Как снизить стоимость недвижимости в Украине?

Индикаторы рынка недвижимости Киева от 25 октября 2016 года.

Похоже, рынок недвижимости Киева все-таки достиг пресловутого «дна»: уже которую неделю цены на квартиры продолжают колебаться вокруг отметки в 1080-1085 долларов за квадратный метр, еженедельно то повышаясь, то снижаясь на несколько десятых процента. На прошлой неделе был рост, который на этой сменился очередным снижением на те же 0,3%.

«Дно» это, скорее всего, очередное. Удовлетворив спрос покупателей, который могут и готовы сегодня покупать квартиры, рынок снова начнет падать – со скоростью, которую задаст курс гривны и экономика страны.

Активность покупателей сегодня можно назвать сравнительно высокой – как минимум, по отношению к сентябрю. Сделки заключаются как на вторичном, так и на первичном рынке. Правда, и там, и там в структуре спроса преобладает самое бюджетное жилье. Более того, отдельные застройщики в стремлении привлечь покупателя, откровенно демпингуют, предлагая квадратные метры по цене чуть выше 500 долларов. Такая ситуация, в частности, имеет место на Виноградаре, где даже перспектива строительства метро в ближайшие несколько лет – на этой неделе в столице утвердили план продления Сырецко-Печерской ветки метрополитена на Виноградарь – не обеспечит покупателями все строящиеся жилые комплексы. Поэтому девелоперы на Виноградаре конкурируют ценой, и нередко – в ущерб качеству.

Читайте также: Обзор предложений квартир в новостройках на Виноградаре

На этой неделе получила продолжение эпопея с паевыми взносами, которые должны платить застройщики на развитие инфраструктуры города. Девелоперы уже давно настаивают на отмене этой практики, которая, по сути, является дополнительным налогом, и немалым – 4% сметной стоимости объекта. И ладно бы город, взимая паевой взнос, строил пресловутую инфраструктуру, но нередко застройщикам приходится за свой счет прокладывать необходимые коммуникации, а потом еще и платить взнос.

Помимо неудобств, которые эта практика доставляет девелоперу, она отрицательно сказывается и на рейтинге ведения бизнеса в Украине, а это уже отпугивает международных инвесторов и препятствует привлечению иностранных инвестиций в строительство.

Однако Киевсовет, похоже, считает паевые взносы необходимыми – учитывая количество строек в столице, это неплохой источник наполнения бюджета. Именно поэтому за отмену взносов в городском совете на этой неделе не проголосовали, ограничившись изменением порядка оплаты и сокращением размера долевого участия для объектов коммерческой недвижимости с 10% до 4%.

Зато проголосовали в Верховной Раде – утвердив в первом чтении законопроект № 3610, предполагающий отмену долевого участия по всей стране. В случае принятия законопроекта в целом, практика взимания с девелоперов дополнительного налога на развитии инфраструктуры городов останется в прошлом.

Скажется ли это на стоимости квадратного метра для покупателей квартир? Едва ли. Конечно, 4% сметной стоимости строительства – это очень много. Но коррупционная составляющая в строительной отрасли – куда больше. И хотя ее размер никто официально не озвучивает, есть данные о том, что эта составляющая достигает 25% стоимости строительных работ – а это уже намного больше 4% долевого взноса. Именно искоренение коррупции способно существенно снизить расходы на строительство и, соответственно, стоимость квадратного метра. А заодно и привлечь иностранных инвесторов. Девелоперы рассказывают, что многие из иностранцев, для которых интересен украинский рынок, отказываются вкладывать в него, как только видят коррупционные статьи расходов.

Искоренение коррупционной составляющей может способствовать снижению цен на первичном рынке Киева, что, в свою очередь, повлечет их снижение и на «вторичке». Но процесс борьбы с коррупцией в строительстве в Украине пока далек от завершения.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попал 16691 объект – это меньше показателя прошлой недели на 1,9%.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменения цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в новостройках на Осокорках – пожалуй, наиболее активно застраиваемом в последние несколько лет жилом массиве Киева:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в новостройках на Осокорках:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике видно, что цены на квартиры в новостройках на Осокорках медленно, но верно, снижаются со всех сегментах. Однако, вопреки ожиданиям, больше всего снижение коснулось не трехкомнатных, а однокомнатных квартир, в то время, как двухкомнатные потеряли в цене меньше других. Отметим, что цена квадратного метра трехкомнатных квартир на Осокорках и полгода назад была существенно ниже, чем в других сегментах, но на сегодняшний день этот разрыв увеличился еще больше.

Новые дома составляют большую часть жилого фонда Осокорков, и сегодня этот массив активно застраивается жилыми комплексами квартального формата, которые создают хорошую конкуренцию вторичному рынку. Видимо, это и обуславливает постепенное снижение цен.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Зодчих, Святошинский район, Борщаговка. Расположена на 4-м этаже 5-этажного дома. Общая площадь квартиры – 27,9 кв.м, жилая – 15, кухня – 5,4. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел совмещенный. Состояние – «сделан евро-ремонт». Цена – $27 000 ($968/кв.м).

Однокомнатная квартира в современном монолитно-кирпичном доме, проспект Победы, Святошинский район, Святошино. Расположена на 15-м этаже 23-этажного дома. Общая площадь квартиры – 55 кв.м, жилая – 20, кухня – 13. Есть застекленная лоджия. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел совмещенный. Состояние – «сделан евро-ремонт». Цена – $72 000 ($1309/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

© domik.ua, 2016