если энергоэффективность дома соответствует норме, его относят к самому низкому классу энергоэффективности – С. Если потребление составляет 50% нормы, зданию присваивается самый высокий класс энергоэффективности А.

Сегодня в Украине сертификаты энергоэффективности имеют всего 10% домов, построенных после 2009 года. Для остальных предполагается провести энергоаудит. И здесь для украинцев, как водится, есть две новости – хорошая и плохая. Хорошая состоит в том, что в скором будущем потенциальные покупатели и арендаторы смогут учитывать класс энергоэффективности дома при покупке или аренде квартиры. Плохая новость – в том, что оплачивать аудит, возможно, придется жильцам каждого конкретного дома.

Наконец, третьим нашумевшим законодательным новшеством января стал законопроект №5473, которым предполагается запретить использовать жилые помещения не по назначению – под офисы или хостелы. На рассмотрение Верховной Рады он был внесен еще в ноябре 2016, однако голосовать за законопроект парламентарии должны были 19 января.

Использование жилых помещений под коммерческую деятельность сегодня и так запрещено – речь идет об ужесточении ответственности и увеличении штрафов за нарушение. Мнения общественности в отношении законопроекта разделились. Если обыватели, особенно, те из них, кому приходится жить по соседству с импровизированными хостелами, поддерживают норму, то правозащитники считают ее угрозой малому и среднему бизнесу, утверждая, что закон, в случае его принятия, может усложнить регистрацию физлиц-предпринимателей в их же квартирах. Впрочем, конституционное право на неприкосновенность жилья никто не отменял, поэтому непонятно, каким образом авторы законопроекта планируют выявлять правонарушения.

В случае утверждения парламентом новый закон может стимулировать незначительную активизацию спроса на офисные помещения. Но на рынке жилой недвижимости все это едва ли как-то скажется.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 16058 объектов, что на 13,6% меньше показателя прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках Киева:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в новых домах:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике мы видим, что в последние полгода относительную ценовую стабильность демонстрировали только однокомнатные квартиры – они как были, так и остались существенно дешевле двух- и трехкомнатных. По итогам месяца наблюдается снижение в этом сегменте, но за полгода однокомнатные квартиры в новостройках немного подорожали. Но, опять же, меньше, чем двух- и трехкомнатные.

В последних колебания цен в течение исследуемого периода больше, полгода назад самыми дорогими в новых домах были трехкомнатные квартиры, сегодня – «двушки»: хотя подорожали и те, и другие, рост цен на двухкомнатные квартиры оказался намного заметней.

Очевидно, высокая стоимость содержания трехкомнатных квартир заставляет потенциальных покупателей делать выбор в пользу более скромных двухкомнатных даже в сегменте новостроек. Ну, а однокомнатные квартиры остаются самыми дешевыми потому, что сосредоточены преимущественно в эконом-классе, тогда как двух- и трехкомнатных больше в классах комфорт, бизнес и выше.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Братиславская, Деснянский район, Лесной массив. Расположена на 13-м этаже 16-этажного дома. Общая площадь квартиры – 34,4 кв.м, жилая – 16,2, кухня – 8,2. Есть балкон. Столярка и сантехника старая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние – «требует косметического ремонта». Цена – $27 000 ($785/кв.м).

Трехкомнатная квартира в кирпичном доме («улучшенный кирпич»), улица Приречная, Оболонский район, Оболонь. Расположена на 6-м этаже 9-этажного дома. Общая площадь квартиры – 68,5 кв.м, жилая – 37,7, кухня – 7,6. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние – «сделан качественный ремонт». Цена – $80 000 ($1168/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017