Апрельские законы: что они дадут рынку недвижимости Украины

Уже около месяца цены на квартиры в Киеве колеблются в пределах статистической погрешности. На этой неделе средняя по городу стоимость выросла на 0,6%. Эти небольшие колебания по итогам последнего месяца дали рост в среднем по городу на 1,1% – главным образом, за счет однокомнатных и двухкомнатных раздельных квартир, которые подорожали на 2,3% и 3,4% соответственно. Новостройки, напротив, за месяц потеряли в цене 1%, а квартиры возле метро и того больше – 2,3%.

В 2017 году правительство пытается повысить инвестиционную привлекательность первичного рынка недвижимости. Только в апреле был принят целый ряд нормативных актов, главная цель которых – улучшение позиций Украины в мировом рейтинге ведения бизнеса. Речь идет, о законопроекте № 5587 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты по улучшению условий ведения строительной деятельности», который был принят 13 апреля текущего года. Среди главных новшеств законопроекта отмена необходимости получения технических условий от Госслужбы по чрезвычайным ситуациям и введение обязательного требования высшего профильного образования для архитекторов, проектировщиков, инженеров технического надзора и т.п. Первое положение авторы и апологеты законопроекта преподносят, как сокращение бюрократических процедур и коррупционной составляющей в строительной отрасли, а второе – как повышение качества работ.

К сожалению, в нашей стране наличие высшего образования не является гарантией соответствующих знаний и навыков, поэтому говорить о том, что закон будет способствовать улучшению качества строительных работ преждевременно. А вот отмена еще одной согласовательной процедуры, которая действительно будет способствовать улучшению позиций Украины в рейтинге Doing Business – позитивный сигнал для иностранных инвесторов. Еще более положительным сигналом для них может стать отмена долевого участия в развитие инфраструктуры, но об этом пока больше говорят.

Иностранные инвесторы потихоньку начинают появляться на рынке жилой недвижимости Украины – как раз в апреле текущего года стартовали продажи квартир в жилом комплексе Edelweiss, который строится с привлечением как иностранных технологий, так и финансовых ресурсов. Но куда больше рынок недвижимости нуждается в доступной ипотеке. Анонсированная два месяца назад, она пока так и не была воплощена в жизнь. И реальных предпосылок к этому, учитывая волатильность национальной валюты и уровень учетной ставки НБУ, сейчас нет.

Еще одно законодательное нововведение апреля, о котором уже упоминал Domik.ua, – Закон № 1817-VIII. Согласно этому нормативному акту, с 10 июня 2017 года, когда он вступит в силу, ответственность за законность строительства и его соответствие государственным строительным нормам будет нести не заказчик, как это было до сих пор, а Государственная строительная инспекция.

С одной стороны, норма вполне закономерная. С другой – застройщики и сегодня жалуются на проволочки в получении разрешений на строительство, а под предлогом усилившейся ответственности чиновников эти проволочки могут стать еще больше. Иными словами, закон усиливает уже существующие коррупционные риски.

Самое интересное, что закон регламентирует ответственность за выданные разрешения – речь идет о законных, пусть и номинально, стройках. В то время как незаконные стройки, например, того же Войцеховского, часто велись вообще без разрешений. И кто должен отвечать в таких случаях – и перед городом, и перед обманутыми инвесторами – так и осталось непонятным.

Примечательно, что на рассмотрении Верховной Рады находится проект закона «О защите прав инвесторов жилищного строительства и урегулирования обязательств относительно долгостроев», который предлагает несколько действенных механизмом передачи права на достройку недостроя либо их инвесторам, либо новому девелоперу. И хотя долгостроев и в Киеве, и в Украине много, а хороших мест под застройку все меньше –  закон как раз ко времени – принимать его парламентарии не спешат.

Среди других законодательных новшеств апреля – две новых государственных строительных нормы. Первая – ГСН В.2.6-31:2016 «Тепловая изоляция зданий», которая устанавливает минимально допустимые требования к теплоизоляции зданий – начала действовать с 1 апреля. Как мы уже писали, введение энергетических паспортов зданий, окажет влияние на рынок недвижимости, усилив его расслоение. Здания с высоким классом энергоэффективности, даже если и не подорожают, дешеветь будут медленнее, в то время, как низкий класс эффективности, будет способствовать стремительному снижению цены квартир в доме.

Существенно улучшить состояние старого жилого фонда можеткомплексная программа реновации «хрущевок», как минимум, тех, которые еще можно модернизировать. Успешный опыт Литвы и Восточной Германии говорит о том, что задача эта – вполне посильная. Так же, как и куда больший эффект в экономии энергии могло бы дать внедрение технологий пассивных домов или использования альтернативной энергетики. Однако в Украине такие программы носят точечный экспериментальный характер, о необходимости сноса «хрущевок» говорят куда больше.

Вторая норма – ГСН А.2.2–14: 201 – регулирует реставрацию памятников архитектуры. Норма вводит понятие «реставрационного ремонта», существенно уменьшает количество необходимой для него разрешительных документации, зато четко определяет стадии проектирования. Пока трудно сказать, защитит это памятники архитектуры от разрушения под видом реставрации или достройки нескольких этажей.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 18558, что на 5% больше показателя прошлой недели.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в кирпичных и монолитно-кирпичных новостройках (серия «украинский кирпич») возле метро – за месяц такие квартиры упали в цене на 4,4%, зато за полгода подорожали на 1,9%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в кирпичных новостройках возле метро:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике видно, что в течение полугода цены в кирпичных и монолитно-кирпичных новостройках в шаговой доступности от метро колебались в сегментах двухкомнатных и трехкомнатных квартир. Стоимость квадратного метра однокомнатных практически не менялась. Интересно, что однокомнатных квартир в таких домах на продажу выставлено немного – около 20% предложения, и их доля в общем предложении сокращается. В то же время, больше всего предлагают «трешек», доля которых, к тому же, со временем растет.

Цены на двух- и трехкомнатные квартиры меняются скачкообразно, но тенденция в последнее время наблюдается восходящая.

Кирпичные новые дома есть во всех районах Киева – как рядом с метро, так и в отдаленных от него районах. Критерий близости метро здесь скорее является показателем престижности района, поэтому кирпичные новостройки Троещины или Борщаговки в выборку, скорее всего, не попали. Как, впрочем, и микрорайона Оазис на Оболони. Тем не менее, закономерно, что самыми дорогими по цене квадратного метра в этом сегменте являются трехкомнатные квартиры, а однокомнатные – самыми дешевыми.

В последнее время были заключены такие сделки:

Трехкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), улица Зои Гайдай, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь квартиры – 69,2 квадратных метров, жилая – 41,3, кухня – 7,2. Квартира расположена на 3-м этаже 9-этажного дома. Есть застекленный балкон и лоджия. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «требует серьезного ремонта». Цена – $55 000 ($795/кв. м).

Трехкомнатная квартира в современном кирпичном доме, проспект Героев Сталинграда, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь квартиры – 122 квадратных метров, жилая – 70, кухня – 15,2. Квартира расположена на 9-м этаже 14-этажного дома. Есть застекленный балкон и лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние квартиры – «сделан косметический ремонт». Цена – $144 000 ($1180/кв. м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017