Индикаторы киевского рынка недвижимости в июле 2016 года

После снижения цен, продолжавшегося в течение последних полутора месяцев, на этой неделе средняя по Киеву стоимость квадратного метра снова выросла – сразу на 1,1%. Рост наблюдаем во всех, за редким исключением, сегментах: например, однокомнатные подорожали сразу на 3%, гостинки и трехкомнатные – на 1%. Этот рост вызван отнюдь не объективными причинами, а всего лишь изменением состава предложения: база данных предложений в последние несколько недель сокращалась пропорционально ценам, а на этой неделе выросла сразу на 15%. Как известно, новые предложения выставляются по цене, несколько выше рыночной – отсюда и заметный рост.

Цены на отдельные предложения и спрос на квартиры остается на уровне предыдущих недель: покупатели интересуются преимущественно самым бюджетным жильем , в этом же сегменте заключается большинство сделок. Продавцы, особенно одно- и двухкомнатных квартир, на уступки идут крайне неохотно, владельцы трехкомнатных чуть более сговорчивы. Причиной тому – снижение спроса на такие квартиры из-за роста коммунальных платежей. С начала года цены на трехкомнатные квартиры упали в среднем на 10,6% , тогда как снижение цен на одно- и двухкомнатные составило 7,1% и 7,8% соответственно.

Роста цен в ближайшее время аналитики Domik.ua не прогнозируют. Более того, на этой неделе снова наметился рост курса доллара, если он, как обещают финансисты, будет расти и дальше, недвижимость будет дешеветь еще быстрее, чем сейчас.

На первичном рынке ситуация, на первый взгляд, намного лучше. Если год назад застройщики в стремлении привлечь покупателя, наперебой предлагали скидки, доходившие порой до 40% стоимости, то в этом году акционные предложения единичны и часто в уже готовых домах – компании стремятся не привлечь средства для достройки, а распродать уже построенное. В отдельных случаях покупателям предлагают дисконт в 10%, но чаще специальную цену, иногда не квадратного метра, а сразу цену той или иной квартиры, не уточняя при этом, насколько она отличается от регулярной.

Доказательством того, что первичный рынок сегодня переживает не худшие времена, является и то, что на фоне роста цен на квартиры в новостройках , в разных районах Киева начинается строительство новых объектов , возобновляются работы на полузамороженных стройках.

На новый этап вышла борьба с незаконными стройками. Как мы уже писали, 15 июля был задержан самый скандальный застройщик столицы Анатолий Войцеховский , а на следующий день суд избрал ему меру пресечения в виде ареста на 2 месяца. Правда, работы на объектах УКО-Групп при этом не остановились, а квартиры в них по-прежнему продаются.

Судьба этих строек остается под вопросом, уверенности в том, что застройщика-афериста осудят, нет, но есть надежда, что после этого прецедента другие застройщики будут более щепетильны в оформлении разрешительной документации. Чиновники из ГАСИ возлагают надежду и на изменения в законодательстве, в частности, принятие во втором чтении законопроекта №4733-1 , предполагающего отмену категорий сложности в строительстве и распространение разрешительного принципа на объекты третьей категории сложности. Однако необходимость экспертизы и получения разрешений для всех без исключения отнюдь не является панацеей. Проблема в том, что экспертиза обычно проводится для проекта, соответствие ему готового объекта во многом остается на совести застройщика. Поэтому если и нужно менять законодательство, то в части ужесточения ответственности застройщика за несоответствие объекта проектной документации, а не за счет усиления регулирования.

Не менее запутанным для большинства украинцев является и другое законодательное «новшество» – налог на недвижимость , платить который владельцы квадратных метров должны уже в этом месяце. Конечно, новшеством налог можно назвать лишь с большой натяжкой, но ряд связанных с ним нюансов так и остается неразъясненным. Например, нужно ли платить налог тем, кто не получил уведомлений от фискальной службы? В ГФС уверяют, что нужно: даже если налогоплательщик не получил отправленное уведомление, налог он должен заплатить, иначе – штраф.

Однако, как быть, если уведомление не было отправлено? Как известно, реестр налогоплательщиков создается на основе реестра прав на недвижимость, а него внесены данные не более 30% владельцев. В налоговой утверждают, что остальным следует самостоятельно внести свои данные в реестр и озаботиться оплатой налога, иначе, опять-таки, впоследствии придется платить штраф . Но едва ли многие последуют этой рекомендации.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 15323 объекта, что на 15,2% больше, чем на прошлой неделе.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Графики изменения средних цен предложений как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлен график изменений средних цен предложений одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Шевченковском районе – за полгода они упали в цене в среднем на 8,8%:

синяя кривая – средняя цена предложения однокомнатной квартиры;

зеленая кривая – средняя цена предложения двухкомнатной раздельной квартиры;

красная кривая – средняя цена предложения трехкомнатной раздельной квартиры.

Изменение средней аппроксимированной цены предложения квартир в Шевченковском районе:

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На графике отчетливо видно, что снижение цен на квартиры в Шевченковском районепроисходило главным образом за счет трехкомнатных. Особенно стремительно цены на них падали в мае-июне. Цены на двухкомнатные квартиры снижались медленно и существенных изменений за полгода не претерпели. Однокомнатные дешевели в феврале-апреле, однако в последние три месяца цены на них растут.

Причины снижения цен на трехкомнатные квартиры очевидны – это уже упомянутые сегодня коммунальные платежи и налог на недвижимость. Шевченковский район – это центр или почти центр, недвижимость здесь покупают люди более или менее состоятельные. Однако большая часть жилого фонда массива безнадежно устарела, и трехкомнатные квартиры в старых ветхих домах наименее ликвидны: если одно- и, реже, двухкомнатные покупают из-за близости к центру (на Лукьяновке, Татарке, Шулявке) или дешевизны (на Сырце и Нивках), то на трехкомнатные просто не находится покупателей.

В последнее время были заключены такие сделки:

Гостинка в кирпичном доме («старый кирпич»), улица Ветряные горы, Подольский район,Ветряные горы . Общая площадь квартиры – 23,5 кв.м, жилая – 12,5, кухня – 7. Расположена на верхнем этаже 5-этажного дома. Без балкона. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел совмещенный. Состояние – «не требует ремонта». Цена – $22 000 ($936/кв.м).

Однокомнатная квартира в кирпичном доме («улучшенный кирпич»), улица Петра Радченко, Соломенский район, Александровская слободка . Общая площадь квартиры – 37,6 кв.м, жилая – 18, кухня – 8. Расположена на 9-м этаже 14-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника новая, на полу ламинат. Санузел раздельный. Состояние – «сделан евро-ремонт». Цена – $40 000 ($1064/кв.м).

Двухкомнатная квартира в панельном доме («типовая панель»), Оболонский проспект, Оболонский район, Оболонь . Общая площадь квартиры – 51 кв.м, жилая – 30,5, кухня – 7,7. Расположена на 3-м этаже 9-этажного дома. Есть застекленный балкон. Столярка и сантехника старая, на полу линолеум. Санузел раздельный. Состояние – «требует серьезного ремонта». Цена – $52 000 ($1020/кв.м).

Информационно-аналитический отдел Domik.ua

Источник: domik.ua