Рынок новостроек ждут новые вызовы

Индикаторы рынка недвижимости Киева от 30 августа 2016 года.

Неделю назад мы писали о начавшемся стремительном росте курса доллара и о том, что рынок недвижимости мгновенно отреагировал на это снижением цен на квартиры. Но этой неделе изменения курсов валют были незначительными, доллар подорожал, но менее, чем на 1%. Однако цены на квартиры продолжили снижаться, причем снижение на этой неделе заметно даже в гривне. В долларах квадратный метр за неделю упал в цене на 1,7%, снижение цен по сравнению с началом августа составило 2,3%. Несколько больше в последний месяц лета подешевели двухкомнатные и трехкомнатные квартиры – на 3,7% и 3,6% соответственно.

Читайте также: Как сказалась на рынке недвижимости августовская девальвация гривны

Спрос и количество заключенных сделок остаются на уровне прошлой недели. А вот в новостройках спрос начал сокращаться. Этому поспособствовал самый громкий строительный скандал лета – арест Анатолия Войцеховского и неопределенность в отношении более чем 40 незаконных строек, к которым он причастен. Но куда больше сказывается на спросе отсутствие заметных положительных изменений в благосостоянии населения и доступных кредитов. Зарплаты растут, но пока и за ростом курса доллара не всегда поспевают. Даже старт продаж квартир в августе произошел только в одном новом объекте – обычно таких объектов 3-4 в месяц.

Читайте также: Крупнейшие строительные аферы за последние 25 лет

Как ранее писал аналитик Domik.ua Владимир Коломейко, застройщики все больше подстраиваются под запросы покупателей, проектируя мини-квартиры в своих жилых комплексах не смотря на то, что они нарушают нормы ДБН. После выхода данного аналитического материала многие СМИ начали раскручивать в массах конкретные проекты которые подходят под этот формат, привлекая читателей громкими заголовками «Купить квартиру в Киеве за 10000 у.е. Реально». Часть из этих материалов содержали презентации незаконных строек, что нас очень насторожило. Мы призываем покупателей быть более внимательными и, при желании инвестировать в недвижимость на первичном рынке, проверять, не находится ли данная новостройка в списке проблемных, а журналистов более внимательно подходить к изучению материала перед написанием статей.

Помимо этого, в последние месяцы отделы продаж стали предлагать потенциальным покупателям услугу «обмена старой квартиры на новую». Обычно услуга предоставляется следующим образом: за покупателем бронируется выбранная им квартира в строящемся доме, затем застройщик при помощи партнерского агентства недвижимости продает старую квартиру покупателя, после чего последний вносит средства – с доплатой или без – и заключает инвестиционный договор. Примечательно, что в отделах продаж компаний, которые практикуют данную услугу, о ней рассказывают, но лишь в случаях, если покупатель сам интересуется. Выгоден такой обмен, пожалуй, только в том случае, если приобретается квартира в уже готовом или близком к сдаче доме. В противном случае, инвестору придется еще какое-то время жилье арендовать.

Читайте также: Аккредитив – новый инструмент сохранности денег при инвестировании в новостройку

При всем при этом, строительные компании говорят о возможном росте цен на квадратные метры осенью – на уровне 5-10%. По мнению аналитиков Domik.ua, это возможно только в случае заметного роста курса доллара. Если же уровень очередной девальвации национальной валюты не превысит 10% сегодняшней стоимости, цены в новостройках, скорее всего, не изменятся. Даже несмотря на рост себестоимости строительства, строительные компании будут удерживать цены, чтобы сохранить хотя бы текущий уровень спроса, и искать новые инструменты привлечения покупателей. В то же время, подорожание отдельных объектов, связанное с более высокой степенью готовности, конечно же, не исключено.

На этой неделе в Минрегионе снова заговорили о возможности сотрудничества с китайскими государственными компании. О партнерстве с китайцами в сфере строительства жилья говорят уже три года, его форматы несколько раз менялись. В этот раз, по словам министра Геннадия Зубко, инвестиционный договор, который сейчас готовит Минрегион, предполагает взаимодействие и в сфере ипотечного кредитования.

Потенциально меморандум о сотрудничестве с китайскими компаниями, если он будет подписан, может дать неплохие шансы для рядовых украинцев обзавестись жильем на приемлемых условиях, но, с другой стороны, существенно ухудшит положение отечественных застройщиков. Скорее всего, сотрудничество в сфере ипотечного кредитования предполагает доступные кредиты для покупателей квартир только в тех объектах, которые будут строить китайские компании. Соответственно, украинские девелоперы могут потерять часть и без того немногочисленных покупателей. Впрочем, перспектива эта довольно размыта – говорить о ней можно будет лишь тогда, когда программа начнет реализоваться.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 14688 объектов – на 0,7% больше, чем неделей ранее.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже указан график изменений цен предложений самых дешевых «гостинок» на Борщаговке, Виноградаре и Лесном массиве. Отметим, что график составлен на основании не средней цены, а цен предложения квартир, попавших в 20% самых дешевых.

Синяя кривая – усредненная цена 20% наиболее дешевых «гостинок» на Борщаговке;

зеленая кривая – усредненная цена 20% наиболее дешевых «гостинок» на Виноградаре;

красная кривая – усредненная цена 20% наиболее дешевых «гостинок» на Лесном массиве.

Изменение цены предложения 20% самых дешевых «гостинок» на Борщаговке, Виноградаре и Лесном массиве:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике мы можем видеть, что снижение цен на «гостинки» на выбранных трех массивах отмечается только по сравнению с февралем. В последние же месяцы цены на них растут. Очевидно, это связано с тем, что «гостинки» на окраинных жилых массивах по-прежнему пользуются популярностью у покупателей из-за низкой стоимости. Однако делать на основании этого вывод о том, что «дно» рынка недвижимости уже достигнуто, по нашему мнению, рано.

В последнее время были заключены такие сделки:

Двухкомнатная квартира в панельном доме («старая панель»), улица Александра Архипенко (Мате Залки), Оболонский район, Оболонь. Общая площадь квартиры – 33,1 кв.м, жилая – 15,4, кухня – 6,7. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел совмещен. Состояние – «требует косметического ремонта». Цена – $31000 ($937/кв.м).

Трехкомнатная квартира в панельном доме («улучшенная типовая панель»), улица Александра Мишуги, Дарницкий район, Осокорки. Общая площадь квартиры – 73,9 кв.м, жилая – 41,2, кухня – 8,5. Находится на 4-м этаже 15-этажного дома. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу паркет. Санузел раздельный. Состояние – «не требует ремонта». Цена – $69000 ($934/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2016