Аналитика вторичного рынка жилой недвижимости Киева, май 2018 г.

Цены на недвижимость Киева продолжают снижаться

Несмотря на положительную динамику ВВП Украины, который растет уже 9 кварталов подряд, среднесрочные риски макроэкономической и финансовой стабильности страны, связанные с необходимостью рефинансирования внешних долгов, остаются высокими.

После принятия Закона “О Высшем антикоррупционном суде” появились надежды на возобновление сотрудничества с МВФ. При этом, Министерство финансов не рассматривает ситуацию, при которой Украина может не получить очередной транш, продолжая переговоры с фондом о цене на газ и реформах энергетического рынка. Слабые темпы внедрения структурных реформ и низкая платежеспособность украинцев в условиях ограниченного ипотечного кредитования продолжают негативно влиять на отрасль недвижимости, сохраняя ее высокие риски. Продолжающиеся стагнационные процессы на вторичном рынке Киева обеспечивают дельнейшее плавное снижение цен. Так, по итогам мая медианная цена в столице в долларовом эквиваленте опустилась на 0,9% до 1019 дол. США/кв.м. Считаем, что данная динамика рынка сохранится в течение ближайшего года.

Таковы результаты исследования рынка жилой недвижимости Киева за апрель 2018 года, которое провели специалисты исследовательской группы Colliers International вместе с порталом поиска жилой  недвижимости Address.ua. Эксперты основывались на анализе объявлений, размещенных на портале, а также активности пользователей (208 278 посещений за май 2018 года).

Согласно опубликованному 5-му Отчету о финансовой стабильности Национального банка Украины, доходность строительства жилья в Украине в среднесрочной перспективе  уменьшится из-за роста конкуренции и себестоимости, а спрос останется ограниченным из-за низкой платежеспособности населения.

Согласно отчету, среди причин роста конкуренции – сокращение количества участков под застройку и новые государственные строительные нормы, ограничивающие плотность застройки.

Кроме того, по данным регулятора, предложение все еще значительно превышает спрос. По прогнозам НБУ, даже при росте номинальных доходов платежеспособный спрос остается ограниченным.  При этом, предложение продолжает расти, хотя есть основания ожидать его замедления. Даже при ожидаемом возобновлении ипотечного кредитования, объемы ипотеки вероятнее всего не повлияют на ценовую динамику на рынке недвижимости.

По итогам мая медианная цена предложения квартир на вторичном рынке Киева, представленных в базе данных портала Address.ua, составила 1019 дол. США/кв.м, что на 0,9% ниже значения в предыдущем месяце. Данный показатель в категории 1-но комнатных квартир повысился на 1,6% до 994 дол. США/ кв.м. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры подешевели на 1,6%, и 2,4% соответственно. Медианная цена 4-х и более комнатных квартир опустилась наиболее существенно на 4,8%, до 1337 дол. США/кв.м.

Таблица 1

С начала года цена предложения квартир в долларовом эквиваленте, представленных в базе данных портала Address.ua опустилась на 5,6%, а за предыдущие 12 месяцев цены просели на 10,6%. С начала 2014 г. падение цен по всем категориям превысило 43,3%.

Медианная цена предложения по районам Киева в мае 2018 г. составила:

В мае наивысшим спросом пользовались квартиры в диапазоне 50 000 – 70 000 дол. США с долей 38% от общего количества запросов к базе данных портала Address.ua. На втором месте находилось жилье в самом низком ценовом диапазоне, до 30,000 дол. США, с долей запросов  33%.  Спрос на жилье с ценой от 70 000 дол. США оставался низким и составил 5% запросов к базе данных портала.

Таблица 3

Спрос на однокомнатные квартиры в мае 2018 г. был наивысшим в сравнении с другими группами жилья и составил 46%. 38% запросов пользователей портала Address.ua были сосредоточены в категории 2-комнатных, трехкомнатными квартирами в прошлом месяце интересовались 15% пользователей, ищущих недвижимость для покупки.

Таблица 4

При этом наибольший спрос у покупателей был сосредоточен в диапазоне от 50 до 80 м2, доля таких запросов к порталу Address.ua составляет 35% от общего количества. 28% интересуются квартирами до 35 м2. Процент запросов на квартиры площадью 35-50 м2 составил 21%.

Таблица 5

В условиях традиционно снижающейся активности рынка в летние месяцы, продавцы могут более охотно соглашаться на существенные скидки на квартиры, аналогичные программам стимулирования спроса на первичном рынке, где величина дисконта часто достигает 10-20%. При этом наивысшим спрос и далее будет сохраняться в сегменте малогабаритного жилья, преимущественно однокомнатных квартир.

Информация об исследовании:

Исследование базируется на анализе следующих данных:

• информация, которую размещали пользователи Address.ua с целью продажи или сдачи в аренду объектов вторичной жилой недвижимости Киева;
• данные раздела «Статистика» о медианной стоимости объектов и квадратного метра, методология анализа данных рынка жилой недвижимости подтверждена исследовательской группой Colliers International.

Данные Address.ua собраны за период c 1 по 31 мая 2018 года. Количество посещений за данный период составило  208 278 (Universal Analitics)

Справка:

Address Group – группа компаний, предоставляющих онлайновые информационные сервисы для поиска и продвижения недвижимости в Украине, России, Беларуси, Казахстане и Молдове:  Address.ua, Address.com.ru, Address.com.by, Address.com.kz, Address.com.md. 

Портал Address.ua  – крупнейший онлайн-сервис для покупки, продажи, аренды и обмена недвижимости в Украине.

Сегодня портал Address.ua  содержит самую полную и актуальную информацию о покупке и продаже квартир на вторичном рынке недвижимости Киева, Киевской области и Украины.

Проект  был запущен в мае 2010 года. Среди инвесторов проекта: европейская инвестиционная группа eVenture Capital Partners и украинско-польская Vivex Capital Group.

Ежемесячная аудитория  портала – свыше 400  тыс. пользователей.

В разделе «Новостройки» размещена полная база объектов, которые продаются на первичном рынке Киева и Киевской области, а также обширная информация по каждому жилому комплексу: динамика цен и строительства, фото, планировки и риски инвестирования.

 В каталоге «Застройщиков» предоставлена подробная информация о компаниях, занимающихся строительством недвижимости в Украине.

Кроме того, портал ежемесячно выпускает свежие аналитические обзоры по первичному и вторичному рынках Киева, проводит независимое исследование новостроек Украины «Ревизор новостроек», а также является огранизатором офлайн проекта  Upgrade Real Еstate.