Ипотека от Привата и рынок недвижимости: стоит ли ждать роста

Индикаторы рынка недвижимости Киева от 21 февраля 2017 года

На этой неделе рост цен на квартиры в Киеве, который мы отмечали неделей ранее, продолжился, но темпы его заметно снизились. Средняя по городу цена за неделю выросла на 0,5%. В большинстве сегментов колебания в ту или иную сторону составили буквально пару сотых процента. Спрос на квартиры сохраняется на уровне предыдущих недель, и преобладают в его структуре все те же бюджетные варианты.

В средине февраля 2017 года прозвучало сразу два громких заявления, которые касаются больше финансовой сферы, но затронут и рынок недвижимости.

Первое – это требование МВФ о раскрытии банковской тайны в Украине. Наряду с новым ограничением наличных расчетов суммой в 50 тысяч гривен, раскрытие банковской тайны должно способствовать выведению из тени доходов, в частности, зарплат украинцев и увеличению отчислений в бюджет. Без либерализации налогового законодательства и снижения налоговых ставок, скорее всего, эффект будет получен только частичный. Впрочем, в нынешней власти либерализации предпочитают политику закручивания гаек. Яркий пример – закон № 4733-1, о котором Domik.ua писал в предыдущем обзоре.

Читайте также: Как скажется на покупателях новостроек новый закон против недобросовестных застройщиков

Раскрытие банковской тайны должно сопровождаться и поголовным е-декларированием. Это может сказаться на рынке недвижимости. Крупные (валютные) сбережения украинцы хранили на руках или в банковских ячейках, как минимум, последние три года. Пока никто не интересовался соотношением доходов и расходов, они могли беспрепятственно покупать недвижимость, не боясь, что налоговая заинтересуется, откуда, при минимальной зарплате, взялись средства на покупку недвижимости за несколько десятков тысяч долларов. Теперь у налоговой полиции такие вопросы могут возникнуть, а значит, потенциальным покупателям недвижимости, придется либо легализовать доходы, либо изыскивать новые схемы их сокрытия.

Читайте также: МВФ требует раскрыть в Украине банковскую тайну. Какими будут последствия

При покупке недвижимости на вторичном рынке такие схемы существуют уже давно, но до сих пор использовались редко из-за высокого риска. Чаще всего это договор дарения, хотя возможны вариации, например, в виде договора мены. На первичном рынке возможно расширение предложения долгосрочных рассрочек, которые и так уже широко применяются из-за низкой платежеспособности населения. Возможно снижение размера первого взноса. Но беспроцентными эти рассрочки не будут, что, в свою очередь, невыгодно покупателю.

Конкуренцию рассрочке от застройщика вполне может составить другое новшество, анонсированное на этой неделе. Глава правления, недавно национализированного ПриватБанка, Александр Шлапак на днях заявил, что в течение месяца банк начнет выдавать ипотечные кредиты под проценты, которые «приятно удивят».

Сегодня ипотечные кредиты в Украине выдает всего несколько банков, среди которых государственный сберегательный банк Украины «Ощадбанк», где процентные ставки превышают 20% годовых. Поэтому даже если процент по ипотеке от «ПриватБанка» будет составлять 10% в гривне, это вполне может стать новым драйвером развития рынка недвижимости. По словам Александра Шлапака, банк будет кредитовать покупку и первичной, и вторичной недвижимости. И хотя сегодняшние покупатели больше ориентированы на первичный рынок, запуск ипотеки сможет стать новым толчком для строительной отрасли и спровоцировать рост цен на вторичном рынке.

Читайте также: Новая программа доступного жилищного кредитования в 2017 году

Однако такого роста, как в 2006-2008 гг., ждать не стоит. Государственный банк, коим сегодня является «Приват», скорее всего, будет очень тщательно проверять платежеспособность будущих заемщиков. Это означает, что для получения ипотечного кредита, потребуется иметь легальные декларируемые доходы.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 17024 объекта. Этот показатель почти не отличается от показателя прошлой недели.

Изменение цен в отдельных сегментах рынка, представлено в таблице:

Графики изменения средних цен предложений, как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Подольском районе. За последние полгода цены на квартиры здесь снизились на 20,3%. Это самый высокий показатель по городу.

Синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры.

Зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры.

Красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в Подольском районе:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике видно, что цены в Подольском районе снижались в течение всего периода и во всех сегментах. Больше всего упали в цене трехкомнатные квартиры, причем наиболее стремительный спад мы наблюдаем в сентябре. Вероятно, накануне отопительного сезона, рассчитанного по новым тарифам на ЖКУ, владельцы трехкомнатных квартир пытались избавиться от недвижимости, которая грозила стать балластом. В дальнейшем мы видим сокращение разрыва в цене квадратного метра разных сегментов жилья. Однокомнатные квартиры подешевели меньше других и даже перестали быть самыми дешевыми по стоимости квадратного метра.

Чтобы выяснить, откуда столь значительное снижение цены в Подольском районе, мы проанализировали, как менялись цены в отдельных сегментах. Оказалось, что больше всего цены упали на самом дешевом массиве – Ветряные горы: -17,8% за шесть месяцев. Второй по темпам снижения – Виноградарь, где жилье в целом подешевело на 15,5%, и только после них, следует самый дорогой по цене квадратного метра Подол: -12,5%. На Куреневке цены оказались наиболее устойчивыми и снизились всего на 7,2%.

Ветряные горы – старый жилой массив, застроенный преимущественно «хрущевками», рядом с которыми недавно появились современные жилые комплексы, один из которых – в формате «город в городе». «Хрущевки» упали в цене заметно больше: -13,7% против -4,1% в новых домах, что вполне укладывается в общегородской тренд. Еще одна интересная деталь: хотя квартиры в новостройках на Ветряных горах подешевели незначительно, их на продажу выставлено почти вдвое больше, чем квартир в «хрущевках».

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в кирпичном доме (старый кирпич), улица Метростроевская, Соломенский район, Отрадный. Расположена на верхнем этаже 5-этажного дома. Общая площадь – 28,8 квадратных метров, жилая – 15, кухня – 4,7. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел совмещенный. Состояние – «сделан косметический ремонт». Цена – $26 400 ($917/кв. м).

Трехкомнатная квартира в панельном доме (типовая панель), улица Маршала Малиновского, Оболонский район, Оболонь. Расположена на 5-м этаже 16-этажного дома. Общая площадь – 72 квадратных метров, жилая – 45, кухня – 8,5. Есть застекленный балкон. Столярка старая, сантехника новая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние – «требует косметического ремонта». Цена – $60 000 ($833/кв. м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2017